Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ 

Узагальнення

12 січня 2017 року              м.Київ                № 9-48/0/4-17

судової практики розгляду справ про приватизацію державного житлового фонду та гуртожитків*

(Закінчення. Початок у №3)

5. Перевірка судами дотримання необхідних умов для реалізації права на приватизацію при розгляді відповідної категорії справ

Законом «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачено, що приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на те органами, що створюються державними органами виконавчої влади на місцях чи органами місцевого самоврядування, а також державними підприємствами, організаціями, установами, в повному господарському віданні або оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд.

Передача квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку), житлового приміщення у гуртожитку.

Отже, ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено такі основні умови, виключно з дотриманням яких може відбутися приватизація:

- здійснення приватизації уповноваженими на це органами;

- згода всіх повнолітніх членів сім’ї;

- постійне проживання у цій квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку;

- згода тимчасово відсутніх членів сім’ї, за якими зберігається право на житло.

Першою умовою для проведення приватизації є її здійснення уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.

Відповідно до стст.1, 3, 8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

При розгляді справ цієї категорії необхідно перевіряти компетенцію органів приватизації, так як відповідно до ч.4 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства) мають право здійснювати діяльність лише з підготовки і оформлення документів про передачу у власність житла, натомість ч.7 цієї статті передбачає право на діяльність не тільки щодо оформлення, а і реєстрації документів про право власності на квартиру (будинок), житлове приміщення у гуртожитку.

Так, рішенням Кіровського районного суду м.Кіровограда від 19.11.2013 у справі №404/7758/13-ц, що було залишене без змін ухвалою судової колегії у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області від 25.12.2013, відмовлено у задоволенні позову Х.Т.П. до виконавчого комітету Кіровоградської міської ради, третя особа — квартирно-експлуатаційний відділ Міністерства оборони, про визнання права на приватизацію та зобов’язання видати свідоцтво про право власності на квартиру.

Як на одну з підстав для відмови у позові, суд вказав на те, що відповідно до п.1 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.

Рішенням Кіровоградської міської ради «Про затвердження Положення про управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради» від 11.12.2012 №1201 затверджено у новій редакції Положення про управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради.

Відповідно до п.1.5 цього положення управління є спеціально уповноваженим органом управління комунальною власністю та відчуження (приватизації) комунального майна територіальної громади м.Кіровограда житлового та нежитлового фонду в межах повноважень, наданих міською радою, та цим положенням.

З огляду на наведене виконком Кіровоградської міської ради не є органом приватизації, не відмовляв позивачу у здійсненні її прав, тому є неналежним відповідачем по справі.

Залежно від того, до чиєї власності або управління належить державний житловий фонд, буде залежати обов’язок утворювати приватизаційний орган: місцевої державної адміністрації спільно з органами місцевого самоврядування або державного підприємства (організації, установи).

Компетенція і порядок утворення органів приватизації передбачений постановою КМ «Про механізм упровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 8.10.92 №572.

Таким чином, враховуючи ту обставину, що передача у власність приватизованого житла відбувається на підставі рішення органу приватизації, оформляється свідоцтвом про право власності на житло, яке реєструється органом приватизації, цей орган приватизації у будь-якому випадку має бути залучений до участі у справі як відповідач.

Вивчення справ цієї категорії дає підстави для висновку про те, що права громадян на приватизацію житла порушуються, зокрема, унаслідок бездіяльності керівників підприємств, установ, організацій, в оперативному управлінні яких знаходяться приміщення, що підлягають переведенню в житлові з наступною їх приватизацією громадянами.

Так, із матеріалів справи за позовом Л.М.І. до Дрогобицького управління водного господарства (Стрийський міськрайонний суд Львівської області) про визнання права на приватизацію нею і її онуками: О.А.А., О.Л.А. житлової квартири №1 за Адресою 1 убачається, що у зв’язку із характером роботи її чоловіка, руслового ремонтера Дрогобицького управління осушувальних систем, спірне приміщення надано їх сім’ї в користування. 15.01.2001 Львівське обласне виробниче управління водного господарства надало дозвіл (з дозволу Держводгоспу) Дрогобицькому управлінню водного господарства (в оперативному управлінні якого знаходяться спірні приміщення) на переведення частини будинку руслового ремонтера у житло, а управління, в свою чергу, звернулося з відповідним клопотанням до органу місцевого самоврядування.

Зазначене питання з 2007 року не було вирішене у встановленому порядку дотепер. Натомість 15.03.2015 позивач звернулася із позовом до суду.

