Лазейка для Шерлока

Как нотариусы оценивают «словесные обертоны» и законность постановлений Кабмина

Заблокированные реестры, недвижимая недвижимость и правовой коллапс – все это позади. Но впереди совершению нотариальных действий препятствуют многие новые и старые проблемы. Почему нотариусы недовольны свежими постановлениями и вынуждены работать почти по «лунному календарю»?

Білі та пухнасті

В Асоціації правників України спробували подивитись на проблематику операцій з нерухомістю під час воєнного стану у ретроспективі. Допоміг у цьому зі своїм інсайдерським поглядом нотаріус, к.ю.н. Дмитро Кирилюк.

Із початком дії воєнного стану перші рішення не змусили на себе довго чекати, а з тим з 25.02.2022 було заблоковано доступ до реєстру речових прав. А вже 6.03.2022 було прийнято законодавчі рішення Верховною Радою. І ніби доволі правильне рішення на той час прийняло Міністерство юстиції – не припинили роботу реєстру, а лише заблокували доступ до нього, а фізичні носії з цим реєстром були переміщені в безпечне місце.

Але разом з тим країна, за словами Д.Кирилюка, потрапила в певний колапс. Адже фактично в державі не можна було чинити жодної дії із нерухомим майном. Утім, не зважаючи на війну у громадян є певні цивільні та бізнес потреби. До прикладу, через призов керівників підприємств виникає необхідність в оформлені нових керівників; документальної фіксації потребує і міграція підприємств; як завжди актуальною залишається і реєстрація юросіб.

Все це викликало напруженість у нотаріальній спільноті. Адже, як виявилось, навіть реєстри працювали, втім певні дії дозволялось вчиняти лише визначеному колу осіб.

Саме активний рух нотаріальної спільноти, вважає Д.Кирилюк, змусив Мін’юст шукати оптимальне рішення у цій ситуації. Виявилось, що 7 тисяч нотаріусів, а також чисельна кількість їх помічників не могли працювати просто через те, що «хтось з Мін’юсту перебував не на робочому місці».

Компроміс згодом був віднайдений — включатися в роботу дозволили, але не всім і з певними обмеженнями. Так на світ з’явилась постанова КМУ від 19.04.2022 №480. Документ хоч і був першим позитивним кроком назустріч, утім містив ряд суперечливих положень та порушував права нотаріусів.

Цією постановою було встановлено вимоги до нотаріусів, а також запроваджено нову категорію — «особливо цінне майно». Дії з таким майно могли вчинятися лише певними нотаріусами. Йшлося передусім про нерухоме майно та активи. До слова, автомобілі до цієї категорії віднесені не були. За словами Д.Кирилюка, ситуація виглядала так, що тільки «білі і пухнасті нотаріуси» могли працювати із цієї категорією майна.

Узагалі ж включені в роботу були лише ті нотаріуси, які знаходились на своїх визначених робочих місцях. Окрім того, через кризу постачання спеціальних бланків було впроваджено можливість вчиняти нотаріальні дії на чистому аркуші паперу, що явно містило у собі небезпечні моменти. До речі, і до сьогодні для деяких категорій правочинів така можливість все ще передбачена.

Ряд дій, які можна було б вчиняти з майном, виявились заблокованими. Втім небезпечною для зловживання залишилась процедура внесення майна до статутного капіталу.

Д.Кирилюк зазначив, що це саме та реєстраційна дія, за якою майно перекидається кілька разів і зрештою потім важко знайти його кінці. Для того, аби дещо убезпечити громадян від зловживань, виконавча влада знайшла механізм відтермінування повторної перереєстрації строком в 1 місяць.

Окрім того, постанова №480 внесла цікаве нововведення щодо територіальності вчинення нотаріальних дій —  такі дії можна було вчиняти або за місцем знаходження майна, або за місцем реєстрації однієї зі сторін. І це ще не все, що приніс разом із собою цей документ: фактично було заблоковано іпотечні відносини; купівля майна за довіреністю дозволялась, а продаж — ні; взагалі будь-які правочини за довіреністю підпали під заборону.

Незрозуміла норма

І все би й досі виглядало доволі катастрофічно, якби 24.06.2022 Кабмін не зробив наступний рішучий крок у формі постанови №719. Цією постановою, що вже вступила в силу, було повернуто довоєнну концепцію щодо територіальності вчинення нотаріальних дій, а також норми ст.55 закону «Про нотаріат».

