В индивидуальном порядке

ГК вместо форс-мажора, двухэтапные ставки и изменения без нотариуса — тенденции в арендных отношениях

От чего зависит размер скидок на аренду в офисных и торговых помещениях? Как изменить договор аренды без нотариуса? Почему форс-мажор не убеждает арендодателя и суд? О коммерческой недвижимости во время военного положения говорили юристы.

Ситуація на ринку

В Асоціації правників України провели засідання комітетів, присвячене питанням орендних відносин комерційної нерухомості під час воєнного стану. Старший консультант з офісної нерухомості Анастасія Качан представила своє бачення поточної ситуації на ринку офісної нерухомості столиці.

Так, за словами доповідача, основні запити у цьому секторі сьогодні — це передомовленості між орендарями та орендодавцями, а також подовження існуючих договорів і скорочення орендованої площі. Загалом А.Качан констатувала, що робота щодо оренди у Києві рухається більше в мінус, аніж в плюс. Цікаво, що жоден новий об’єкт не вийшов на ринок з початку 2022 року. Але із пропозиції вийшов один зі зруйнованих внаслідок військових дій торговий центр.

Розмір знижки на оренду офісів на час воєнного стану становить до 60%, втім у деяких бізнес-центрах сплачується лише OPEX. Втім розмір знижки залежить від кількох факторів: заповненості будівлі та набору орендарів, класу та якості будівлі, стратегії управління орендодавця та рівня вакантності на ринку.

Також орендодавці при підготовці угод пропонують розділяти  ставки на два договори – на час воєнного стану та після його завершення. Загалом же сторони розраховують на те, що протягом року ситуація стабілізується. Відсоток вакантності на офісному ринку Києва на сьогодні становить 17,7.

Втім, якщо бойові дії будуть завершені до кінця 2022 року, в експлуатацію можуть ввести близько 114 тис. м² нових офісів. Також за прогнозами, беручи до уваги «найближчий» досвід військових дій на Донбасі у 2014—2015 рр., відновлення ринку в нинішніх умовах може настати через 2—3 роки, за умови завершення бойових дій до кінця поточного року.

Новою тенденцію у сфері оренди комерційної нерухомості став запит на Safety first. Так, орендарі цікавляться наявністю бомбосховища або правильно обладнаного підземного паркінгу; захищеністю вікон, в тому числі можливості встановлення металевих ролетів та інших засобів захисту; відстанню до метро та віддаленістю БЦ від об’єктів критичної інфраструктури.

Окремою темою для обговорення стали торговельні площі. За підрахунками експертів загальні втрати цієї індустрії від початку воєнного стану склали більше $10 млрд. Загалом же на сьогодні працюють 72% торгових центрів по Україні. Потік клієнтів на початку відновлення роботи ТРЦ становив 30—50%, а в червні-липні піднявся до 40—60%, що дозволило управляючим компаніям переходити до фіксованої орендної ставки.

Спільна позиція ТРЦ сформувалась таким чином, що знижка на фіксовану оренду плату має залежати від падіння товарообігу до аналогічного періоду попереднього року. Втім тут виникає питання щодо доброчесності орендарів, які можуть приховувати реальний товарообіг як від податкової, так і від орендодавця.

Оформлення змін

Про оформлення домовленостей щодо оренди комерційної нерухомості розповіла старший юрист Nhood Ukraine, адвокат, к.ю.н Марта Орленко.

По-перше, доповідач закцентувала увагу на тому, що інформація від орендодавця має спиратись виключно на офіційні джерела; договори оренди та фактичну ситуацію в ТЦ. Така інформація має передаватись через зручні канали комунікації, тобто будь-які доступні месенджери. Разом з тим офіційні листи та повідомлення мають направлятись лише якщо цього вимагає договір та/або законодавство. Слід пам’ятати про те, що орендар завжди чекає конкретної пропозиції у тій чи іншій ситуації саме від орендодавця.

По-друге, слід враховувати особливості підписання змін до договорів під час воєнного стану. До факторів, що ускладнюють цю процедуру, можуть належати активні бойові дії, вимушена міграція підписантів, відсутність нотаріусів або відсутність можливості потрапити безпечним чином в офісне приміщення.

