Сооружение мечты

Какие бы нарушения не были допущены при возведении нового объекта, привлечь его владельца к ответственности практически невозможно

Застройщика-нарушителя крайне трудно привлечь к ответственности, поскольку законодатель не определяет круг субъектов, страдающих от противоправного возведения объекта. Специалисты считают, что повлиять на ситуацию могут законодательные изменения, но для этого нужна политическая воля. А вот будет ли она в ближайшее время — неизвестно.

Безкомпромісні поради

Самочинне будівництво в Україні продовжує набирати обертів. Сьогодні ймовірність побачити вранці біля будинку котлован для фундаменту нової багатоповерхівки дуже велика. Нахабство забудовників громадські активісти та окремі посадовці називають «боротьбою проти міст» та закликають міські адміністрації рішуче протистояти цьому негативному явищу.

Зокрема, в одному зі звернень до київського міського голови, оприлюдненому в Інтернеті, перелічуються вимоги, дотримання яких має бути обов’язковим для отримання дозволу на будівництво. Так, нардеп уважає, що забудовник має застрахувати свою відповідальність перед жителями навколишніх будинків за можливу матеріальну шкоду, завдану будівництвом, проводити громадські слухання в порядку, передбаченому законодавством, розкривати кінцевих бенефіціарів, які отримують право користуватися ділянкою та передавати на баланс міста незаконно зведені споруди, покриваючи збитки на їх утримання. В іншому випадку, переконаний парламентар, права осіб, які проживають поряд із забудовою, будуть порушені.

Рекомендації з приводу того, як відновити вже порушені права мешканців, викладені в коментарях до документа. Наприклад, один з авторів уважає за необхідне зносити будь-які об’єкти, якщо встановлено незаконність їх зведення, а також змушувати власників відшкодовувати збитки, понесені громадою та містом. «У цьому питанні, — йдеться в коментарі, — компромісів не повинно бути». Однак під час дослідження цієї проблеми «ЗіБ» установив протилежне. Виявляється, знести самовільно зведену споруду практично неможливо.

Будівельний естопель

Цього ж висновку, що грунтується на аналізі судової практики, дійшли і юристи під час засідання комітету з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України.

Наприклад, адвокат Роман Титикало, який був доповідачем, розповів про досить неординарний спір. Його суть полягала в тому, що забудовнику, аби дотриматися вимог проекту, необхідно було порушити кордони ділянки, «захопивши» невелику частину території сусіда. Із сусідом питання було погоджено шляхом укладання інвестиційного договору, за яким він визнавався таким, що брав участь у будівництві, з наданням відповідного обсягу прав та матеріальної компенсації. По завершенні спорудження сусід зажадав додаткової оплати та, отримавши відмову, звернувся до суду із вимогою знести частину об’єкта, розміщену на його ділянці.

У своєму рішенні Вищий господарський суд, до якого дійшла справа, послався на ст.15 Цивільного кодексу, де вказано, що сторони, звертаючись по захист, мають діяти добросовісно, інакше їхні права не підлягають захисту. Спираючись на цю норму, ВГС застосував принцип естопеля, відзначивши, що права сусіда, який уклав договір та розумів його наслідки, жодним чином не порушені. Не бажаючи програвати спір із забудовником, сусід залучив Державну архітектурно-будівельну інспекцію, яка виступила із самостійним позовом з того ж предмета.

І ось тут почалося найцікавіше.

Без права на оскарження

Розглядаючи позов, суд дійшов висновку, що інспекція не може бути суб’єктом його подання, оскільки її права аж ніяк не зачіпаються забудовником. Вона не контролює питання цільового призначення землі, про що йшлося у скарзі, а проектна документація на об’єкт, перевірка якої входить до її компетенції, її ж підрозділами була погоджена. Тобто служителі Феміди вважають, зазначив доповідач, що подавати позов можуть лише ті особи, права яких безпосередньо порушені.

Ця позиція була підтверджена і Верховним Судом, який в іншій справі відмовив у знесенні самовільно збудованого об’єкта, з огляду на те, що його зведення жодним чином не зачепило прав позивача. Це дозволяє фахівцям дійти висновку, що єдиним суб’єктом вимоги знесення незаконно зведеної споруди може бути місцева громада. Однак, оскільки подібних прецедентів поки що не було, механізм такого оскарження залишається незрозумілим.

Звісно, невдоволені сусіди можуть піти іншим, дещо складнішим шляхом. Так, в іншій справі, розповів Р.Титикало, відповідачем виступає забудовник, який не має жодних проблем ні з документацією, ні із земельною ділянкою. Однак його сусід уважає, що зведений об’єкт зменшує обсяг сонячного світла в його оселі, що дозволяє зробити висновок про істотне порушення будівельних норм. Наразі матеріали справи перебувають на експертизі, тож питання: «Що таке істотні та неістотні порушення і чи впливають вони на права особи, яка звертається з позовом до суду?» — поки залишається без відповіді. В будь-якому випадку, вважає правник, подібна скарга вимагає формування солідної доказової бази.

Ще одним способом отримання сатисфакції, про який розповіли «ЗіБ» інші експерти, може стати посилання на ст.46 закону «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення». Там ідеться про те, що злісний порушник тиші (визначення шуму дається у ст.24 цього ж закону) може бути притягнутий до адміністративної відповідальності у вигляді штрафу в розмірі 100% вартості виконаних робіт, що у випадку, скажімо, житлової багатоповерхівки, може бути астрономічною сумою. Щоправда, те, яким чином оцінюватиметься коефіцієнт порушення тиші, законодавець не роз’яснює ні в згаданому, ні в жодному іншому акті, а клопотати про отримання грошової компенсації «потерпілим» доведеться в цивільному порядку. Втім, забудовники не надають цій нормі особливого значення, адже подібних прецедентів також не було.

До того ж, відзначили експерти, нахабство будівельників свідомо чи несвідомо стимулюється керманичами держави. З одного боку, мораторій на проведення перевірок дозволяє суб’єктам господарювання будувати все, що їх душа забажає. З другого — влада не поспішає вносити зміни до законодавства, які б чітко регламентували всі спірні «будівельні» питання. Для прийняття подібного документа, роз’яснили спеціалісти, бракує політичної волі, яка блокується чималою вартістю новобудов. До того ж, за прогнозами фахівців будівельного ринку, правова регламентація сегмента призведе до подорожчання житлової площі чи не на 50%. Отже, зважаючи на це, зазначають правники, найближчим часом змін годі й очікувати.