Три Феміди — один фермер

Як не спіткнутись об підводне каміння юрисдикції в земельних спорах

Земельні спори є одними з найбільш заплутаних із точки зору юрисдикції. Одна невелика деталь може «перекинути» справу з господарського до цивільного чи адміністративного суду. Тож судді й адвокати поділилися способом визначення юрисдикції цих спорів.

Виділення ділянок: адмінсуд

Весна прийшла — вони саджають. Так можна описати розпал посівної на українських землях. Чим ближче відкриття ринку земель, тим більше ризиків утратити свій наділ або, навпаки, вигідно його відчужити. Утім, поки аграрії саджають, судді та юристи закликають колег і представників бізнесу розібратися з проблемами підсудності земельних спорів.

Суддя Касаційного цивільного суду Андрій Грушицький нарікає, що «розібратися в питаннях юрисдикції в земельних спорах не завжди під силу суддям та адвокатам, а що вже й говорити про пересічного громадянина». Він розповів, що чимало проблем, пов’язаних із визначенням підсудності земельних спорів, Велика палата ВС уже розв’язала. Утім, ще більше чекають свого часу. «Було б краще, якби спеціалізація діяла в межах одного суду, тобто особа звертається до суду, а вже там справа розподіляється до судді, залежно від його спеціалізації», — зазначив А.Грушицький.

Щоб колегам було легше, законник навів кілька прикладів із зазначенням суду, до якого варто йти в разі подібного спору.

Наприклад, у порядку адміністративного судочинства розглядається справа щодо відмови Головного управління Держгеокадастру в наданні ділянки в разі неподання особою необхідних документів, зокрема проекту землеустрою щодо відведення її в оренду. Саме по собі таке питання не є порушенням цивільного права фізичної особи за відсутності обставин, які свідчать про наявність у неї або інших зацікавлених осіб речового права щодо такої ділянки. У такому разі спір не має характеру приватноправового й підлягає розгляду за правилами адмінсудочинства.

Суддя наголосив: «Якщо немає спору щодо приватноправового інтересу особи, то справа належить до адміністративної юрисдикції». До цієї ж юрисдикції віднесено питання й про виділення землі в натурі на місцевості, зокрема розгляд вимог позивача до суб’єктів владних повноважень щодо оскарження дій чи бездіяльності в питанні прийняття рішення про виділення ділянки чи паю в натурі, яке належить до сфери земельних відносин. Зі спорами щодо оцінки земель та тими, де одна зі сторін — Держгеокадастр, також варто йти до адмінсуду, наголосив «верховник».

С(Ф)Г: як правило, господарський суд

Утім, на думку судді, наведені приклади не такі вже й заплутані, а от дійсно цікавими є спори за участю фермерського господарства. А.Грушицький зауважив, що ділянка, як правило, виділяється фізособі. І якщо така особа стає відповідачем, то спір може належати до господарського судочинства, незалежно від того, який склад визначив позивач.

В одній зі своїх постанов ВП ВС написала, що бувають випадки, коли ГУ Держземагентства та фізособа уклали договір оренди з метою ведення господарства на підставі закону «Про фермерське господарство». Утім, після держреєстрації цього договору відповідач має заснувати фермерське господарство та зареєструвати його як юридичну особу. Тобто в правовідносинах користування ділянкою фактично відбувається заміна орендаря й обов’язки землекористувача фактично переходять до фермерського господарства з дня його реєстрації.

Тож усі спори, де фермерське господарство є землекористувачем, вирішуються в господарських судах. Але суддя зауважив: якщо накази про виділення землі були прийняті у 2014 році, договори оренди укладені у 2015-му, а фермерське господарство засноване у 2008-му, тобто набагато раніше, ніж виділення ділянки, то спір належить до цивільної юрисдикції.

Проект, який не до вподоби

Після огляду практики суддя прокоментував проект «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України щодо підвідомчості спорів, що виникають у сфері земельних відносин та спорів щодо нерухомого майна» (№3296). За його словами, у ВС не підтримують запропонованих поправок.

Попри начебто добру мету проекту — зменшити навантаження на адміністративні суди та суди загальної юрисдикції, у правників є низка зауважень. Насамперед проект не враховує складнощів фізичного доступу майбутніх сторін спору до господарського судочинства.

«Господарські суди є лише в обласних центрах, а апеляційна інстанція — одна на кілька областей. Тож доїхати з віддалених місцевостей буде доволі складно», — озвучив «верховник» претензії до проекту.

Момент укладення договору

Голова комітету з аграрного, земельного та довкілевого права у складі Національної асоціації адвокатів України Олександр Поліводський вирішив порушити питання моменту укладення договору оренду. Адже в юридичних просторах не один рік точились дискусії щодо того, коли ж договір оренди варто вважати укладеним — з моменту, коли сторони дали згоду чи з моменту державної реєстрації такого договору.

«Ми в НААУ проводили обгорнення та ухвалили висновок, згідно з яким вважаємо, що, по-перше, слід відрізняти ці два поняття. По-друге, у зв’язку з укладенням договору виникають права та обов’язки, а у зв’язку з реєстрацією виникають права згідно договору», — відзначив він. Після ухваленого комітетом висновку до подібного дійшли й судді з ВП ВС. Тож, імовірно, саме таким чином адвокати та правосуддя взаємодіють та дослухаються одне до одного.

А.Грушицький подібні висновки комітету називає надзвичайно мотивованими. Водночас застерігає, що не варто ототожнювати різні правові інститути — державну реєстрацію договору оренди та державну реєстрацію права оренди та їх правові наслідки. Також суддя зауважив, що позивач не приходить до суду з вимогою встановити момент реєстрації договору, він просить захистити його порушені права.

«Якщо ми беремо за основу концепцію, що договір є укладеним з моменту підписання, то виникає дуже багато питань до самого підпису», — сказав він. Адже свого часу він цікавився експертизами, які встановлюють, належить підпис під договором саме цій особі чи є підробленим. За словами «верховника», деякі підписи рукою не можливо підробити, яку б технологію не намагались використати шахраї. Утім, невпинна диджиталізація та рух до цифрових договорів викликає хвилювання.

«Адже у світі, який йде до того, щоб всі договори укладались в електронній формі, існує багато небезпек. Наприклад, як довести, що пароль до підпису вводив власник, а не хтось інший? Питань більше ніж», — зазначив він.

Суддя розповів, що в більшості випадків підписання договору оренди відбувається поспіхом, і саме через це потім виникають проблеми. Тож було б добре, якби існував обов’язок раз на 10 років посвідчувати договір у нотаріуса. Тільки так не виникатимуть численні спори й судам буде менше роботи.