Переоформление участков, находящихся в собственности корпоратизированных предприятий, требует урегулирования в законе
Большие проблемы сегодняшнему «хозяйственнику» создают земельные отношения. Обычно здесь действует фактор отсутствия взаимопонимания между органами местного самоуправления или исполнительной власти и хозяйством. Сложности возникают и при рассмотрении вопросов, касающихся использования земельных участков корпоратизоваными предприятиями.
Согласно Хозяйственному кодексу корпоративное предприятие создается двумя или более основателями, действует на основе объединения имущества и предпринимательской или трудовой деятельности основателей, общего управления ими, разделения доходов и рисков предприятия.
Своими мыслями относительно права постоянного пользования земельными участками корпоратизированными предприятиями поделился судья Хозяйственного суда Львовской области Игорь ПЕТРИК.
Единственный собственник
Есть категория споров, связанных с требованиями о признании права постоянного пользования земельными участками за предприятиями, которые были корпоратизированы. Так, споры касаются признания необоснованными решений органов местного самоуправления (исполнительной власти) в части обязательств преобразованных предприятий заключать договоры аренды земельных участков, находящихся в фактическом пользовании этих предприятий. Государственные органы исходят из того, что право постоянного пользования у предприятий прекратилось с введением в действие 1.01.2002 ст.92 Земельного кодекса.
Решение этого вопроса требует выяснения обстоятельств приобретения права постоянного пользования бывшими государственными предприятиями и порядка их корпоратизации. В частности, подлежит изучению вопрос перехода прав и обязанностей к преобразованным предприятиям с учетом законодательной базы земельного и корпоративного права.
Предоставление земельных участков гражданам, предприятиям, учреждениям или организациям в постоянное пользование было предусмотрено ЗК УССР от 8.07.70. Тогда земля предоставлялась в бессрочное пользование:
- промышленным, транспортным, другим несельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям и учреждениям;
- гражданам УССР.
Землепользователи не имели права каким-либо образом распоряжаться предоставленными им участками, например путем продажи, дарения, передачи в аренду, залог или наследство. Такие действия считались грубым нарушением законов о национализации земли и преследовались в уголовном порядке. Государство было единственным собственником всех предоставленных в постоянное пользование участков. В любое время оно в лице соответствующего органа власти могло изъять у постоянного землепользователя предоставленный ему участок для так называемых государственных или общественных нужд, что на практике давало возможность органам госвласти изымать земельные участки для любых нужд.
Институционные изменения
С началом проведения земельной реформы социально-экономическое значение и роль института права постоянного пользования землей начали снижаться. Ситуация изменилась 18.01.90 — с принятием нового ЗК. Наряду с институтом права постоянного пользования землей был введен институт права пожизненного наследуемого владения землей, субъектами которого могли быть только граждане.
Еще больший удар по сфере применения института права постоянного пользования землей был нанесен, когда была принята новая редакция ЗК от 13.03.92. Именно тогда вводились институт права частной собственности на землю для граждан и институт права коллективной собственности на землю для коллективных и других сельскохозяйственных предприятий. Поскольку указанные институты предоставляли владельцам земельных участков значительно больше прав (особенно в части распоряжения), то начиная с 1992 года граждане и коллективные сельскохозяйственные предприятия начали получать земельные участки в собственность, а не в постоянное пользование. При этом приватизация земельных участков была не обязанностью, а правом. Соответственно, им могли, но не были обязаны воспользоваться.
Параллельное применение институтов права постоянного пользования землей и права частной собственности на нее было прекращено 1.01.2002, когда вступил в силу новый ЗК, принятый 25.10.2001. Согласно этому кодексу граждане и частные юридические лица могут получать земельные участки в собственность или в аренду, но не в постоянное пользование. Сфера применения института права постоянного пользования землей новым кодексом была существенно сужена. Частью 2 ст.92 ЗК было установлено, что «права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности». Это значит, что с 1.01.2002 ни граждане, ни частные (негосударственные и некоммунальные) юридические лица не имели права на получение участков в постоянное пользование.
Быть или не быть?
В период с 15.05.92 по 31.12.2001 (период действия ЗК в редакции от 13.03.92) большое количество частных юридических лиц получили земельные участки именно на правах постоянного пользования. Таким образом и появились недоразумения и возникло сразу несколько вопросов, которые на практике возникают очень часто, особенно при реорганизации предприятий или смене их собственника:
- прекратилось ли право постоянного пользования со вступлением в силу ст.92 ЗК 2001 г.?
