Валіза без ручки,

або Як захистити свою нерухомість у Криму

З моменту подій, що відбулися в Криму, минуло більше двох років. За цей час в Україні прийнято низку законодавчих актів, покликаних урегулювати питання, пов’язані із захистом прав і свобод українських громадян і юридичних осіб, що проживають або перебувають у Криму, а також тих, хто є власником або законним користувачем нерухомого та іншого майна, розташованого на півострові. Проаналізуємо, чи врегулювали вони всі складні питання і чи дозволяють повною мірою українському власнику захистити свою нерухомість.

Територія оподаткування

Основними нормативними актами, які регулюють правовідносини на території Криму для громадян України, є закони:

«Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15.04.2014 №1207-VII;

«Про створення вільної економічної зони «Крим» та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України» від 12.08.2014 №1636-VII;

«Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб» від 20.10.2014 №1706-VII.

Як указане законодавство, так і практика його застосування виявилися непослідовними. Як приклад можна навести регулювання такого важливого питання: «Чи є територія Криму територією України з метою сплати податків у контексті пп.14.1.53, 14.1.54 пп.14.1 ст.14 Податкового кодексу?» Його вирішення безпосередньо пов’язане з нарахуванням і сплатою податків, зокрема, під час продажу товарів і послуг, відчуження нерухомості.

Так, вітчизняні суди доходять висновку, що територія Криму в контексті сплати податків є територією України (згідно зі ст.133 Конституції). Це суперечить позиціям фіскального органу, висловленим у листах ДФС від 28.05.2015 №11250/6/99-99-19-03-02-15, листі ДФС від 3.12.2014 №13311/7/99-99-19-03-02-17. Фіскали з посиланням на п.3.2 ст.3 і пп.1 п.12.3 ст.12 закону №1636-VII стверджують, що ПДВ з продажу товарів, що перебувають у Криму, не стягується, оскільки майно знаходиться поза митною територією України. Пізніше ідентична позиція висловлювалась і в інших податкових консультаціях (див., наприклад, листи ГУ ДФС у м.Києві від 25.03.2016 №7359/10/26-15-11-01-18, від 22.02.2016 №3938/10/26-15-11-01-18).

Зокрема, висновок про «резидентний статус» АРК зробив Дніпропетровський апеляційний адміністративний суд у постанові від 1.07.2015. Критикуючи позицію фіскального органу, він указав, що «послідовний аналіз… норм права дає підстави для висновку, що території вільних митних зон, у тому числі територія ВЕЗ «Крим» як невід’ємна частина території України, є територією України. Таким чином, оскільки територія ВЕЗ «Крим» є митною територією України, надання послуг з оренди нерухомого майна, яке розташоване на території ВЕЗ «Крим», здійснюється на митній території України. Відповідно, операції з постачання таких послуг є об’єктом стягнення податку на додану вартість». Проте Вищий адміністративний суд ухвалою від 2.12.2015 повернув справу на новий розгляд до першої інстанції.

Також стало відомо, що Київський апеляційний адміністративний суд звертався до Верховного Суду для вирішення питання про внесення конституційного подання щодо відповідності окремих положень закону №1636-VII Конституції. Подання мотивоване, крім іншого, необхідністю визначити територіальний статус Криму у складі України й пов’язане із цим оподаткування. Проте Пленум ВС відмовив у зверненні до Конституційного Суду у зв’язку з відсутністю підстав (постанова від 3.07.2015 №16). А згадана справа (№826/17587/14) пройшла всі 3 інстанції і нині перебуває знову на розгляді суду першої інстанції.

Між двох законодавств

На жаль, маємо такі реалії, що законодавство України не дозволяє забезпечити право на ефективний захист або реалізацію права власності на нерухомість та інше майно, розташоване в Криму, або стягнути заборгованість з контрагента з місцезнаходженням на півострові. Насамперед з необхідністю захисту прав на нерухомість стикнулися юридичні та фізичні особи, а також іноземні інвестори, що мають у власності великі об’єкти нерухомості, розташовані в Криму. Трапляються випадки, коли майно може бути у той чи інший спосіб вилучене (конфісковане, націоналізоване, витребуване як «безхазяйне» тощо) місцевою владою.

Питання про місце укладення договору регулюється законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1.07.2004 №1952-IV. Відповідно до абз.1 ч.5 ст.3 цього закону «державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах АР Крим, області, міст Києва та Севастополя, крім державної реєстрації права власності та інших речових прав, що проводиться нотаріусами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна».

Згідно із абз. 5 ч.5 ст.3 закону №1952-IV «державна реєстрація прав у результаті здійснення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію».

Згідно із абз.4 ст.55 закону «Про нотаріат» від 2.09.93 №3425-XII «посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину».

Відповідно до ч.4, ч.5 ст.11 закону №1207-VII набуття та припинення права власності на нерухомість, розташовану на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів. Будь-який правочин щодо нерухомості, включаючи земельні ділянки, вчинений з порушенням вимог цього закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

На жаль, вказані норми не дають особі, яка володіє нерухомістю, реальної можливості нею розпорядитися. Забезпечити перехід права власності/права користування тощо, отримавши справедливу ціну, можна лише в тому випадку, якщо новий набувач буде мати реальну можливість реалізувати право, яке у нього виникло. А це можливо тільки за наявності правовстановлюючих документів, які визнаються за місцезнаходженням такого майна.

