Не купить каптерку

Как проверить объект строительства до покупки, чтобы не потерять деньги и время

Юристы рассказали, с какими рисками могут столкнуться клиенты при покупке апартаментов в новостройках. На что следует обратить внимание, чтобы не встретить застройщика, который может иметь проблемы с правоохранителями и судами?

Ризики новобудови

Комітет Асоціації правників України з нерухомості та будівництва обговорив проблеми, пов’язані з придбанням нерухомого майна. Юрист Monitor Estate Володимир Копоть розповів про систему аналізу перевірки нерухомості перед її купівлею. Нині однакових правил гри для покупців, продавців і девелоперів немає. Правник зазначив, що ринок росте, проте інвестування в нерухомість залишається ризикованим.

На сьогодні зростають і ціни. Так, якщо в січні 2020 року середня вартість по Києву становила близько 27 тис. грн./м², то зараз це вже 33 тис. грн. Ціна підвищується, по-перше, через зростання вартості будівельних матеріалів не лише в Україні, а й у світі. По-друге, люди мають гроші й думають, куди їх краще прилаштувати.

Фондові ринки, облігації та криптовалюта залишаються складною сферою для пересічного громадянина, його цьому ніхто не навчав. А от нерухомість це не лише більш традиційний ринок, а й ліквідний актив, який завжди можна продати.

«Більше ризиків, звісно, в новобудові. Тому що інвестиція на час будівництва може бути заморожена на 2—4 роки. Також забудовники, намагаючись збільшити свої прибутки, нарощують проекти й банально не встигають упорядкувати свої справи на одному об’єкті, забирають звідти гроші й перекидають їх на інший об’єкт. Такий собі принцип піраміди», — пояснив В.Копоть.

Найбільший ризик полягає в тому, що новобудова взагалі не буде добудована, і тоді доведеться чи то подавати до суду, чи шукати посередників, які зможуть витягнути ці об’єкти. Проте це дорого й затратно за часом.

«Аби перевірити, хто будує, достатньо відкрити реєстр юридичних осіб. Там можна дізнатися що вже будували до цього, і чи пов’язані забудовники з владою. Також можна поспілкуватися з людьми, що вже живуть в новобудовах девелопера. Вони можуть розповісти, які проблеми в них уже є. Так, купуючи нерухомість в наступних чергах, можна зрозуміти на що очікувати», — зазначив правник.

На наявність дозвільних документів можна перевірити з допомогою сервісу Єдиний державний будівельний портал України. Там зібрана вся інформація щодо дозволів, декларацій, земельних ділянок. Щоправда, усі документи там зібрані в різних місцях, тому аби їх знайти, потрібно знати номер і адресу об’єкта будівництва. Тут же можна перевірити й інформацію про містобудівні умови та обмеження.

«По суті, цей портал — правонаступник реєстру Державної інспекції архітектури та містобудування, інспекції, яка за велику вдячність видавала декларації та дозволи на будівельні роботи всім, хто просив», — відзначив експерт. На новому порталі також можна переглянути відмови й повернуті документи. Інформація на підставі чого відмовили забудовнику може стати в пригоді як юристам, так і інвесторам.

«Особисто я вважаю, що якщо дозвільних документів немає, а забудовник усе одно будує, інвестор є співучасником злочинних дій. Адже він спонсорує корупцію. А по-друге, це дуже жирний гачок для правоохоронних органів, аби потім «підвісити» цього девелопера й почати його доїти на квадратні метри та відкати», — застеріг В.Копоть.

Так, згідно з містобудівними умовами й обмеженнями можна будувати лише апартаменти. Проте окремі забудовники, отримуючи дозволи, можуть указувати на таке призначення ділянки, як багатофункціональний комплекс.

Такий підхід ілюструє ЖК «Храм». Земельна ділянка поблизу станції метро «Славутич» виділялася під будівництво храму, навколо якого згідно з проектом мали б стояти 25-поверхові свічки у вигляді куполів. «Така візуалізація мені більш нагадує іслам. І такі документи дійсно є. Крім того, що дана земля точно не підходить під житло, у дозвільній документації так і написано:  «будівництво багатофункціонального храмового комплексу», — розповів правник.