- правомочны ли органы местного самоуправления (государственной исполнительной власти) принимать решение об обязательстве относительно переоформления права постоянного пользования, приобретенного предприятиями в период с 15.05.92 по 31.12.2001?
- какие нормы содержит ЗК относительно этой категории постоянных землепользователей?
- должны ли постоянные землепользователи переоформлять свое право постоянного землепользования?
Попробуем найти ответы на эти вопросы.
Фактически начало преобразованию государственных предприятий в открытые акционерные общества было положено принятием закона «О приватизации имущества государственных предприятий» от 4.03.92, который устанавливал правовые, экономические и организационные основы приватизации предприятий общегосударственной, республиканской и коммунальной собственности с целью создания многоукладной социально ориентированной рыночной экономики. 6.03.92 были приняты законы:
- «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)», которым устанавливался правовой механизм приватизации целостных имущественных комплексов 162 небольших государственных предприятий путем отчуждения их в интересах одного покупателя одним актом купли-продажи;
- «О приватизационных бумагах», который определял понятие и виды приватизационных бумаг, условия и порядок их выпуска, размещения среди граждан, учета, использования и погашения.
Право собственности и аренды
Следующим этапом преобразования предприятий стал указ Президента №210/93 «О корпоратизации предприятий», в соответствии с которым было принято постановление Кабмина от 5.07.93 №508, которым утверждено Положение о порядке корпоратизации предприятий. Согласно п.15 этого постановления с момента государственной регистрации открытого акционерного общества активы и пассивы корпоратизированного предприятия, структурного подразделения (единицы) переходят к ОАО. Акционерное общество становится правопреемником прав и обязанностей корпоратизированного предприятия.
Таким образом, преобразованные предприятия в форме ОАО стали полноправными преемниками бывших государственных предприятий. Действующий на момент преобразования государственных предприятий в ОАО п.7 ст.34 закона «О предприятиях в Украине» устанавливал, что при преобразовании одного предприятия в другое к только что возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности прежнего предприятия.
О том, что наряду с другими имущественными правами к вновь созданному предприятию перешло право постоянного пользования земельным участком, свидетельствует действовавшая на то время редакция ЗК, в соответствии с п.3 ст.30 которого при передаче предприятиями, учреждениями и организациями зданий и сооружений другим предприятиям, учреждениям и организациям вместе с этими объектами к ним переходит право пользования земельным участком, на котором находятся указанные здания и сооружения. Следовательно, к открытым акционерным обществам, которые создавались на основе корпоратизации государственных предприятий, перешло право пользования земельными участками, находившимися в постоянном пользовании бывших государственных предприятий.
На основании всего рассмотренного выше такие предприятия приобрели право постоянного пользования земельными участками и на законных основаниях осуществляли его, поскольку в редакции ст.7 ЗК от 13.03.92 промышленным, транспортным и другим несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям земельные участки могут принадлежать на правах постоянного пользования. На то время ЗК не связывал право постоянного пользования юридических лиц с формой собственности.
Неопровержимое право постоянного пользования вновь созданных открытых акционерных обществ действовало до 1.01.2002, когда вступил в силу новый ЗК. Это значит, что с 1.01.2002 ни граждане, ни частные юридические лица не имели права на получение земельных участков в постоянное пользование. Однако кодексом им предоставлено право приобретать земельные участки в собственность и брать их в аренду. В то же время появилась возможность стать собственниками или арендаторами земель, полученных в постоянное пользование.
Согласно п.6 «Переходных положений» ЗК «граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не могут иметь их на таких правах, должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них».
Поскольку значительная часть постоянных землепользователей «не уложилась» в 3-летний срок обязательного переоформления права постоянного пользования землей в право собственности или в право аренды, законодатель пошел им навстречу. 6.10.2004 ВР приняла закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины». Они, в частности, коснулись п.6 «Переходных положений» кодекса, срок переоформления права собственности или права аренды на участки продлен еще на 3 года — с 1.01.2005 до 1.01.2008.
В 2004 г. в Конституционный Суд по поводу соответствия Основному Закону положений ст.92, п.6 разд.X «Переходные положения» ЗК обратились народные депутаты. Рассматривая этот вопрос, а именно, что «право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают лишь предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности, а также общественные организации инвалидов, их предприятия (объединения), учреждения и организации», Конституционный Суд обратил внимание на следующие факторы:
1) термин «приобретать» означает «становиться собственником чего-либо, получать что-либо»;
2) ст.92 кодекса не ограничивает и не отменяет право постоянного пользования земельными участками, приобретенное гражданами в установленных законодательством случаях по состоянию на 1.01.2002 до его переоформления.
