Тенизация вокруг «недостроев»

Как кассовый метод и НДС повлияют на рынок жилья и цены на нем?

Изменения на рынке первичного и вторичного жилья благодаря нововведениям в сфере налогообложения заставили юристов задуматься. С одной стороны, речь идет о положительных тенденциях, а с другой — о перспективах появления новых схем для обхода такого налогообложения.

Податкові ставки

Старший юрист практики нерухомості та будівництва ADER HABER, адвокат Ярослава Лаган розповіла про останні податкові нововведення на первинному та вторинному ринку житла в межах форуму V Business & Legal Real Estate Forum-2022. У доповіді йшлося про останні податкові нововведення щодо так званих недобудів. Перш ніж перейти до питання оподаткування, спікер зупинилась на тому, що саме являють собою ці об’єкти незавершеного будівництва.

Я.Лаган зазначила, що закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» №2518-ІХ, який набрав чинності 10.10.2022, дає визначення таким правовим категоріям як об’єкти незавершеного будівництва (подільні та неподільні) та майбутні об’єкти нерухомості. Останні, пояснила спікер, є таким собі найменшим атомом, складовою зі ще незавершених будівництвом об’єктів, які введенні в цивільний обіг — до прикладу, квартира, паркомісце, гаражний блок. Що ж до класифікації подільних та неподільних об’єктів, то до перших будуть відноситись багатоквартирні будинки, оскільки в майбутньому тут будуть створені окремі об’єкти нерухомості, а до других — приватні будинки.

Про що ж новий закон №2600-ІХ і кого стосуються зміни, які ним запроваджені? Цей закон також набрав чинності 10.10.2022. Зміни, перш за все, стосуються фізичних осіб. Саме їм слід сплатити податок на прибуток фізичних осіб за ставкою 18%, а також 1,5% військового збору з доходу, отриманого від продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, або ж від відступлення прав за договором купівлі-продажу на такі об’єкти, за яких було сплачено частково і зареєстровано відповідно обтяження на користь покупця.

Виключенням є випадки, якщо зазначене майно отримано у спадщину і в подальшому відчужено. Для таких випадків передбачена інша ставка: 5% ПДФО плюс так само 1,5% військового збору.

Однак і тут є виключення із цього загального правила. Воно полягає у тому, що для нерезидентів ставка зберігається на рівні 18%. А в цілому правила для подальшого перепродажу ще не створених об’єктів нерухомого майна для нерезидентів такі ж, як і для резидентів

При цьому, на думку Я.Лаган, важливо звернути увагу на те, що дохід, який буде в подальшому оподаткований, може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на спорудження такого об’єкта. Податковий кодекс детально перераховує, які саме витрати може бути зараховано.

Дохід від продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва і майбутнього об’єкта нерухомості визначатиметься із ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, однак не нижче оціночної. Важливо те, що ця оціночна вартість рахуватиметься по-новому, за модулем створення довідок про оцінку, запроваджених Фондом державного майна.

За бажання, потім можна буде зробити звіт на замовлення, відштовхуючись від даних цієї довідки, але якщо першочергове джерело інформації про ціни це все-таки довідка. І нотаріус відповідно посвідчуватиме правочини при наявності довідки про сплату податку і звіту про оцінку.

(Не)тотожні операції

Другий блок, окреслений спікером, стосувався змін, які зачепили платників ПДВ. Усі операції купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості прирівнюються до операцій з першого постачання, що обкладаються ПДВ.

До операцій з першого постачання застосовуватиметься касовий метод, тобто дата виникнення податкових зобов’язань буде прив’язана до зарахування отриманих коштів на рахунок платника податку. Також ключовим моментом є те, що не підлягає бюджетному відшкодуванню сума ПДВ, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам, які використані в операціях з першого постачання. Але вони будуть зараховані до складу податкового кредиту наступного звітного періоду до повного погашення.

Деякі зміни торкнуться також платників податку на прибуток. Вони в основному стосуються правил визначення результату до оподаткування. Законодавець пропонує деякі нові правила визначення цього фінансового результату. Спікер звернула увагу слухачів на те, що ці правила та їх використання при обчисленні фінансового результату до оподаткування є правом, не обов’язком платника.

Ще одним цікавим аспектом є те, що звільняються від оподаткування податком на прибуток активи спільного інвестування. Законодавець включив також оплачену за рахунок коштів спільного інвестування сукупність нерухомості, в тому числі у вигляді неподільних об’єктів, до інституту активів спільного інвестування.

Я.Лаган зазначила, що закон діє трохи більше місяця, тож подальший вплив окреслених змін на ринок можна буде оцінити лише згодом. Однозначно позитивно оцінюється застосування касового методу в питаннях обрахування ПДВ. Також позитивними є і нововведення, які пов’язані з тим, що при оподаткуванні податком на доходи фізичних осіб база оподаткування може бути зменшена на суму понесених витрат. Тобто відбувається полегшене податкове навантаження на особу, яка сплачує при продажу майна податок на доходи фізосіб.

Але тим не менш на ринку озвучуються побоювання, що це призведе до тінізації ринку. Зокрема, через те, що ці операції з оподаткування ПДВ довгобудів прирівнюються до операцій першого постачання, переривається ланцюжок ПДВ. Таким чином є побоювання, що цей тягар все одно лягатиме на плечі покупця, а отже зросте ціна нерухомості.

За особистими спостереженнями Я.Лаган, ціна на нерухомість дійсно зросла, але поки що не можна однозначно сказати про причинно-наслідковий зв’язок такого ціноутворення та озвучених законодавчих змін. Адже багато причин впливає на формування ціни, особливо на житлову нерухомість, в тому числі інфляція. Саме тому ці дані ще не репрезентативні.

«Можливо це дійсно призведе до збільшення цін та тінізації ринку, коли продавці житла намагатимуться якось відійти від необхідності сплати цих податків і придумувати нові схеми для того, щоб реалізувати житло на первинному ринку, якщо інвестором є фізична особа, яка вклала гроші в будівництво так би мовити «з котловану», — додала Я.Лаган.

Закон і Бізнес