З другого боку, місцевим законодавством у сфері регулювання майнових відносин, а також у сфері кадастрового обліку нерухомості та державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій з ним, на думку чиновників держорганів, які нині функціонують у Криму, є федеральні нормативно-правові акти РФ, а також акти Республіки Крим і м.Севастополя. І де-факто всі правовстановлюючі документи на нерухомість, видані державними органами України після 18.03.2014, ними не приймаються. Саме така практика склалася сьогодні на території Криму і м.Севастополя.

Проте всі угоди стосовно нерухомого майна, розташованого в Криму і Севастополі, укладені не за правилами, встановленими законодавством нашої держави, на території України вважаються недійсними з моменту вчинення і не створюють юридичних наслідків, окрім тих, які пов’язані з їх недійсністю.

Таким чином, власник нерухомості на території півострова фактично стоїть перед вибором: забезпечити законність угоди щодо відчуження нерухомості на території України або Криму, адже вітчизняні держоргани та держоргани півострова взаємно не визнають документи, оформлені «по той бік».

Власність без правил

Як наслідок, на вітчизняному юридичному ринку досить популярні послуги, що дозволяють забезпечувати законність угоди за законодавством як України, так і РФ. При цьому слід враховувати й основні тенденції ринку нерухомості на території Криму, що склалися за останні два роки.

Насамперед це відсутність чітких «правил гри». Адже не виключена раптова і непередбачувана зміна раніше встановлених термінів і порядку дії тих чи інших документів. Так, строк обігу гривні на території Криму і Севастополя був змінений з 1.01.2016 на 1.06.2014. Іншим прикладом може слугувати той факт, що, попри закріплений законом принцип визнання всіх документів, виданих державними та іншими офіційними органами України, державними та іншими офіційними органами АР Крим та м.Севастополя без обмеження терміну їх дії і якого-небудь підтвердження, уряд РФ зобов’язав у строк до 1.04.2016 замінити в установленому порядку реєстраційні документи і державні реєстраційні знаки, видані на транспортні засоби, зареєстровані в Криму і м.Севастополі до 18.03.2014 відповідно до законодавства України.

Це дає підгрунтя для занепокоєння і в контексті правового статусу нерухомості, документи на яку оформлені відповідно до українського законодавства. Цілком можливим і реальним результатом подій може бути встановлення владою Криму якихось термінів, протягом яких необхідно буде замінити правовстановлюючі документи відповідно до законодавства РФ під загрозою втрати права власності.

Також мають місце численні факти ігнорування принципу непорушності приватної власності, як-от: націоналізація, передання в користування іншим особам без згоди користувача на підставі постійно змінюваних актів держорганів Криму і Севастополя. Після таких рішень повернути свою нерухомість, швидше за все, буде неможливо, прикладом чого є і деякі судові рішення, ухвалені на півострові.

Непоодинокі й претензії органів контролю Криму та Севастополя до законності раніше оформлених і не підтверджених після березня 2014 р. прав на нерухомість, включаючи рішення про відведення земель і видання дозволів на будівництво без строку давності, що може спричинити втрату прав.

Мають місце випадки  накладення меж земельних ділянок на сусідні, розбіжність меж будівель, споруд з межами ділянки тощо в тому випадку, якщо внесення відомостей про об’єкт здійснюватиме не власник, а уповноважений орган державної влади або сусідні користувачі вкажуть помилкові дані про свої ділянки, будівлі, споруди. Оскаржити таку невідповідність буде складно, довго і дорого.

Вказаний перелік потенційних ризиків не є вичерпним, оскільки, враховуючи політичну складову, ситуація з оформленням прав на нерухомість у Криму і Севастополі не піддається довгостроковому прогнозу.

Стимули відчуження

Водночас влада півострова фактично підштовхує власника нерухомості до рішення внести відомості про себе до реєстру нерухомого майна на території Криму або Севастополя, отримати свідоцтво про право власності, а в разі небажання використовувати такі об’єкти зайнятися їх відчуженням. Тим самим мінімізувати ризики того, що вказане майно вибуде з володіння власника без його волі. На таке припущення наштовхують й відносно спрощені умови для оформлення правовстановлюючої документації, що діють сьогодні на півострові.

Так, через відсутність у державних органів на території Криму відомостей про кадастрову вартість нерухомого майна, розташованого на півострові, власники мають можливість визначити в договірному порядку продажну вартість майна, з якої сплачуються всі необхідні податки.

Передбачена можливість самостійного внесення даних про свій об’єкт до кадастру та реєстру (за російським законодавством, на відміну від українського, кадастровий номер присвоюється не тільки земельним ділянкам, а й іншим об’єктам нерухомості). Це дозволяє максимально повно проконтролювати правильність і повноту відомостей, що вносяться.

Не стягується державне мито за взяття об’єкта нерухомості на кадастровий облік і оформлення правовстановлюючих документів у тому випадку, якщо таке оформлення проводиться за раніше виданими українськими правовстановлюючими документами.

Відчуження об’єкта можливе без попереднього оформлення свідоцтва про право власності за наявності кадастрового паспорта об’єкта. Також дозволяється реєстрація права на раніше реконструйовані приміщення, будівлі, споруди без попереднього узгодження з органами контролю і нагляду. А договори оренди землі, укладені раніше березня 2014 р., можуть переукладатися.

Таким чином, аналіз законодавства (і що важливіше, практики його застосування) дозволяє зробити висновок: на жаль, вичікувальна позиція власників нерухомості щодо законодавчого врегулювання ситуації є безперспективною. Жодних чітких гарантій з приводу стабільності правовідносин у сфері права власності як основного принципу сучасного цивілізованого суспільства на території півострова чекати не доводиться.