Таким образом, закрепленный в ст.92 ЗК термин «приобретать» допускает распространение этого понятия только на случаи первичного получения участка из земель государственной и коммунальной собственности предприятиями, учреждениями и организациями, относящимися к государственной или коммунальной собственности, а также гражданами и юридическими лицами, которые приобретают право собственности и пользования землями. Следовательно, данная статья не может касаться права пользования земельным участком, которое приобретено до введения в действие ст.92 ЗК.
Негарантированная возможность...
Следует отметить также, что в положениях действующего ЗК указывается: право постоянного пользования нуждается в государственной регистрации. Согласно ч.5 ст.3 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, приобретенные согласно действующим нормативно-правовыми актам до вступления в силу данного закона, признаются государством. В соответствии с данным законом регистрация вещных прав на недвижимость, их ограничений осуществляется лишь в случае сделок относительно недвижимого имущества, а также по заявлению собственника (владельца) недвижимого имущества.
Поэтому исходя из указанных оснований, решения органов местного самоуправления и органов государственной власти относительно требований прекращения права постоянного пользования у предприятий после введения в действие ст.92 ЗК являются неправомерными. Относительно обязательства переоформить право постоянного пользования на аренду или в право собственности, как того требует п.6 «Переходных положений» ЗК, Конституционный Суд указывает, что законодательное закрепление термина «переоформление» также имеет два значения: «повторить оформление» и «оформить заново, по новым правилам».
Словосочетание «переоформить в установленном порядке» без ссылки на соответствующие нормы кодекса или других законов является неправильным. В ЗК и других законах нет специальных норм относительно такого порядка переоформления права постоянного пользования. Поскольку переоформление может означать оформление при тех же условиях, что и раньше, а также при новых, других условиях, то эти условия должны быть указаны в «Переходных положениях» кодекса.
Отсутствие разграничения предоставления земельного участка и изменения титула прав на земельные участки осложняет переоформление и на практике решается произвольно. Кодексом не установлены четкие материально-правовые и процессуальные гарантии изменения гражданами юридического титула права постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды. Переоформление соответствующих прав включает также земельно-кадастровые работы и другие услуги, которые субъекты предпринимательской деятельности предоставляют на платной основе, устанавливая расценки на них по своему усмотрению. Таким образом, постоянным землепользователям не гарантирована возможность изменения законно приобретенного права при содействии и за счет государства, которое является инициатором таких изменений.
Конституционный Суд решил, что установление обязанности граждан переоформить земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании, на право собственности или право аренды до 1.01.2008 требует урегулирования четким механизмом порядка реализации этого права в соответствии с требованиями ч.2 ст.14, ч.2 ст.41 Конституции. В связи с отсутствием определенного в законодательстве соответствующего механизма переоформления граждане не в состоянии выполнить требования п.6 «Переходных положений» кодекса в установленный срок, о чем свидетельствует неоднократное его продление ВР.
Компетенция законодательной власти
Учитывая изложенное, приходим к выводу, что те предприятия, которые приобрели право постоянного пользования до 1.01.2002, приобрели его правомерно, в соответствии со ст.34 закона «О предприятиях в Украине» (действующей его редакции на момент корпоратизации), ст.30 ЗК в редакции от 13.03.92. Это закреплено и решением КС относительно толкования содержания ст.92 действующего ЗК.
Что касается переоформления права постоянного пользования (это является предметом споров относительно обязательства заключить договор аренды земельного участка), то решение указанного вопроса входит в компетенцию другой ветви власти. Именно это отмечено в решении КС №5рп/2005 от 22.05.2005: «Переоформление земельных участков, находящихся в постоянном пользовании, на право собственности или право аренды требует урегулирования четким механизмом порядка реализации этого права в соответствии с требованиями ч.2 ст.14, ч.2 ст.41 Конституции, то есть входит в компетенцию законодательной, а не судебной ветви власти».
Что же касается компетенции судов, то они, рассматривая соответствующие споры, могут делать выводы о правомерности постоянного пользования приобретенным до 1.01.2002 и неправомерности требования переоформления этого права, опираясь на вышеупомянутые нормы законодательства и решение КС.
Ольга РОСЬ,
ведущий
специалист ВХС
Комментарии
Прекрасна стаття. Все підсумовує та узагальнює. В принципі нічого в ній концептуально новогу та невідомого досі немає. Зрозумілі істини. Якби ще ж судді, при винесенні відповідних рішень керувалися ци…