Урожай з компенсацією

Автоматичне поновлення та фіксований курс оренди: як укладати земельні договори в умовах воєнного стану?

Адаптуватись до нових реалій довелось і ринку землі. Законодавець хоч і подбав про те, аби оренда с/г земель тривала і протягом воєнного стану, втім ряду проблем уникнути все ж не вдалось.

За новими умовами

У Вищій школі адвокатури розповіли про особливості оренди землі та орендних відносин під час воєнного стану. Спікер заходу адвокат, член комітету Національної асоціації адвокатів України з аграрного та земленього права Дмитро Навроцький зазначив, які саме нормативно-правові акти визначають порядок земельних відносин у цей період.

Так, закон №2145-ІХ щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24.03.2022 (набрав чинності 07.04.2022) передбачає внесення основних змін до розд.Х Земельного кодексу. Даний розділ доповнився пп.27 та 28.

Повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності. Хто ж є розпорядниками землі?

В законі це чітко не визначено, але із загальних тлумачень ЗК слідує, що розпорядником є органи, визначені у ст.122 ЗК. Спрощена процедура при цьому застосовується до передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юросіб, громадських організацій тощо. Передачу зазначених земель в оренду здійснюють із дотриманням норм ЗК, закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного закону, які відображені в п.27 розд.Х «Перехідні положення» ЗК.

Разом із законодавчими змінами з’явились нові (істотні) умови передання земельних ділянок в оренду. По-перше, строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Водночас якщо договір оренди землі, укладений відповідно до пп.2 п.27 розд.Х «Перехідні положення» ЗК, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям землі, в розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору до дня закінчення збирання врожаю.

По-друге, розмір орендної плати не може перевищувати 8% (але може бути меншим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку визначають від середньої НГО одиниці площі ріллі по області.

Окрім того, орендар за таким договором не має права на:  

компенсацію власних витрат на поліпшення ділянки;

поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;

передачу ділянки в суборенду;

встановлення земельного сервітуту;

зміну угідь ділянки;

будівництво на ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);

закладення на ділянці багаторічних насаджень;

переважне право на купівлю орендованої ділянки в разі її продажу;

відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування ділянкою;

поділ ділянки, об’єднання її з іншою ділянкою;

використання для власних потреб наявних на ділянці загальнопоширених корисних

копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;

зміну цільового призначення ділянки.

Форма, зміст та введення в дію

Яким ж мають бути форма та порядок укладення такого договору? Договір укладають лише в електронній формі та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця. Після укладення договору його примірник протягом 3-х робочих днів орендодавець (орган влади) має надіслати е-поштою до центрального органу виконавчої влади, який реалізує держполітику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління).

Договір може передбачати передачу в оренду кількох ділянок одним орендодавцем, однак не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено через 1 рік.  Крім того договір не повинен містити відомостей про кадастровий номер ділянки, якщо він такій ділянці не присвоєний.

Щодо аспектів набрання чинності таких договорів, то право оренди землі за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які передаються в оренду органами влади, виникає у момент державної реєстрації таких договорів. Органом реєстрації виступає районна військова адміністрація. Договори реєструються у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, яка ведеться у паперовій та електронній формах.

Державна реєстрація договору здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою. Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом 5 робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Орендарі, суборендарі земельних ділянок с/г призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою, що укладається в електронній формі і має містити відомості про:

сторони договору;

право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування);

строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору).

Суборенда та емфітевзис

Про передачу права оренди, суборенди особа, яка його передала, письмово повідомляє орендодавця (у разі передачі права суборенди - орендаря) протягом 5 днів з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування. Договір про передачу права землекористування, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору підлягає державній реєстрації.

Водночас, перехід права оренди, суборенди земельної ділянки за договором про передачу права землекористування не підлягає державній реєстрації. Право оренди, суборенди вважається переданим з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування і припиняється зі спливом строку дії такого договору. Договір може передбачати передачу права оренди, суборенди декількох земельних ділянок одним орендарем, суборендарем.

Постійні користувачі земельних ділянок с/г призначення державної і комунальної власності (крім державних і комунальних підприємств, установ, організацій), та емфітевти на період дії воєнного стану наділяються правом передавати належні їм на відповідних правах земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва. При наданні земельної ділянки, яка перебуває у користуванні, іншій особі у користування, таке право у попереднього землекористувача тимчасово припиняється.

Отже, у період дії воєнного стану постійні землекористувачі та емфітевти, передаючи належні ділянки в оренду тимчасово, зберігають відповідно права постійного користування та права емфітевзизу, але не можуть використовувати ці ділянки до закінчення дії договору оренди землі. Положення щодо заборони передавати ділянки в користування не діють.

Договір оренди с/г призначення державної та комунальної власності, що передається в оренду постійним користувачем, емфітевтом, укладається в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця. Такий договір, зміни до нього, а також договір про розірвання такого договору оренди підлягають державній реєстрації, що здійснюється районною військовою адміністрацією.

Закон вводить норму про автоматичне поновлення договорів щодо с/г земель (суборенди, емфітевзису, суперфіції, земельного сервітуту), строк користування яких закінчився після введення воєнного стану (24.02.2022). Такі договори автоматично поновлюються на один рік без волевиявлення їх сторін про поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав.

Вказана норма поширюється на договори щодо земель с/г призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених ділянок та ділянок колективної власності, які були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності.

Однак всі ці зміни на думку Д.Навроцького, призвели до появи нових проблем. По-перше, автоматичне поновлення застосовується не до всіх договорів та почало діяти лише з 7.04.2022. По-друге, виникає питання яким чином можна підтвердити автоматичне поновлення. По-третє, проблемою є співвідношення припинення договорів оренди з передачею земельних ділянок в користування іншим особам на 1 рік. По-четверте, проблемним є обрахунок нормативної грошової оцінки та сплата оренди більше 8% від цієї суми.

Закон і Бізнес