На обґрунтування своїх вимог позивач послалася на рішення Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 27.02.2014, яким визнано частину приміщення будинку руслового ремонтера, квартиру №1 загальною площею 68,9 м² за Адресою 1 як таку, що відноситься за призначенням до житла.

У запереченні на позов відповідач зазначав, що спірні приміщення відносяться до нежитлових приміщень і тому приватизації не підлягають.

Суд першої інстанції, вирішивши спір, поклав в основу свого рішення рішення Стрийського міськрайонного суду від 27.02.2014 і зазначив, що, оскільки спірне приміщення є державним житлом, а Дрогобицьке управління водного господарства чинить позивачу перешкоди у реалізації конституційних прав на його приватизацію, то за Л.М.І. і її неповнолітніми онуками О.А.А., О.Л.А. необхідно визнати право на приватизацію спірної квартири.

Справа в апеляційному порядку не переглядалася.

Із аналізу матеріалів цієї справи доходимо висновку про те, що Стрийський міськрайонний суд Львівської області, ухваливши рішення від 27.02.2014, використав невластиві суду функції та визначив правовий режим частини майна — нежитлове приміщення визнав житловим.

У цьому випадку позивачу необхідно було захищати своє право шляхом оскарження бездіяльності посадових осіб, до компетенції яких відноситься питання переведення нежитлових приміщень у житлові.

Слід зауважити, що законами «Про приватизацію державного житлового фонду» та «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», а також Положенням про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян визначена відповідна процедура здійснення передачі квартир державного та комунального житлового фонду у власність громадян, яка здійснюється лише уповноваженими на те органами, до числа яких суд не належить.

Як доводить узагальнення значного поширення у судовій практиці місцевих судів набули справи за позовами громадян про визнання права власності на квартиру чи кімнату в гуртожитку в порядку приватизації. При цьому позовні вимоги полягали не у визнанні права на приватизацію квартири чи будинку, а у визнанні права власності на приміщення безпосередньо судом поза межами процедури, визначеної законодавством. Суди в основному правильно визначаються у спірних правовідносинах і ухвалюють рішення про відмову в задоволенні таких позовів.

Так, у червні 2015 року до суду звернувся Т.В. із позовом до Херсонської міської ради про визнання за ним права власності на житлове приміщення. На обґрунтування своїх вимог посилався на те, що він постійно проживає у гуртожитку на підставі ордера за спільним рішенням адміністрації та профкому Херсонського судноремонтного заводу ім. Комінтерну. Рішенням міської ради від 9.08.2012 гуртожиток прийнято до комунальної власності територіальної громади м.Херсона. У липні 2014 року міською радою прийнято рішення про підтвердження статусу гуртожитку та надання дозволу на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку. У гуртожитку він проживає більше ніж 5 років. Однак відповідач з липня 2014 року відмовляє йому у приватизації. Оскільки міська рада неправомірно відмовляє йому у приватизації, то просив безпосередньо суд визнати за ним право власності на кімнату в гуртожитку. Рішенням Комсомольського районного суду м.Херсона від.07.2015 Т.В. у задоволенні позову відмовлено за необґрунтованістю. Відмовляючи у позові, суд у рішенні зазначив, що, не вирішуючи питання щодо наявності чи відсутності у позивача права на приватизацію займаного ним житла, суд вважає позов необґрунтованим, оскільки суд не може перебирати на себе функції органу приватизації та безпосередньо визнавати право власності на житлове приміщення. Ухвалою Апеляційного суду Херсонської області від 19.11.2015 рішення суду залишено без змін. У касаційному порядку рішення суду першої інстанції та ухвала апеляційного суду не оскаржувались.

У той же час деякими судами ухвалювали рішення не тільки про визнання права на приватизацію, а й про зобов’язання оформити свідоцтво про право власності на житлове приміщення (рішення Бабушкінського районного суду м.Дніпропетровська від 11.06.2015 у справі №200/563/15-ц); зобов’язання передати у власність житлове приміщення шляхом проведення процедури приватизації у встановлений законом строк (рішення Межівського районного суду Дніпропетровської області від 29.10.2015 у справі №181/1010/14-ц).

Ухвалювались судами і рішення про визнання права на приватизацію та визнання права власності на квартиру (рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 4.03.2015 у справі №202/1949/15-ц та від 30.12.2015 у справі №202/9353/15-ц), а також рішення про визнання права власності на житлову кімнату (рішення Жовтневого районного суду м.Дніпропетровська від 3.06.2015 у справі №201/5432/15-ц).