Не зважаючи на це, даний забудовник вже продає свої квадратні метри й рекламує ЖК. При цьому, пропонуючи квартири, у договорі вони прописують апартаменти. «Питаю в них, це буде лавка в храмі чи каптерка, де перевдягається священник. Адже апартаментів апріорі не може бути там, де немає житла», — наголосив спікер. Отже, містобудівні умови — це дуже важливий документ, який варто уважно вивчати.

Ціна нівелює ризики

Землю, відведену під об’єкт нерухомості, потрібно також перевірити на публічній кадастровій карті. Аби отримати витяг з інформацією про право власності та оренду, знадобиться електронний цифровий підпис. Таким чином можна дізнатися про цільове та функціональне призначення ділянки, інформацію про власника, землекористувача, землевпорядника, про охоронні зони.

Урешті, порівнюючи витяги щодо землі й об’єкта, можна побачити розбіжності. Так, може виявитися, що кадастрова карта вказуватиме, наприклад, на промислові зони. Або ж розбіжностей щодо цільового призначення ділянки може не бути, але ви дізнаєтеся, що її віддали під іншу житлову забудову.

Перевіряти девелопера є сенс і щодо судових справ. Спори з податковою й наявність судових проваджень щодо інших об’єктів указують на ймовірність майбутніх арештів і додаткових проблем. В.Копоть пригадав про замовника будівництва, який також був власником земельної ділянки, що заборгував майже пів мільярди гривень за договором, і програв господарський спір. «Це означає, що попереду — виконавче провадження і примусове стягнення на земельну ділянку».

Схему фінансування (залучення коштів від інвесторів і покупців) також варто аналізувати. «Найбільше мені подобається перехід права власності на квартиру через договір підряду. Не питайте мене як, але воно працює», — зазначив експерт. Який також застеріг, що якщо в договорі прописується, що забудовник має право змінити проект забудови без згоди потенційних інвесторів, це потенційний ризик замість квартири з видом, скажімо, на Дніпро, отримати вид на смітник.

Також майбутньому покупцю, чи то адвокату, який аналізує для нього об’єкт нерухомості, потрібно розуміти правила виходу з угоди, підстави і умови повернення коштів. Адже, як правило, за розірвання договору забудовники вимагають 10% відступних.

«Проте на практиці, на жаль, ніщо не виправить клієнта, який бачить низьку ціну об’єкта нерухомості. Привабливість такої пропозиції нівелює будь-які аргументи юристів, що купівля може бути небезпечно через ряд ризиків і імовірність судових процесів. Усе це не лякає покупців», — підсумував хід розмови адвокат АО «Ріяко і партнери» Микола Максимов.

Мовляв, часто клієнти не усвідомлюють цінності юридичного супроводу на етапі аналізу та перевірки об’єкта нерухомості. Часто для покупця може стати несподіванкою той факт, що через деякий час після купівлі, продавець може, наприклад, розірвати договір купівлі-продажу.

Юрист розповів, що найбільш популярними підставами недійсності договорів у сфері нерухомості є: відсутність нотаріального посвідчення договору (стосується об’єктів, придбаних на біржі в 1990-х роках); відсутність волі продавця (підробка документів, скасовані рішення судів, неправильне розуміння наслідків угоди, відсутність згоди подружжя); учинення договору без згоди органу опіки та піклування або з удаваним наміром; порушення процедури продажу майна з торгів або іпотечного майна; відчуження землі без кадастрового номера (постанова ВСУ №6-194цс14 від 17.12.2014).

Правники наголосили, що судова практика у сфері нерухомості дуже неоднозначна. Єдиних позицій немає ні у Верховному Суді, ні в апеляційній ланці. Це значно ускладнює роботу юристів. Тож, якщо застерегти клієнта від купівлі проблемного об’єкта, це може допомогти в майбутньому не витрачати кошти та час на судову тяганину.