Ця постанова, за словами спікера, є комплексною, а тому внесла ряд змін одразу в кілька постанов — №№164, 209, 187 та 1290. До того ж, у ній конкретизовано, що таке «особа, пов’язана з державою-агресором», а також обмеження щодо адміністративно-територіальних одиниць, в яких заблоковано реєстр.

На непідконтрольних територіях таким чином нотаріуси можуть лише видавати дрібні нецінні довіреності. За цією ж постановою включитися в роботу мають ще більше нотаріусів. Та й нарешті знято означену заборону щодо передачі майна до статутного капіталу.

Документом також відновлено дію стст.37 та 38 закону «Про іпотеку», та окреслено, що мораторій встановлено лише щодо споживчих кредитів. А також вводиться механізм підтвердження легітимності довіреності, формою якого є заява довірителя, не старша за 7 днів до дня вчинення правочину про чинність раніше виданої довіреності.

Разом з тим в умовах воєнного стану зупинено перебіг строків спадкування, цитуємо «на час воєнного стану, але не більше ніж на 4 місяці». Але за словами Д.Кирилюка, «на сьогодні жоден нотаріус України не розуміє, з якого моменту потрібно обчислювати цей строк». Тому наразі нотаріуси очікують на позицію Нотаріальної палати щодо застосування цієї норми.

У самого нотаріуса, що відверто ділився думками з юристами, постало питання щодо законності таких змін взагалі. Адже позиція, що постанови КМУ в умовах воєнного стану мають силу закону — доволі сумнівна. І наразі закон і Цивільний кодекс мають вищу юридичну силу порівняно з цими постановами.

Хоча постанова №719 — це явно поступки порівняно із рішеннями, прийнятими у лютому та березні, навіть її норми йдуть у розбіг із цивільним законодавством та законодавством про реєстрацію. На думку Д.Кирилюка, зміни ж мають відбуватись в межах нормативного акту. І навіть якщо зараз практика застосування таких норм універсалізується завдяки єдиній позиції НП, в суді на неї буде важко посилатися.

Особливо це стосується пункту, пов’язаного зі спадщиною, який можна витлумачити як завгодно. І ця правова невизначеність через неякісно прописаний пункт явно веде за собою «цікаві часи». Загалом нотаріус обурився тим, що не дивлячись не велику кількість людей, яка працює над кожним нормативним актом, мають місце явно неоднозначні формулювання. Д.Кирилюк порадив юристам почитати «словесні обертони», що містяться у згаданій постанові №719.

Довоєнні хвороби системи

Але не всі проблеми у згаданому контексті породжені війною. Так от, сумна історія із Державним земельним кадастром давно множиться на те, що «щоразу зірки мають стати так, аби запрацювали і ДЗК, і реєстр речових прав і нотаріальна дія стала справді щасливою».

Загалом нотаріус порівняв свою роботу із роботою Шерлока Холмса, якому доводиться «лазити по реєстрах». «Смішно, що влада закриває персоналізовану інформацію. Адже на сайті «Судова влада» я з легкістю можу розшифрувати, хто такі «Особа 1» та «Особа 2». А звідти вилазить певна історія життя, про яку невідомо з реєстрів», — додав Д.Кирилюк.

А от «молитися на нотаріальну печатку» за словами нотаріуса, не варто. Адже бланки, які опиняються сьогодні на непідконтрольних територіях, заморожуються. Й куди більшою є проблема збереження нотаріальних архівів. У ролі «окупантів» таких архівів ще до війни були правоохоронні органи. Д.Кирилюк зізнався, що назад після правоохоронних органів отримати ці документи, а особливо — в цілому вигляді, практично нереально.

Підсумовуючи, спікер зазначив, що сьогодні практично всі транзакції, принаймні 95% спектру операцій з майном, є відкритими. Рутинні нотаріальні дії щодо спадкування, дарування тощо продовжують вчинятись як і раніше, активні дії також проводяться, щоправда немає особливого попиту у високому ціновому сегменті.

А що буде далі, і чи не «вилізуть боком» наспіх прийняті норми постанов, як завжди, побачимо вже згодом…

Закон і Бізнес