Другою умовою для проведення приватизації житла є обов’язкове постійне проживання осіб у житлі, яке підлягає приватизації.

При розгляді справ цієї категорії слід враховувати правовий висновок ВСУ щодо співвідношення факту реєстрації і проживання у житлі, викладений у постанові від 30.01.2013 у справі №6-125цс12, який полягає у тому, що відповідно до ст.1, ч.1 ст.5, ст.8 «Про приватизацію державного житлового фонду» наймачі квартир (будинків) державного житлового фонду та члени їх сімей, які постійно проживають у квартирі разом із наймачем або за якими зберігається право на житло, мають право на приватизацію займаних квартир шляхом передачі їм цих квартир у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, на підставі рішення відповідного органу приватизації.

Згідно із ч.3 ст.9 ЖК УРСР ніхто не може бути обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Виходячи з аналізу змісту закону «Про приватизацію державного житлового фонду» в поєднанні з нормами стст.1, 6, 9, 61 ЖК УРСР, ст.29 ЦК, місцем постійного проживання особи є жиле приміщення, в якому особа постійно проживає, має передбачені ст.64 ЖК УРСР права користування цим приміщенням і на яке за особою зберігається це право й у разі тимчасової відсутності, а отже і право на приватизацію разом з іншими членами сім’ї.

Аналогічну норму місить п.4 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства від 16.12.2009 №396.

При цьому пп.18, 19 цього положення визначено порядок підтвердження факту постійного проживання особи в жилому приміщенні — у довідці про склад сім’ї, що подається особою в числі інших документів до органу приватизації, зазначаються члени сім’ї наймача, які водночас і прописані, і мешкають разом з ним, а також тимчасово відсутні особи, за якими зберігається право на житло.

При проведенні узагальнення виявлено, що суди всупереч наведеним положенням законодавства пов’язують право осіб на приватизацію лише з фактом їхньої реєстрації в спірній квартирі, яка здійснюється на підставі закону «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», а не з їхнім правом на житло та фактом проживання у квартирі.

Так, рішенням Первомайського райсуду Миколаївської області від 28.04.2015 у задоволенні позову П.М.Є., П.Є.С., С. К.С. до П.С.Л., Первомайської міської ради Миколаївської області про визнання розпорядження органу приватизації та свідоцтва про право власності недійсним, поновлення права на приватизацію квартири та визнання за П.М.Є., П.Є.С., С.К.С. права власності на квартиру було відмовлено. Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з того, що на момент приватизації квартири та видання свідоцтва про право власності на житло від 24.05.96 в квартирі був зареєстрований тільки П.С.Л., його дружина П.М.Є. була громадянкою Росії, а П.Є.С. та С.К.С. не надали доказів того, що вони постійно проживали в спірній квартирі або за ними зберігалося право на житло в спірній квартирі на час її приватизації.

Апеляційний суд Миколаївської області, змінюючи рішення, зазначив, що на час приватизації квартири в ній з червня 1993 року в якості членів сім’ї П.С.Л. проживали його дружина П.М.Є., яка на той час була громадянкою Росії, та неповнолітні на той час діти П.Є.С. та С.К.С. Оскільки дружина відповідача не була громадянкою України, то вона дійсно відповідно до ст.1 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» не мала права на приватизацію квартири. Однак неповнолітні діти П.Є.С. та С.К.С., як члени сім’ї відповідача, які проживали разом з ним, мали право на приватизацію квартири, незважаючи на те, що не були в ній зареєстровані, оскільки право осіб на приватизацію пов’язується не з фактом їх реєстрації у спірній квартирі, яка здійснюється на підставі закону «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», а з їх правом на житло та фактом проживання у квартирі. Саме така правова позиція висловлена ВСУ в постанові від 30.01.2013 в справі №6-125цс12. Тому апеляційний суд дійшов висновку, що при здійсненні приватизації спірної квартири були порушені вимоги законодавства та права позивачів П.Є.С. та С.К.С. щодо приватизації, тому розпорядження міського комітету житлово-комунального господарства виконкому Первомайської міської ради Миколаївської області від 24.05.96 №1431 та свідоцтво про право власності на житло видані з порушенням закону.

Також умовою для здійснення приватизації житла є обов’язкова письмова згода всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, яка оформляється спільною заявою, а тимчасово відсутні дають письмове підтвердження.

