Концепции удешевления

Почему государственные программы приобретения жилья в ипотеку не пользуются спросом

Банки считают, что большей прозрачности на рынке способствовало бы «отформатирование» системы продажи и оптимизация налогообложения, а адвокаты предостерегают законодателей от ошибок, и советуют корректировать ситуацию судебной практикой и правоприменением.

Про нелюбу дитину в державі

Ключовою темою Другого іпотечного форуму стало зниження облікової ставки Національного банку з 11 до 7,5%, а також затвердження Урядом програми «Доступна іпотека 7%». Новий механізм запрацював з 1 березня й реалізується Фондом розвитку підприємництва. Нині з ФРП підписали угоди на участь в іпотечній програмі 14 державних і комерційних банків.

Є надія, що ринок іпотеки в країні запрацює краще. Проте поки статистика щодо іпотечних кредитів невтішна: «Щось не дозволяє банкам максимально реалізовувати свої можливості», — констатувала заступник міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська.

«300 кредитів від банків за три місяці! Я вважаю, це успішна історія», — поділився досягненнями голова ФРП та заступник міністра фінансів з питань євроінтеграції Юрій Драгачук. Діяльність новоствореного інституту іпотечного кредитування «Укрфінжитло», плюс іпотека під 7%, плюс державна програма «Доступні кредити 5—7—9%» у сумі, на його думку, мають змінити ситуацію на краще.

Адже протягом останніх років кредитування не мало розвитку, наголосив член ради Нацбанку Василь Фурман. Мовляв, від Нацбанку залежить не так багато, позаяк високі ризики неповернення кредитів — результат невдалого реформування судової системи. «Наприклад, діагнози щодо психічних розладів не мають бути приводом для скасування іпотечного договору», — вважає він. Іще одна перепона — скасувати наявні законодавчі обмеження щодо кредитування.

Проте голову координаційної ради з вирішення проблемних питань у сфері містобудування Олену Шуляк не вразила статистика іпотечного успіху: «Нас не дуже задовольняє 300 виданих кредитів», — наголосила народний депутат, яка нині опікується законопроектом №5091 про гарантування речових прав на об’єкти нерухомості, що будуть споруджені в майбутньому. Анонсовано, що згодом забудовники не зможуть продати жодного квадратного метра без запису в реєстрі, а, можливо, і до здачі об’єкту в експлуатацію.

Звучала і думка, що «дикі девелопери заважають цивілізованим забудовникам працювати на ринку». Та падіння за два роки на 25% пропозицій від девелоперів на рику — результат системних помилок, уважає представник забудовників Андрій Вавриш, адже попит на об’єкти нерухомості підтверджений. «Я точно знаю, що ризики коливання цін уже закладені у відсоткові ставки Нацбанку», — звернувся він до представника установи. Мабуть, В.Фурман не мав, що відповісти.

А ще держава ставить перепони в оформленні землі, зазначив А.Вавриш. Мовляв, де ви бачили забудовника, що не хоче оформити земельну ділянку. Про систематичне переслідування бізнесу свідчить надвисока кількість кримінальних справ, з яких вироками завершуються менше ніж 1%.

У другій дискусії, присвяченій презентації діючих програм, взяли участь представники банків, що констатували — справжньої іпотеки в країні ніколи не було. Деякі установи досі дають раду проблемним кредитам мильної бульбашки 2008 року. Представник Правекс банку Володимир Чорненький пригадав, що тоді іпотекою була кожна друга угода.

А заступник голови правління «Укргазбанку» Родіон Морозов констатував, що іпотека під 7% забудовникам нині не потрібна, адже вони продають за готівку — більш прозорим продажам сприяли б «відформатування» системи продажів та оптимізація податкових виплат.

«Можете мене побити, але 22% продажів через попередні договори, це або «схематоз», або непрофесіоналізм, — наголосила генеральний директор Асоціації з управління фінансами та інвестиціями Вікторія Волковська. — Під подушкою грошей багато. А 30% — це не незатребуване, а непродане». І хоч іпотека, на її думку, — то «нелюба дитина в державі», вона закликала забудовників будувати, адже в їхніх руках економіка.

Різномаїття і ризики програм 

Ключовий спікер другої панелі, партнер і керівник практики нерухомості та будівництва ЮФ ADER HABER Олександра Федотова запропонувала поглянути на ситуацію, що склалася з іпотекою з точки зору споживача та юриста.

Концепції здешевлення іпотечного кредитування існували давно, це й соціальні кредити, і молодіжні, кредити програми, прийнятої у 2012 році, проте їх завжди поєднував один ризик — позичальник, підписуючи договір з кредитором і банком, погоджується на ставку набагато вищу за ту, за яку він готовий сплачувати, зазначила вона. Й, оскільки різницю в цій ставці фінансує бюджет, що приймається раз на рік, розсудливий позичальник розуміє, що держава може не продовжити таку підтримку.

«По-друге, це реалії, вказані в постанові Кабміну, і бажання, щоб початковий внесок складав 15%. Проте реальні можливості банків, це зовсім інші цифри. Плюс неурегульоване і ніяк не прописане страхування — окремий договір зі страховою, витрати на оцінку, нотаріуса і т.д. — усе це може вилитися у досить великі суми, що, в принципі, не враховані», — це ключові причини, чому з точки зору споживача програми не «злітають», пояснила адвокат.

