Від торгів до суперфіцію

Як отримати і приватизувати шість земельних ділянок?

Чому доприватизувати один вид ділянки неможливо, а отримати ще кілька ділянок різних видів в порядку приватизації правомірно? Які недоліки ховають у собі альтернативні права на землю? Про процедуру отримання землі йшлося на вебінарі.

Земельні торги

Про правила і процедури отримання землі у Вищій школі адвокатури розповів адвокат Ян Білоголовий.

Спікер розповів про обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах, шляхом проведення земельних торгів, що регулюється ст.134 Земельного кодексу. Та додав, що такий продаж відбувається на земельних торгах виключно з ініціативи власника цих земель.

Детальна процедура щодо проведення таких торгів описана у наступних статтях ЗК:

ст.136 — підготовка лотів для продажу на земельних торгах,

ст.137 — підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів,

ст.138 — встановлення результатів земельних торгів,

ст.139 — оприлюднення результатів земельних торгів.

З появою електронних торгів, на думку адвоката, стало неможливим фізичне усунення особи з цих торгів, як це інколи відбувалось раніше. Однак безумовними недоліками такого формату може бути переривання зв’язку, через яке особа не зможе прийняти участь у торгах.

Важливим правовим аспектом у контексті земельних торгів є те, що до 19.11.2022 діяла норма, за якою земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться. Однак, з 19.11.2022 закон №2698-IX щодо змін у п.27 «Перехідних положень» ЗК прибрав цю норму.

Обмеження володінь

Перейшовши до теми приватизації землі, Я.Білоголовий наголосив на тому, що це не завжди означає безоплатне отримання. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

приватизації землі, що перебуває у користуванні громадян;

одержання ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

одержання ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених кодексом.

Принаймні так вказано у ст.116 ЗК. Практика ж говорить про те, що клієнти судяться більше 3 років за те, щоб отримати таку ділянку. А це, з урахуванням витрат на послуги адвоката, обходиться майже стільки ж, скільки б коштувала така ділянка у разі купівлі.

Спікер нагадав і про обмеження щодо розмірів таких ділянок, які встановлені для кожного різновиду окремо:

для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га;

для ведення садівництва — не більше 0,12 га;

для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га;

для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га;

для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.

При цьому важливо розуміти, що приватизація можлива лише одноразово. Якщо, до прикладу, вже відбулась приватизація ділянки для ведення особистого селянського господарства на 1,6 га, то доприватизувати ділянку ще на 0,4 га не можна. Однак ця характеристика однократності приватизації діє для кожного із видів земель. Тобто, якщо було використано право приватизації землі на ведення сільського господарства, це не свідчить про неможливість приватизації інших видів — для дачного будівництва, наприклад.

Загалом же приватизація землі потребує цілої низки кроків:

пошук вільної землі та подання клопотання;

отримання рішення відповідної ради;

виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та реєстрація земельної ділянки в ДЗК;

затвердження проекту землеустрою та надання ділянки у власність;

державна реєстрація права власності на земельну ділянку.

Якщо ж відмовляють у наданні інформації про місця розташування вільних земельних ділянок, доречною стане судова практика, яка говорить про те, що саме органи місцевого самоврядування є розпорядниками цієї інформації, а тому зобов’язані надати на відповідний запит інформацію про наявність вільних земельних ділянок. Відповідний висновок зокрема міститься у постанові Касаційного адміністративного суду від 5.11.2019 у справі №359/7966/16-а.

Про отримання ділянок поза конкурентною процедурою йдеться у ст.134 ЗК, де вказується, які саме землі не підлягають продажу та передачі на конкурентних засадах.

Альтернативні права

Також спікер розповів про альтернативні права на землю. Зміст права земельного сервітуту розкривається у ст.98, яка визначає його як право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Такі сервітути можуть бути постійними або строковими.

Поширеним прикладом публічного сервітуту адвокат назвав наше щоденне користування тротуаром чи дорогами. Порядок встановлення земельних сервітутів визначає ст.100 ЗК. А такий порядок для земель державної та комунальної власності – ст.124¹ ЗК.

До сучасних проблем права постійного користування, на думку Я.Білоголового, можна віднести: обмеження за суб’єктним складом; відсутність розпорядження; правонаступництво та спадкування. Проблемними є також викуп земель постійного користування фермерами, а також можливість переоформлення постійного користування у власність чи оренду.

Право користування чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та підстави для його виникнення визначаються ст.407 ЗК. Проблеми такого альтернативного права полягають у неоднозначності першочергового права купівлі користувача при продажу земельних ділянок під час дії мораторію шляхом укладення договору емфітевзису. Проблемними є і правовідносини зі спадкоємцями власника земельної ділянки.

Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) закріплені у ст.413 Цивільного кодексу. А ст.417 ЦК визначає правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі порівняно з вартістю ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування постановити рішення про викуп власником будівлі землі, на якій вона розміщена, або про викуп власником ділянки будівлі, або визначити умови користування нею власником будівлі на новий строк.

Закон і Бізнес