Узаконенное рейдерство

Лазейки в законодательстве заставляют владельцев участков изыскивать контрмеры для защиты своей собственности

Законодательное усовершенствование регистрации прав собственности на земельные участки, несмотря на вступающие в действия с января 2013 года нововведения, оставляет ряд лазеек, из-за которых собственники земли могут лишиться своих прав. Какую же опасность для прав землевладельцев таит в себе действующее законодательство в сфере земельных отношений? Об этом рассказала адвокат, советник юридической фирмы «Василь Кисиль и парнеры» Наталья Доценко-Белоус.

Остается неизменным

С принятием постановления КМ №703 от 22.06.2011, которое вступит в силу с 1 января 2013 года, вводится новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Соответственно изменяется процедура оформления прав на земельные участки, все будет происходить в две стадии. Первый шаг — это формирование земельного участка посредством открытия в поземельной книге территориальными органами земельных ресурсов с внесением данных в государственный земельный кадастр. Второй — регистрация прав на земельные участки как объекты недвижимости в Государственной регистрационной службе, созданной при Минюсте.

На текущий момент учет земельных участков и регистрация прав на них осуществляется территориальным управлением органов земельных ресурсов. Несмотря на новую двухступенчатую процедуру регистрации прав на земельные участки, основания для прекращения прав собственности на них остаются те же.

Среди таких оснований (их все чаще используют для лишения прав собственности на земельные участки помимо воли собственника), по словам партнера ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Н.Доценко-Белоус, — внесение протеста прокурора на незаконное решение местных государственных администраций или органов местного самоуправление о передаче земельного участка в собственность.

Нет номера — нет прав

Принудительное прекращение прав собственности, а тем более на землю, осуществляется только через суд. Но на практике простой и самый распространенный способ лишения прав собственности на землю — это отмена кадастрового номера.

Если есть кадастровый номер, значит, есть выделенный в натуре земельный участок и, соответственно, у собственника есть права на этот участок. Однако отменить кадастровый номер не так и сложно. Схема проста. Земля по решению местной государственной администрации или органа местного самоуправление в порядке, предусмотренном законодательством, передана в собственность. По истечении времени, когда собственник уже в полной мере ощущает себя хозяином земельного участка, прокуратура вносит протест на решение о передаче земельного участка в собственность как на незаконное.

Кстати, внести протест прокурор может в любой момент, поскольку для опротестования незаконного решения местной госадминистрации или органа местного самоуправления нет срока исковой давности.

Приняв протест к исполнению, местные госадминистрации или органы местного самоуправление предоставляют соответствующую информацию для внесения в государственный земельный кадастр, где отменяется кадастровый номер. С лишением номера собственники лишаются прав на земельный участок. Отныне последний становится просто землей и переходит в разряд земельных ресурсов, которые могут быть предоставлены другим желающим.

«В Украине существует и ряд других возможностей принудительной отмены номера в кадастре, которые также часто используются», — сказала Н.Доценко-Белоус.

Ударим по «безземелью»

Но существует в законодательстве и ряд мер, которые землевладельцы могут использовать, чтобы избежать правовых лазеек. Одна из таких мер — это «уничтожить» участок. Под этим подразумевается фактически изменение раннее присвоенного кадастрового номера на новый. Сделать это можно путем разделения или объединения земельных участков (ст.56 закона «О землеустройстве» №858-IV от 22.05.2003). Таким образом, старый кадастровый номер сдается в архив и не используется. Формируя новый земельный участок, ему присваивают новый кадастровый номер.

Кстати, после его получения на заново сформированный земельный участок внесение протеста прокурора на незаконность решения местной государственной администрации или органа местного самоуправление о передаче земельного участка в собственность становится невозможным.

Следующий вариант (если, конечно, речь идет не о землях, относительно которых действует мораторий) — это отчуждение земли через товарную биржу, по результатам публичных торгов на которой впоследствии меняется собственник.

И еще одна возможность — это обременение земельного участка объектами недвижимости или квазинедвижимостью (многолетние насаждения, ландшафт и т.д.).

Благодаря таким шагам собственники земли смогут дополнительно себя обезопасить. Однако принятие указанных мер требует немало времени и средств. Возникает вопрос: можно ли законодательно урегулировать вопросы собственности на землю без правовых ухищрений?

«Для изменения сложившейся ситуации с законодательно закрепленной процедурой лишения землевладельцев прав собственности на участки помимо их воли (фактически — с земельным рейдерством) законодателю необходимо подключать к разработке нормативно-правовых актов практиков, специализирующихся на ведении дел в сфере земельных отношений. В настоящее время попытки попасть в состав рабочих групп по земельной реформе безуспешны, — говорит Н.Доценко-Белоус, — и приходится принимать контрмеры вместо того, чтобы законодательно устранить существенные пробелы, угрожающие праву собственности».