Ресторан-прибудова

Cам по собі факт користування ділянкою без документів не є достатньою підставою для кваліфікації цього як самовільного її зайняття. Такий висновок зробив ВС в постанові №910/10932/17, текст якої друкує «Закон і Бізнес».

Верховний Суд

Іменем України

Постанова

24 липня 2019 року                           м.Київ                               №910/10932/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого — КРАСНОВА Є.В.,
суддів: МАЧУЛЬСЬКОГО Г.М., КУШНІРА І.В.,

розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 3.04.2019 та рішення Господарського суду м.Києва від 17.08.2018 у справі за позовом Київської міськради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Товстар», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: 1) Державної архітектурно-будівельної інспекції; 2) департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва; 3) департаменту міського благоустрою Київської міськради, про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У липні 2017 Київська міськрада звернулася до ГСК з позовом до ТОВ «Товстар» про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки  орієнтовною площею 0,0060 га на вул. Кирило-Мефодіївській, 14/2 у Шевченківському районі м.Києва та повернення її Київській міськраді, привівши її в придатний для використання стан шляхом звільнення від будівель і споруд.

1.2. Позов обґрунтовано тим, що відповідач без оформлення документів щодо права користування ділянкою звів прибудову ресторану до фасадної стіни багатоповерхового житлового будинку. Позов подано на підставі стст. 125, 212. Земельного кодексу, ст.376 Цивільного кодексу.

2. Фактичні обставини справи, установлені судами

2.1. ТОВ «Товстар» є власником об’єкта нерухомого майна, а саме: нежитлового приміщення в літері «А» (група приміщень №1) площею 319,6 м² за адресою: м.Київ, вул. Кирило-Мефодіївська, 14/2, приміщення 1, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; витягом з Держреєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; витягом з Держреєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; свідоцтвом про право власності на нерухоме майно.

2.2. ТОВ «Товстар» проведена реконструкція вищевказаного об’єкта нерухомості та департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції зареєстрована декларація про готовність об’єкта до експлуатації від 26.08.2015.

2.3. У 2015 році департаментом земельних ресурсів здійснено обстеження ділянки за адресою: м.Київ, вул. Кирило-Мефодіївська, 14/2.

2.4. У ході обстеження встановлено, що на частині ділянки орієнтовною площею 0,0060 га за вказаною адресою ТОВ «Товстар» зведено прибудову ресторану до фасадної стіни багатоповерхового житлового будинку. Документи, що посвідчують право власності чи право користування зазначеною ділянкою, згідно з вимогами ст.126 ЗК в департаменті земельних ресурсів станом на 31.12.2012 не зареєстровані.

2.5. Вказані порушення зафіксовані в акті обстеження ділянки від 30.10.2015, складеному головним спеціалістом відділу землеустрою та моніторингу земель Шевченківського району департаменту земресурсів.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням ГСК від 12.09.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.11.2017, позов задоволено повністю.

3.2. Судові рішення обґрунтовано тим, що в межах повноважень, визначених рішенням Київської міськради, департамент земресурсів здійснив обстеження та склав акт обстеження ділянки від 30.10.2015. Під час обстеження було встановлено, що на частині спірної ділянки відповідач звів прибудову ресторану до фасадної стіни багатоповерхового житлового будинку. Документів, що посвідчують право власності чи право користування зазначеною ділянкою згідно з вимогами ст.126 ЗК в департаменті земресурсів станом на 31.12.2012 не зареєстровано. Оскільки зазначену частину спірної ділянки не було відведено відповідно до чинного законодавства для будівництва об’єктів нерухомого майна, таке майно підлягає знесенню.

