Когда арендатор может потребовать с владельца компенсацию за ремонт — ВС

Главным признаком неотъемлемых улучшений является то, что они оказывают прямое влияние на рыночную стоимость недвижимости. Поэтому осуществление таких улучшений предполагает согласие собственника имущества.

На это обратил внимание Кассационный хозяйственный суд, отменяя постановление апелляционного суда и оставляя в силе решение первой инстанции по делу №906/1423/20, сообщает «Закон и Бизнес».

По этому делу ФЛП обратился с иском к обществу о возмещении стоимости неотъемлемых улучшений в размере более 909 тыс. грн.

Решением хозяйственного суда иск удовлетворенно частично. Суд апелляционной инстанции в иске отказал, указав, что истец не доказал факт согласия ответчика на улучшение имущества, как и не доказал, что представленные им доказательства подтверждают факт улучшения именно арендованного имущества.

В свою очередь, КХС отметил, что положения стст.776 и 778 ГК регулируют разные по своей правовой природе отношения, а именно ст.776 ГК регулирует вопросы осуществления капитального ремонта вещи, переданной в аренду, что необходимо для эксплуатации такой вещи по назначению, а положения ст.778 ГК касаются улучшения вещи, являющейся предметом договора найма.

В соответствии с требованиями ст.778 ГК наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя. Если улучшения могут быть отделены от вещи без повреждения, наниматель имеет право на их изъятие. Если же наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без ущерба для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

В то же время КХС отметил, что ГК не содержит определения понятия «неотъемлемые улучшения». Вместе с тем, с учетом ст.8 ГК, коллегия судей обращается к определению такого понятия, указанного в Порядке оценки арендованного недвижимого имущества, содержащего неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его аренды, при приватизации, утвержденный приказом ФГИУ от 27.02.2004 № 377 (в редакции, действующей на момент совершения истцом текущих ремонтов и расторжением арендных отношений).

Так, неотъемлемыми улучшениями арендованного имущества являются осуществленные арендатором за время аренды меры, направленные на улучшение физического (технического) состояния арендованного имущества и (или) его потребительских качеств, обособление которых приведет к уменьшению его рыночной стоимости и согласие на которые предоставлено арендодателем (абз.3 п.1.1 разд.1 «Общие положения»). При этом неотъемлемые улучшения могут быть осуществлены как в пределах текущего, так и в пределах капитального ремонта, поскольку законодательством ограничений по совершению неотъемлемых улучшений в пределах отдельно определенного вида ремонта не предусмотрено.

По этому делу установленные судами обстоятельства относительно необходимости осуществления полного ремонтного обновления интерьера и экстерьера дает основания для обоснованного заключения о том, что при отсутствии комплексного проведения внутренних ремонтных работ использование арендованного помещения осуществлялось с нарушением требований стст.13, 41 Конституции, стст.773, 776 ГК, поскольку необходимость проведения ремонта на момент передачи помещения не только не опровергнута ответчиком, но и не возражала при рассмотрении этого дела.

Учитывая это, возникает обоснованный вопрос: каким образом арендатор при отсутствии разрешения арендодателя трижды осуществлял текущий ремонт без соответствующего разрешения собственника имущества?

КХС констатировал, что в силу установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств и в силу ч.3 ст.776 ГК, истец не лишен права требования возмещения стоимости ремонта в арендованном нежилом помещении

Закон і Бізнес