У випадку коли хтось з членів сім’ї, який має право користування жилим приміщенням, не дає письмової згоди на приватизацію житла, яке підлягає передачі у спільну сумісну власність, а також за наявності розбіжностей між повнолітніми членами сім’ї щодо уповноваженої особи (уповноваженого наймача), таке жиле приміщення не може бути приватизовано.

Наслідком порушення вимог ч.2 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» може бути визнання приватизації недійсною.

Так, у листопаді 2012 року Г.М.М. звернувся в суд із позовом до Г.О.І., Б.Г.В., управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради, треті особи — ЖЕК №10, управління Державної міграційної служби в області, приватний нотаріус Кіровоградського міського нотаріального округу З.О.П., КП «Правник», про визнання недійсним розпорядження про приватизацію, недійсною приватизації квартири, визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Рішенням Кіровського районного суду м.Кіровограда від 21.02.2013 позов задоволено. Визнано недійсним розпорядження від 21.09.2012 №50448 органу приватизації — управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради — щодо приватизації вказаної квартири на ім’я Г.О.І. та договір купівлі-продажу вказаної квартири, укладений між Г.О.І. та Б.Г.В., посвідчений 19.10.2012 приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу З.О.П. за №6644.

Судом установлено, що на час написання заяви про зняття з реєстрації у спірній квартирі, позивач за своїм психічним станом не міг розуміти значення своїх дій та розумно ними керувати, Г.О.І. перешкоджала йому користуватися квартирою.

Також було з’ясовано, що Г.О.І. приватизувала квартиру лише на своє ім’я, скориставшись тим, що позивач не був зареєстрований у квартирі, куди був уселений на підставі судового рішення, постійно проживав і проживає у цій квартирі, зазначені обставини при зверненні із заявою про приватизацію квартири Г.О. І. органу приватизації не повідомила.

Обґрунтовуючи свій висновок про задоволення позову, суд правильно послався на положення п.2 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» та ст.64 ЖК УРСР, яка передбачає, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.

Встановивши порушення відповідачем Г.О.І. законодавства щодо порядку та умов приватизації державного житлового фонду, місцевий суд обґрунтовано задовольнив вимоги позивача, визнав недійсною приватизацію квартири та, як наслідок, — недійсним договір купівлі-продажу цієї квартири.

Такий висновок суду узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові ВСУ від 30.01.2013 у справі №6-125цс12.

Рішення районного суду в апеляційному порядку сторонами оскаржене не було.

Питання надання згоди неповнолітніми членами сім’ї, які проживали в жилому приміщенні, що приватизується, законом «Про приватизацію державного житлового фонду» не визначено, у зв’язку з чим виникають спори щодо набуття неповнолітніми членами (на момент приватизації) права на спірне майно.

Наприклад, рішенням Франківського районного суду м.Львова від 14.02.2015, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Львівської області від 13.10.2015, визнано наказ управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради «Про передачу квартир у власність громадян» від 14.11.2011 №2063-Ж-Ф недійсним. Визнано недійсним свідоцтво від 14.11.2011 №236095 про право спільної сумісної власності В.І.В., Т.Я.В. на квартиру №64 за адресою Інформація 1 у м.Львові. Скасовано державну реєстрацію права власності вказаних осіб на зазначену квартиру.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції керувався, крім іншого, положеннями ч.2 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Під час розгляду справи було встановлено, що письмової згоди на приватизацію житла законний представник неповнолітнього Т.Я.В., який був зареєстрований в квартирі й в ній проживав, не давала, а ініціатор приватизації — заявник В.І.В. подала до органів приватизації документи з підробленими підписами. Відсутність згоди законного представника Т.Я.В. на приватизацію житла та подання В.І.В. документів з підробленими підписами підтверджується вироком суду, який набрав законної сили.

З аналізу положень законодавства можна зробити висновок, що у разі приватизації житла, у якому постійно проживають на законних підставах також неповнолітні діти, потрібна письмова заява їх законного представника щодо згоди на приватизацію з урахуванням інтересів неповнолітніх.

Проблемним є питання щодо можливості оскарження законності приватизації житла, здійсненої батьками у разі, коли вони доводять її необхідність для дітей, однак діти після досягнення повноліття з цим не згодні.

Оскільки відповідно до положень чинного законодавства не передбачена необхідність письмової згоди неповнолітньої особи, а достатньо тільки згоди батьків, то є сумніви стосовно можливості визнання недійсним вказаного правочину у зв’язку із тим, що немає порушення законодавства в момент вчинення правочину, а надання згоди на приватизацію від органу опіки та піклування при приватизації також не передбачено.

