До державної реєстрації договір купівлі-продажу квартири юридично вважається неукладеним
Такого висновку дійшов Верховний Суд України в своєму рішенні від 30 березня 2011 року.
Згідно з ст.220 ЦК у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне чи часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Отже, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
Судом було встановлено, що сторони оформили договір купівлі-продажу квартири шляхом складання письмової розписки про одержання грошової суми за продану квартиру.
На підставі ст.657 ЦК договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.210 і ч.3 ст.640 ЦК такий договір є укладеним з моменту його державної реєстрації. Отже, до моменту його державної реєстрації договір купівлі-продажу квартири юридично не є укладеним – підсумував Верховний Суд.
Верховний Суд України
Іменем України
Рішення
30 березня 2011 року м.Київ
Колегія суддів Верховного Суду в складі:
головуючого — Яреми А.Г.,
суддів: Балюка М.І., Романюка Я.М., Охрімчук Л.І., Сеніна Ю.Л.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Особи 6 до Особи 7, третя особа — Особа 8, про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним і визнання права власності на квартиру, а також за позовом Особи 8 до Особи 6 і Особи 7, третя особа — комунальне підприємство «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості», про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, за касаційною скаргою Особи 8 на рішення Приморського районного суду м.Одеси від 19.02.2008 і ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 22.05.2008,
ВСТАНОВИЛА:
У серпні 2005 року Особа 6 звернувся до суду з позовом до Особи 7 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним і визнання права власності на квартиру. Позивач зазначав, що 25.01.2005 уклав з Особою 7 договір купівлі-продажу, за яким за 12 тис. грн. купив квартиру за Адресою 1. Однак зазначений договір не було посвідчено нотаріально, оскільки відповідачка ухилилась від такого посвідчення, зіславшись на свою зайнятість на роботі, хворобу і сімейні обставини. Посилаючись на те, що він повністю виконав свої зобов’язання за договором і сплатив відповідачці обумовлену договором покупну суму, що стверджується відповідною розпискою Особи 7, позивач із підстав, передбачених ст.220 ЦК, просив визнати укладений ним з відповідачкою договір купівлі-продажу квартири дійсним та визнати за ним право власності на зазначену квартиру.
У вересні 2007 року Особа 8 звернулась до суду з позовом до Особи 6 і Особи 7 про визнання зазначеного вище договору купівлі-продажу квартири недійсним з підстав його незаконності, адже шляхом арешту цієї квартири забезпечено її позов до Особи 7, який розглядається іншим судом, а тому оформлення Особою 6 і Особою 7 договору купівлі-продажу квартири фактично ставить собі за мету звільнити квартиру з-під арешту.
Ухвалою Приморського районного суду м.Одеси від 18.10.2007 обидва позови об’єднано в одне провадження.
Справа розглядалась судами неодноразово.
Останнім рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 19.02.2008, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 22.05.2008, позов Особи 6 до Особи 7 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним і визнання права власності на квартиру задоволено. Визнано дійсним договір купівлі-продажу квартири за Адресою 1, укладений 25.01.2005 між Особою 7 і Особою 6, та визнано за Особою 6 право власності на зазначену квартиру. У задоволенні позову Особі 8 відмовлено.
У касаційній скарзі Особа 8 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду і ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Особи 6 і задовольнити її позов.
Заслухавши доповідь судді Верховного Суду, дослідивши матеріали справи і перевіривши наведені в скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
Ухвалюючи рішення про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов цього договору, що підтверджується письмовою розпискою Особи 7, відбулося його виконання, але Особа 7 ухилилась від нотаріального посвідчення зазначеного договору. При цьому суд керувався ч.2 ст.220 ЦК.
Однак з таким висновком суду погодитись не можна.
Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК у разі, якщо недійсність правочину встановлена законом, такий правочин є нікчемним. У випадках, установлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Згідно з ст.220 ЦК у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне чи часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Отже, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
Судом установлено, що 25.01.2005 Особа 7 і Особа 6 оформили шляхом складання Особою 7 письмової розписки про одержання нею від Особи 6 суми за продану квартиру за Адресою 1 договір купівлі-продажу зазначеної квартири.
На підставі ст.657 ЦК договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.210 і ч.3 ст.640 ЦК такий договір є укладеним з моменту його державної реєстрації. Отже, до моменту його державної реєстрації договір купівлі-продажу квартири юридично не є укладеним.
Разом з тим, як зазначалося вище, ч.2 ст.220 ЦК надає суду право визнавати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним. Саме на це звернув увагу Пленум Верховного Суду в п.13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6.11.2009 №9.
У зв’язку із цим, не будучи укладеним, договір не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ст.220 ЦК.
Відмовляючи в позові Особи 8 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним суд першої інстанції, з висновками якого в цій частині також погодився апеляційний суд, виходив з того, що спірний договір є дійсним, а право Особи 8 його укладенням не порушено.
Однак з таким висновком також погодитися не можна.
Відповідно до змісту ч.1 ст.215 ЦК недійсним може бути визнано лише укладений договір.
Як зазначено вище, оформлений Особою 6 і Особою 7 договір купівлі-продажу квартири не є укладеним, відтак не може бути визнаний судом недійсним.
Помилковим є і висновок суду про те, що спірний договір не стосується інтересів Особи 8, оскільки згідно з ухвалою судді Київського районного суду м.Одеси від 25.06.2005 на спірну квартиру накладено арешт з метою забезпечення позову Особи 8 до Особи 6 і Особи 7.
Таким чином, судом ухвалено помилкове рішення через неправильне застосування норм матеріального права, що відповідно до ст.341 ЦПК є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення про відмову в позовах.
Керуючись п.5 ч.1 ст.336, ст.341, ч.2 ст.344 ЦПК, стст.210, 215, 220, 640, 657 ЦК, колегія суддів Верховного Суду
ВИРІШИЛА:
Касаційну скаргу Особи 8 задовольнити.
Рішення Приморського районного суду м.Одеси від 19.02.2008 і ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 22.05.2008 скасувати.
У позовах Особи 6 до Особи 7, третя особа — Особа 8, про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним і визнання права власності на квартиру, а також Особи 8 до Особи 6 і Особи 7, третя особа — комунальне підприємство «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості», про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним відмовити.
Рішення оскарженню не підлягає.
Весь номер в форматі PDF
(pdf, 2.16 МБ)
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!