3.3. Постановою ВС від 27.02.2018 рішення у справі скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

3.4. Постанова мотивована тим, що судами не наведено правової оцінки відповідності акта обстеження ділянки від 30.10.2015 вимогам законодавства про порядок проведення перевірки органом самоврядного контролю, не з’ясовано, чи може бути цей акт належним та допустимим доказом порушення відповідачами вимог чинного законодавства в розумінні стст.32, 34 ГПК у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваних рішень. Крім того, акт складено без участі відповідача та доказів того, що ТОВ «Товстар» було з ним ознайомлено, матеріали справи не містять.

Судами також не з’ясовано, хто саме є належним користувачем спірної ділянки, а також не визначено необхідності залучення цієї особи до участі у справі.

3.5. Суди не дали оцінки інформаційній довідці з Держреєстру речових прав на нерухоме майно від 19.08.2017, технічному паспорту на приміщення громадського призначення, убудовані в житловий будинок, свідоцтву про право власності відповідача на відповідні приміщення, декларації про готовність об’єкта до експлуатації в контексті визначення правового становища збудованого нерухомого майна та застосування до спірних правовідносин положень ст.376 ЦК.

3.6. Рішенням ГСК від 17.08.2018 в позові відмовлено.

3.7. Суд виходив з того, що акт обстеження ділянки від 30.10.2015 не може бути належним доказом на підтвердження здійснення відповідачем самочинного будівництва. При цьому за відповідачем у встановленому законом порядку зареєстровано право власності на нерухоме майно, яке розташоване на спірній ділянці, що виключає можливість звільнення спірної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття, а інших доказів на підтвердження здійснення відповідачем самочинного будівництва матеріали справи не містять.

3.8. Постановою ПАГС від 3.04.2019 рішення суду першої інстанції залишено без змін.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Київська міськрада в касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема положень ЦК, ЗК. Скаржник наголошує, що у відповідача відсутні документи на право власності чи право користування спірною земельною ділянкою; судами належним чином не дано оцінки доказам про порушення відповідачем земельного законодавства, а саме — акту обстеження ділянки від 30.10.2015 та акту перевірки від 15.09.2017; будівництво, здійснене відповідачем, є самочинним.

4.3. Представник позивача в судовому засіданні підтримав вимоги касаційної скарги.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. Відзивів від інших учасників справи не надходило.

5.2. Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти задоволення касаційної скарги.

5.3. Представники третіх осіб у судовому засіданні підтримали вимоги касаційної скарги.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі ВС

Оцінка аргументів учасників справи й висновків судів першої та апеляційної інстанцій

<…> 6.3. Відповідно до чч.1, 2 ст.116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

6.4. Правовою підставою набуття права власності та права користування на землю згідно зі стст.116, 118 ЗК є рішення органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

6.5. Згідно зі ст.125 цього кодексу право власності на ділянку, а також право постійного користування та право оренди ділянки виникають з моменту держреєстрації цих прав.

6.6. Право власності, користування ділянкою оформлюється відповідно до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст.126 ЗК).

6.7. Таким чином, відповідно до вимог чинного законодавства обов’язковою умовою фактичного використання ділянки є наявність в особи, що її використовує, правовстановчих документів на цю ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття ділянки.

6.8. Разом з тим необхідно враховувати, що саме по собі встановлення наявності фактичного користування ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідно досліджувати, чи передбачено спеціальним законом отримання правовстановчих документів на ділянку для розміщення певних об’єктів, причини відсутності таких документів у особи, що використовує ділянку, наявність в особи права на отримання ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на ділянку тощо.

6.9. Згідно з ч.2 ст.152 ЗК власник ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (ч.3 цієї статті).

6.10. Самовільно зайняті ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юросіб, які самовільно зайняли ділянки. Повернення самовільно зайнятих ділянок провадиться за рішенням суду (ст.212 ЗК).