Рішенням Київського районного суду м.Харкова від 28.03.2014 у справі №640/500/14-ц задоволено позовні вимоги Особи 1 до Особи 2, Особи 3 та КП «ХБТІ» про визнання недійсними приватизації житлового приміщення та свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

Рішення мотивоване тим, що позивач у 2008 році, будучи неповнолітнім, увійшов у приватизацію житлового приміщення разом зі своїми батьками. Однак приватизація частини вказаної квартири батьками на ім’я позивача без його згоди, коли він був неповнолітнім, порушує його права, оскільки позбавляє можливості реалізувати своє право на приватизацію та отримати житло за місцем проходження військової служби в порядку, передбаченому ст.12 закону «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей». При цьому суд зазначив, що батьки діяли під впливом помилки щодо правової природи правочину, його змісту, прав сторін. Таким чином, суд дійшов висновку про визнання недійсною приватизації житла, вчиненої унаслідок помилки, що має істотне значення для прав позивача.

Слід зауважити, що судами першої інстанції в окремих випадках допускалися помилки щодо визначення членів сім’ї, які мають право на приватизацію разом із квартиронаймачем.

Відповідно до положень абз.2 ч.1 ст.5 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» до членів сім’ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло.

При визначенні кола членів сім’ї необхідно керуватись положеннями ст.64 ЖК УРСР, відповідно до якої до членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. У випадках, коли громадянином України є тільки один член сім’ї, то квартира може бути передана у його приватну власність.

З аналізу цієї статті вбачається, що особи, які проживають однією сім’єю, але не перебувають у шлюбі, також мають право на приватизацію разом із квартиронаймачем після встановлення відповідного факту в судовому порядку.

Як роз’яснено у п.9 постанови Пленуму ВСУ «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12.04.85 №2, вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд повинен з’ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема, чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, чи прописані вони в цьому жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім’ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням.

Пленум ВСУ в п.15 постанови «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя» від 1.11.96 №9 також роз’яснив, що наявність чи відсутність прописки сама по собі не може бути підставою для визнання права користування жилим приміщенням за особою, яка там проживала чи вселилась туди як член сім’ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому. Також відсутність письмової згоди членів сім’ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.

Так, рішенням Київського районного суду м.Полтави від 22.10.2015 у справі №552/2015/13-ц позов З.Г.В., З.І.В. до приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Ш.О.М., Виконавчого комітету Полтавської міської ради, УЖКГ виконкому Полтавської міської ради, В.П.П., В.М.П., Л.Г.П., П.Т.П., П.В.В., Б.В.П. про визнання членами сім’ї наймача, визнання незаконним розпорядження, скасування свідоцтва про право власності на житло, визнання заповіту недійсним задоволено частково. Визнано позивачів членами сім’ї наймача квартири №20 за адресою Інформація 1 М.К.К. Визнано розпорядження органу приватизації м.Полтави від 9.04.93 №3779 про передання квартири у приватну власність М.К.К. на підставі закону «Про приватизацію державного житлового фонду» незаконним. Скасовано свідоцтво про право власності на житло від 9.04.93, видане на ім’я М.К.К.  на підставі розпорядження органу приватизації м. Полтави від 9.04.93 №3779. У задоволенні позовних вимог про визнання заповіту недійсним відмовлено.

Своє рішення суд мотивував таким.

В усіх довідках, які є в матеріалах справи, щодо реєстрації позивачки З.Г.В. зазначено, що вона зареєстрована у спірній квартирі як онука.

ЖК УРСР введений в дію постановою ВР №5465-Х від 30.06.83 з 1.01.84. Стаття 64 ЖК УРСР, яка була чинною на час реєстрації З.Г.В., передбачала, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору.

До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Серед членів сім’ї наймача виділяють дві категорії:

1) безспірні члени сім’ї (дружина (чоловік) наймача, діти наймача, батьки наймача);

2) особи, які постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки близькі родичі (рідні брати, сестри, онуки, дід і баба), а й інші родичі чи особи, які не перебувають з наймачем у безпосередніх родинних зв’язках (брати, сестри дружини (чоловіка), неповнорідні брати і сестри; вітчим, мачуха; опікуни, піклувальники, пасинки, падчерки та інші).