До того ж існують обмеження щодо того, який об’єкт може бути придбаний. Так, програма під (7—15%) обмежує позичальників певним колом осіб, та й не кожен суб’єкт може отримати кредит. Має місце проблема й офіційних доходів та їх підтверджень. Перелік об’єктів, що фінансуються за рахунок програми, також обмежений: «Тут президентська програма краща в тому сенсі, що вона не встановлює перелік об’єктів, що підпадають під неї. Її обмеження, це вартість житла (не більше за 2,5 млн грн.) і площа (50+20 м2)», — сказала експерт.

Проте, якщо платежі припиняються, існують строки, протягом яких програма підтримки закінчується. І тут у невигідній ситуації опиняється як банк, що змушений розбиратися з іпотекою та позичальником, у якого, очевидно, немає коштів, проте погашення уже має надалі відбуватися за повною ставкою, наголосила О.Федотова.

Загалом, схеми, що держава вважає прийнятними, як свідчить статистика, використовуються дуже мало зі зрозумілих причин — забудовники прагнуть оптимізувати власний дохід, а також бояться ризикувати втратити репутацію.

«Дійсно планується, що ПрАТ «Укрфінжитло» фінансуватиме іпотечне кредитування, що призведе до його здешевлення, а також фінансуватиме проекти щодо фінансових ризиків, законопроект (№5308) щодо цього уже ухвалений. Однак і в даному разі, традиційно, ми не можемо все зробити як слід — ним, по суті, уносяться зміни до бюджету», — застерегла представник ADER HABER. Натомість Конституційний Суд категорично заперечує внесення змін до держбюджету сторонніми законодавчими актами. Тож є ризик, що він учергове вкаже законодавцям на помилку.

На думку О.Федотової фінансовий лізинг може бути більш цікавим для банків (закон набирає чинності з червня), оскільки дає більше комфорту й гарантій. Адже право власності на об’єкт залишатиметься у кредитора, і в основному передаватиметься після погашення усіх платежів. Проте, це менш комфортно для позичальника: якщо відбудеться дефолт, більш вірогідно, що він втратить як кошти, що вже сплатив, так і нерухомість. До того ж програма державної іпотеки стосується лише працівників соціальної сфери та вторинного ринку житла.

Нестабільність практики ВС

Також експерт не погодилася з позицією Нацбанку щодо того, що кредит обов’язково має бути повернений. Неоднозначних ситуацій, що не можуть бути врегульовані законом, чимало, тому з обставинами справи має розбиратися суд.

Хоча останнє віяння Верховного Суду щодо іпотеки — запровадження терміну «добросовісний іпотекотримач». Проте концепція виведена досить дивно, зазначила О.Федотова, адже за нею банку достатньо перевірити, чи зареєстрований об’єкт нерухомості за суб’єктом у реєстрі. Хоча фактично нині існує досить багато маніпуляцій з реєстрами. Тому необхідний закон, яким створять реєстр усіх квартир, що будуються, наголосила вона.

«З 2011 року якщо житло придбано за рахунок кредитних коштів, то при зверненні стягнення на нього, мешканців можна виселити, без надання їм іншого. Якщо в іпотеку переданий об’єкт, придбаний за власні кошти, у разі, якщо для суб’єкта це єдине місце проживання, виселяти можна із наданням іншого житла», — нагадала експерт. І додала, що за інформацією від ряду банків, особа, яка бере кредит, завжди сплачує якийсь відсоток із власних коштів.

І ВС почав трактувати цей факт по-різному. Мовляв, якщо клієнт сплатив 5—10% за квартиру власними коштами, це вже не кредитне житло, і виселяти його не можна: «Абсурдна ситуація? Так. Але на рівні ВС є кілька таких рішень. Благо, є інші палати, які тверезо оцінили ситуацію, і вказали, що не важливо скільки сплачено власних коштів — виселяти можна, адже основний відсоток придбаний у кредит». І це не єдиний «креатив» ВС», — зауважила адвокат.

О.Федотова наголосила, що нині суди дійсно стали звертати увагу саме на суть правовідносин, і розбиратися у деталях, приймаючи дедалі більше рішень не по формі, а по суті. При цьому неприємні сюрпризи від законодавців породжують і нестабільність судової практики — усе це змушує банки та забудовників оборонятися.

Наприклад, досі незрозуміло, де сплачувати НДС. «Уважаю, що забудовник не повинен розбиратися з тим, як рахувати цей податок. Скажіть, пропишіть! Деякі речі не завжди потрібно ухвалювати на рівні нормативно-правового акта, іноді достатньо коригування судовою практикою та правозастосуванням. Так давайте хоча б це робити», — закликала О.Федотова.

На жаль, на подібних форумах до чиновників не завжди можливо донести конструктив і реально дискутувати, адже після презентації власних досягнень, як правило, на початку заходу, вони традиційно зникають. Це питання для роздумів. На форумі анонсованої дискусії не відбулося. Є надія, що дійсно розсудливих спікерів почують хоча б через ЗМІ.