На особливості розірвання договору про встановлення емфітевзису вказала ОП КЦС

Емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом.

Про це нагадала об’єднана палата Касаційного цивільного суду у справі №390/25/22, відступаючи від попередніх висновків щодо застосування положень ч.2 ст.651 ЦК, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі власники земельної ділянки звернулися із позовом про розірвання договору емфітевзису та скасування державної реєстрації права у зв’язку із неслатою відповідачем щорічної премії у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний суд це рішення скасував та ухвалив нове — про відмову в позові, зазначивши, що суд першої інстанції правильно застосував до спірних правовідносин положення ч.2 ст.651 ЦК, оскільки норми ЦК та ЗК не містять положення, за яким систематичне невнесення емфітевтом плати за користування чужою земельною ділянкою визнавалося спеціальною підставою для припинення емфітевзису. Водночас, не врахував, що на час звернення до суду допущені впродовж 2014—2017 рр. порушення договору відповідач усунув. До того ж — сплив строк позовної давності.

Своєю чергою, ОП КЦС нагадала, що по своїй суті емфітевзис — це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис є правом абсолютним, не просто речовим правом на земельну ділянку, а одним із найбільш міцних прав після права власності.

З огляду на тлумачення ст.412 ЦК та ч. 9 ст.102¹ ЗК, ОП КЦС зауважила, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом.

Підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Зокрема, для емфітевзису це слідує з положень ст.412 ЦК, яка не допускає встановлення підстав припинення цього речового права договором чи підзаконним нормативно-правовим актом.

Тому ОП КЦС дійшла висновку, що загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені у гл.53 ЦК, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (ч.2 ст.651 ЦК), як і загальні підстави припинення права користування ділянкою, які визначені у ст.141 ЗК, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису, як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.

Крім того, існування емфітевзису як речового права може бути уражене лише недійсністю такого договору. Натомість його розірвання не матиме наслідків у вигляді припинення емфітевзису.

Належним способом захисту прав особи у зв’язку з несплатою за користування ділянкою за договором про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, тобто примусове виконання обов'язку в натурі (п.5 ч.2 ст.16 ЦК).

З огляду на це ОП КЦС дійшла думки про необхідність відступити від висновку щодо застосування положень ч. 2 ст.651 ЦК у справах про розірвання договору про право користування земельною ділянкою (договір емфітевзису), викладеного у постановах КЦС від 26.05.2021 у справі №153/19/19 та від 28.10.2021 у справі №390/351/20.

Закон і Бізнес