6.11. Як убачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду з позовом, зазначаючи, що відповідач самовільно використовує спірну ділянку, звівши на ній добудову до фасадної стіни багатоповерхового будинку. Позивач наголосив, що добудова є самочинним будівництвом, а в силу ст.376 ЦК, якщо власник (користувач) ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особо, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

6.12. Згідно із ч.1 ст.376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

6.13. Правовий аналіз наведеної норми дозволяє виділити такі ознаки самочинного будівництва:

— об’єкт нерухомого майна збудований або будується на ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;

— відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;

— створення об’єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

6.14. Кожна із зазначених ознак є самостійною та достатньою для того, щоб визнати об’єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв’язку з будівництвом на ділянці об’єкта нерухомості, повинне досліджуватися питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об’єктів і документів про виділення ділянки.

Питання наявності дозвільної документації на добудову приміщення судами не з’ясовувалося.

6.15. ВС, направляючи справу на новий розгляд, у своїй постанові від 27.02.2018 зазначав, що судами попередніх інстанцій не дано оцінки інформаційній довідці з ДРРПНМ від 19.08.2017, технічному паспорту на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок, свідоцтву про право власності відповідача на відповідні приміщення, декларації про готовність об’єкта до експлуатації в контексті визначення правового становища збудованого нерухомого майна та застосування до спірних правовідносин положень ст.376 ЦК.

6.16. На порушення ст.316 ГПК, суди при новому розгляді справи вказівки касаційної інстанції не виконали, наведені документи належним чином не оцінили та не з’ясували питання розміру добудованого приміщення, не з’ясували чи є добудова частиною приміщення вул. Кирило-Мефодіївській, 14/2 у Шевченківському районі м.Києва, яке зареєстровано на праві власності за відповідачем, не з’ясували, щодо якого конкретно приміщення видано вищезазначені документи з урахуванням того, що декларація про готовність об’єкта до експлуатації датована 26.08.2015, тоді як в інформаційній довідці з держреєстру від 19.08.2017 міститься інформація про реєстрацію об’єкта нерухомого майна 18.06.2015.

Поряд з цим судами не встановлено, які дії вчиняв відповідач щодо оформлення ділянки, на якій розташовано добудоване приміщення.

6.17. ВС також наголосив на необхідності з’ясування, хто саме є належним користувачем спірної ділянки, оскільки в акті обстеження від 30.10.2015, на підставі якого заявлено позовні вимоги, зазначено: «Відповідно до даних міського земельного кадастру, земельна ділянка площею 0,3737 га на вул. Кирило-Мефодіївській, 14/2 у Шевченківському районі міста обліковується за Публічним акціонерним товариством «Наукаво-виробниче об’єднання «Київський завод автоматики ім. Г.І.Петровського»; на обґрунтування вимог позивач надав витяг із бази даних міського земельного кадастру станом на 14.12.2015, з якого вбачається, що користувачем спірної ділянки є Відкрите акціонерне товариство «Наукаво-виробничий комплекс «Київський завод автоматики ім. Г.І.Петровського».

6.18. Суди формально підійшли до цього питання. Так, апеляційна інстанція обмежилася поясненнями позивача щодо відсутності в зазначених юридичних осіб права користування або права власності на спірну ділянку. Будь-які докази на підтвердження цих пояснень у матеріалах справи відсутні.

6.19. Оскільки передбачені в ст.300 ГПК межі розгляду справи судом касаційної інстанції не дають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні або постанові суду чи відхилені ним, тим більше розглядати вимоги, які не були розглянуті судами попередніх інстанцій, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені в цій справі, рішення підлягають скасуванню, а справа — переданню на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6.20. Під час нового розгляду судам необхідно врахувати викладене, вирішити питання щодо наданих сторонами доказів, усебічно, повно з’ясувати й перевірити всі фактичні обставини справи, об’єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду, прийняти обґрунтоване й законне рішення.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до положень стст.308, 310 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково й передати справу повністю або частково на новий розгляд. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібраних у справі доказів. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

7.2. З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню, а справа — переданню на новий розгляд до суду першої інстанції<...>.

Керуючись стст.300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 316, 317 ГПК, ВС

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міськради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 3.04.2019 та рішення Господарського суду м.Києва від 17.08.2018 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.