Для укладання простих письмових договорів М.Орленко порадила переходити на електронний документообіг як-то «Вчасно», «Медок», «Документ: онлайн», FlyDoc тощо. Якщо сторона не може підписати їх таким чином, можна робити скани з посиланням на ст.181 Господарського кодексу.

Таким чином сторони мають дійти згоди, що погодження стороною положень документу шляхом направлення іншій стороні електронної копії підписаного документу вважається прийняттям пропозиції укласти його.

При переході на електронний документообіг слід прописати окремий пункт у договорі та передбачити процедуру збереження документів та резервного копіювання. Також М.Орленко рекомендувала у разі неможливості нотаріального посвідчення договору укладати такий договівр у простій письмовій формі з посилання на те, що: «Договір про внесення змін відповідає справжній волі сторін, які його вчиняють, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджає обставина, яка не залежить від волі сторін і з урахуванням цих обставин договір про внесення змін набирає чинності з дати, визначеної у ньому. Сторони ж посвідчать зміни після завершення воєнного стану».

Також спікер дала лайфхак, за яким можна прописати в договорі такий пункт: «Відповідно до ст.654 Цивільного коджексу сторони погодили, що будь-яка зміна або розірвання цього договору вчинятимуться в письмовій формі і не потребуватимуть нотаріального посвідчення, окрім випадків, коли вимога нотаріального посвдчення зміни або розірвання договору надійде хоча б від однієї зі сторін».

Спікер не оминула й новацій, запланованих законопроектом «Про внесення змін до Кримінального кодексу щодо порушень законодавства у сфері циівльного захисту, вчинених в умовах воєнного стану» (№7546).

Так, зі сторони орендаря слід ознайомити під розпис працівників з наказом роботодавця про порядок дії під час оголошення повітряної тривоги, у тому числі надати вичерпну інформацію про найближчі укриття. При цьому рекомендується вказувати тільки укриття, внесені до Офіційної карти укриттів. А також надіслати запит до орендодавця про правила поведінки в ТРЦ під час повітряних тривог.

Водночас орендодавець повинен внести зміни до правил поведінки в ТРЦ під час повівтряних тривог і вивісити їх на видному місці, а також повідомити орендарів про нові правила. ТРЦ під час повітряних тривог не повинен працювати, а тому слід забезпечити евакуацію присутніх. Орендодавець зобов’язаний фіксувати закриття і відкриття магазинів орендарів у журналі, що ведеться на об’єкті.

Без понятійних домовленостей

Член ради комітету АПУ з процесуального права Ірина Кобець розповіла про аспект, який спричиняє непорозуміння між орендарем та орендодавцем — співвідношення форс-мажору та оренди.

Спікер зазначила, що ЦК дає орендарям набагато більше, ніж сам факт форс-мажору, та навела приклад із судової практики – постанову Верховного Суду від 18.12.2018 у справі №910/7495/16. В ній йдеться про те, що «відсутність у ч.6 ст.762 ЦК вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством».

Логічно слідує із обставин фактичного форс-мажору питання про те, що ж саме орендар не може виконати, яке зобов’язання — сплати оренди чи користування приміщенням? Мабуть що, йдеться все ж про друге. І саме про це свідчить постанова ВС від 30.06.2020 у справі №915/1046/19.

Втім, І.Кобець наголосила на тому, що лист ТПП України про форс-мажор не може замінити індивідуальний сертифікат. Саме тому юрист рекомендувала у разі настання форс-мажору не йти на «джентельменські угоди», вести активну ділову переписку та обов’язково відповідати на листи контрагента.

Далі слід направити перший лист про форс-мажор із доданням загального офіційного листа ТПП України від 28.02.2022; звернутись до ТПП відповідно до умов договору за отриманням індивідуального сертифікату; направити повторний лист про форс-мажор із додаванням індивідуального сертифікати і у разі судового спору додатково подати заяву до суду про зменшення штрафних санкцій.

Саме цей алгоритм дозволить довести факт наявності форс-мажорних обставин та неможливість користування приміщенням.

Закон і Бізнес