Предугадать все

В ВС объяснили, какие требования по земельным спорам считаются адекватными

Кассационная инстанция указала на проблемы, связанные с рассмотрением споров по аренде земельных участков. «Верховники» надеются, что актуальные постановления пригодятся как юристам, так и всем заинтересованным лицам.

Лише за конкретним зразком

У новому дайджесті законники окреслили більше сотні найважливіших правових позицій стосовно оренди землі. Документ дає змогу як зрозуміти, так і надалі застосовувати основні підходи «верховників». Зокрема, у постановах визначилися щодо особливостей правового статусу орендодавців та орендарів, оцінили можливі умови договору, а також вказали на всі актуальні варіанти для вирішення спорів.

Насамперед служителі Феміди чітко прописали, яким має бути типовий договір оренди. Відповідний зразок обов’язково потрібно затверджувати на місцевому рівні. При цьому у своєму рішенні органи місцевого самоврядування мають керуватись постановою КМ «Про затвердження Типового договору оренди землі» №220.

Як з’ясувалося, не всі землекористувачі враховують необхідність того, що документ має чітко відповідати установленому зразку. Так сталося з одним публічним акціонерним товариством, яке спробувало обійти рішення міської ради.

Відповідна справа стосувалася поновлення договору оренди землі. Представники акціонерного товариства направили до міської ради нові примірники документа й виклали їх у редакції, затвердженій саме постановою КМ. Однак місцеві посадовці встановили, що договір не відповідає установленій формі зразку за рішенням ради. Унаслідок цього було складено протокол розбіжностей.

Тоді представники акціонерного товариства вирішили подати до суду з проханням визнати договір оренди, укладений у запропонованій ними редакції. Однак спочатку господарський, а потім і апеляційний суди відмовили в задоволенні позову.

Натомість акціонерне товариство на цьому не зупинилось та звернулось із касаційною скаргою до ВС. Проте і «верховники» погодились з висновками судів першої та апеляційної інстанцій. А у своїй постанові вони чітко прописали, що рішення органу місцевого самоврядування про затвердження конкретного зразка типового договору підлягає обов’язковому виконанню відповідним землекористувачем.

У пріоритеті — податки

Дещо інакшою є ситуація стосовно зміни орендної плати за землю. У цьому питанні рішення органу місцевого самоврядування не буде враховуватись. Адже підставою для перегляду суми є саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру орендної плати або ж зміна розміру земельного податку.

Водночас Велика палата ВС звернула увагу на те, що рішення органів місцевого самоврядування можуть бути підставою для внесення змін, якщо сторони це передбачили безпосередньо в самому документі. Безумовно, усе має узгоджуватися з принципом свободи договору.

При цьому не варто забувати про Податковий кодекс. Незважаючи на договірний характер користування ділянкою, розмір орендної плати не може бути меншим, ніж визначено положеннями цього кодексу.

З цим спробував не погодитись громадянин, який отримав у строкове платне користування ділянки площею понад 250 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Користувач обурився, коли почав отримувати від контролюючого органу повідомлення, в яких визначалась сума податкового зобов’язання з орендної плати за рік.

Після відмови в місцевій та апеляційній інстанціях у визнанні неправомірності таких рішень позивач звернувся до Касаційного адміністративного суду. Тоді ВС укотре нагадав про ст.288 ПК, в якій законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи збігається її розмір з визначеним у договорі.

Відлік часу та істотні порушення

Як неодноразово підкреслено в інших постановах з дайджесту, безпосередньо реалізувати свої права та обов’язки сторони зможуть лише після державної реєстрації договору. І тут необхідно враховувати, що для початку строку дії відповідного документа має значення не момент його підписання. Позаяк відлік часу розпочинається з того дня, коли будуть внесені відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Головною підставою для розірвання договору є систематична відсутність плати за оренду. Ідеться про два й більше випадків недотримання цієї умови, яка передбачена договором. Водночас разове порушення не вважається систематичним. Тож у такому випадку не буде підстав для припинення.

Крім цього, у ще одній постанові «верховники» наголосили, що несплата частини орендної плати у відробітковій (оранка, культивація земельної ділянки) та натуральній (постачання врожаю орендодавцю) формах є не менш істотним порушенням умов. Тому також буде розцінюватись як причина для розірвання відповідного договору.

Разом з тим нагадаємо, що в деяких випадках не потрібно шукати підстави для свого волевиявлення стосовно припинення орендних правовідносин. Чинне законодавство передбачає можливість розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це було там прописано. Тобто при укладанні договору сторонам необхідно передбачати всі можливі умови й чітко визначатися з процедурами.

Однак, незважаючи на досить урегульовані законодавчі норми в більшості питань, до Феміди продовжують надходити різноманітні земельні спори. Зрештою в деяких справах «верховникам» залишається тільки рекомендувати першій інстанції якісно оцінювати обґрунтованість доводів заявника щодо необхідності вжиття будь-яких заходів. Адже обов’язково потрібно враховувати адекватність вимог і забезпечення балансу між інтересами сторін, а також інших учасників судового процесу.