Как продать недвижимость, владельцем которой является ребенок

Малолетний и несовершеннолетний ребенок: в чем разница при продаже недвижимости и когда не нужно согласие одного из родителей.

Об этом сообщает «Закон и Бизнес» со ссылкой на Министерство юстиции.

Каждый собственник имеет право по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в частности продавать, дарить или иным образом отчуждать его. Однако если собственником или совладельцем объекта недвижимости является ребенок, закон устанавливает дополнительные требования к его отчуждению. Это связано с необходимостью защитить имущественные права и интересы ребенка.

До какого возраста лицо имеет статус ребенка

Согласно статье 6 Семейного кодекса правовой статус ребенка имеет лицо до достижения им совершеннолетия (18 лет). Малолетним считается ребенок до 14 лет, несовершеннолетним — от 14 до 18 лет. Возраст важен, ведь от него зависит объем гражданской дееспособности ребенка и возможность быть непосредственным участником правоотношений.

Продажа недвижимости малолетнего ребенка

Малолетний ребенок имеет частичную гражданскую дееспособность. Согласно Гражданскому кодексу ему предоставлено право самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Договоры в отношении транспортных средств или недвижимого имущества от имени такого ребенка заключают родители (другие законные представители).

Обязательным условием продажи имущества ребенка является разрешение органа опеки и попечительства. Без него нотариус не удостоверит сделку.

Согласно статье 177 Семейного кодекса родители (усыновители) или опекун управляют имуществом малолетнего ребенка без специального полномочия и обязаны заботиться о его сохранности и использовании в интересах ребенка. Без разрешения органа опеки и попечительства они не вправе совершать сделки по отчуждению (в частности путем продажи, дарения, мены или внесения в уставный (складочный) капитал (паевой фонд) юридического лица либо в качестве вступительного, членского и/или целевого взноса члена кооператива), разделу, выделу, передаче в залог, ипотеку недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости, иного ценного имущества, в частности транспортных средств, собственником которого является их малолетний ребенок.

Чтобы продать объект недвижимости, по общему правилу нужно согласие обоих родителей. Если сделку совершает один из родителей, согласие второго должно быть нотариально удостоверено.

Продажа недвижимости несовершеннолетнего ребенка

Несовершеннолетний ребенок имеет неполную гражданскую дееспособность, но достаточно широкий круг прав. Он может совершать сделки с согласия обоих родителей (других законных представителей).

Согласно статье 177 Семейного кодекса родители (усыновители) или попечитель вправе дать согласие на совершение несовершеннолетним ребенком сделок по отчуждению объекта недвижимости только с разрешения органа опеки и попечительства. Согласие родителей на заключение договора должно быть нотариально удостоверено.

Когда сделку можно совершить без согласия одного из родителей

Сделка может быть совершена без согласия одного из родителей (других законных представителей), если они:
– Захвачены в плен или заложники;
– Интернированы в нейтральные государства;
– Пропали без вести при особых обстоятельствах, признаны безвестно отсутствующими;
– Проживают отдельно от ребенка не менее шести месяцев подряд и не участвуют в воспитании и содержании ребенка;
– Место их проживания неизвестно.

Получение разрешения органа опеки и попечительства

Уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок в отношении жилых помещений не допускается (статья 12 закона «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»). Органы опеки и попечительства обязаны контролировать соблюдение родителями или лицами, которые их заменяют, имущественных и жилищных прав детей при отчуждении жилых помещений и покупке нового жилья (статья 18 закона «Об охране детства»).

Разрешение на сделки в отношении недвижимого имущества ребенка предоставляется органом опеки и попечительства после проверки, которая проводится в течение одного месяца, и только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье (статья 177 Семейного кодекса).

Для получения разрешения можно обратиться в:
– Районную в городах Киеве и Севастополе госадминистрацию;
– Исполнительный орган городского, районного в городе (в случае образования), поселкового, сельского совета.

Разрешение предоставляется по представлению службы по делам детей после проверки документов по месту нахождения имущества в течение одного месяца со дня поступления заявления о совершении сделок в отношении недвижимого имущества ребенка — только при условии гарантирования сохранения его права на жилье. Его оформляют решением, выписку из которого служба по делам детей выдает заявителям.

Для совершения сделок в отношении недвижимого имущества ребенка родители, опекуны или попечители подают службе по делам детей документы, указанные в пункте 66 Порядка осуществления органами опеки и попечительства деятельности, связанной с защитой прав ребенка, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 24.09.2008 № 866 (далее — Порядок). Служба по делам детей рассматривает их в течение 10 рабочих дней и выясняет, есть ли основания для отказа в предоставлении разрешения.

Решение органа опеки и попечительства о предоставлении разрешения или отказе в нем можно обжаловать в суде (пункт 67 Порядка).

Отказ органа опеки и запрет отчуждения

Органы опеки и попечительства могут отказать в предоставлении разрешения с одновременным обращением к нотариусу о наложении запрета отчуждения имущества только если установлено, что:
– Мать и/или отец ребенка, обратившиеся за разрешением, лишены судом родительских прав в соответствии со статьей 164 Семейного кодекса;
– Судом, органом опеки и попечительства или прокурором принято решение об отобрании ребенка у родителей (или того из них, который обратился за разрешением) без лишения родительских прав в соответствии со статьей 170 Семейного кодекса;
– В суд подан иск о лишении родителей ребенка (или того из них, который обратился за разрешением) родительских прав лицами, указанными в статье 165 Семейного кодекса;
– Лицо, обратившееся за разрешением, сообщило о себе ложные сведения, имеющие существенное значение для решения вопроса;
– Между родителями ребенка нет согласия относительно совершения сделки;
– Между родителями ребенка или между одним из них и третьими лицами существует судебный спор относительно недвижимого имущества, по разрешению на сделку с которым они обратились;
– Совершение сделки приведет к сужению объема существующих имущественных прав ребенка и/или нарушению охраняемых законом интересов ребенка (статья 177 Семейного кодекса).

Закон і Бізнес