Оскільки З.Г.В. поселилась у спірну квартиру та була в ній зареєстрована за згодою основного квартиронаймача М.К.К. як онука основного квартиронаймача, чого не заперечували відповідачі, вона є членом сім’ї основного квартиронаймача М.К.К. і після досягнення повноліття була зареєстрована у спірній квартирі постійно, без відмітки «тимчасово».

З.І.В. поселився у спірну квартиру, був зареєстрований у спірній квартирі як чоловік онуки 20.11.92.

Так, ст.65 ЖК УРСР, яка була чинною на час правовідносин, що виникли між позивачами та наймачем спірної квартири М.К.К., передбачала, що наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб.

Особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Виходячи зі змісту вимог ЖК УРСР, слід дійти висновку, що З.І.В. поселився в квартиру та був у ній зареєстрований як чоловік онуки за згодою основного квартиронаймача М.К.К., оскільки чинне законодавство не передбачало можливості його реєстрації без згоди наймача квартири та повнолітніх членів сім’ї наймача.

Оскільки З.І.В. у розумінні ст.64 ЖК УРСР є членом сім’ї З.Г.В., яка у свою чергу визнається судом членом сім’ї основного квартиронаймача спірної квартири М.К.К., він також є членом сім’ї М.К.К.

23 березня 1993 року наймач квартири М.К.К. звернулась із заявою до керівника органу приватизації про передання їй особисто в приватну власність спірної квартири. Уповноваженим власником квартири визначено М.К.К. До вказаної заяви М.К.К. додано довідку про склад сім’ї наймача від 3.03.93 №250. В цій довідці вказано, що М.К.К. є квартиронаймачем квартири. З.Г.В. та З.І.В. зазначені квартирантами в квартирі.

Розпорядженням органу приватизації м.Полтави від 9.04.93 №3779 М.К.К. спірна квартира передана у приватну власність. На підставі цього розпорядження видане свідоцтво про право власності на житло від 9.04.93, яким право власності на квартиру зареєстроване за М.К.К. у зв’язку з приватизацією житла згідно із законом «Про приватизацію державного житлового фонду».

Відомості в довідці ЖЕД м.Полтави від 3.03.93 №6, в якій позивачі зазначені зареєстрованими як квартиранти та яка стала підставою для прийняття розпорядження про передання у власність спірної квартири тільки М.К.К., суперечать іншим доказам реєстрації позивачів у спірній квартирі, а саме: формам про прописку форми «А» та «В», які не мають жодного посилання на те, що позивачі зареєстровані в спірній квартирі як піднаймачі тимчасово, а містять відомості про їхню реєстрацію, відповідно, як «онуки наймача та чоловіка онуки наймача» без зазначення термінів реєстрації у квартирі.

Оскільки матеріали справи містять докази того, що позивачі поселились у квартиру як члени сім’ї наймача та були зареєстровані у спірній квартирі постійно, постійно проживали у спірній квартирі, вони мали право брати участь у приватизації квартири та на передання їм у спільну сумісну власність спірної квартири нарівні з наймачем М.К.К.

Під час передання квартири М.К.К. у власність орган приватизації не мав згоди позивачів на приватизацію спірної квартири, не з’ясував правового статусу позивачів у спірній квартирі, не перевірив достовірності та взяв до уваги довідку ЖЕД №6, яка не відповідала вимогам чинного на той час законодавства, в якій позивачі були зазначені як квартиранти.

З попередньою умовою, яка передбачає постійне проживання у помешканні, нерозривно пов’язана наступна — отримання згоди тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача, за якими зберігається право на житло.

Закон передбачає отримання такої згоди у письмовому вигляді. При оформленні заяви на приватизацію квартири (будинку) громадянин бере на підприємстві (установі, організації), що обслуговує жилий будинок, довідку про склад сім’ї та займані приміщення. Відомості про займані наймачем приміщення, їх площа наводяться згідно з інвентаризаційними матеріалами, які зберігаються у державному підприємстві з обслуговування житла.

Відповідно до ст.71 ЖК УРСР при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом 6 місяців. Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад 6 місяців, то цей строк за заявою відсутнього може бути подовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.

Частиною 3 цієї статті ЖК УРСР визначено випадки, коли жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад 6 місяців.

Визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку (ст.72 ЖК УРСР).

Отже, для того, щоб визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням, необхідна наявність таких умов:

— особа відсутня за місцем реєстрації без поважних причин понад 6 місяців;

— відсутні поважні причини відсутності особи понад 6 місяців, перелік яких чітко визначений законом;

— наявність доказів того, що особа не проживає у житлі протягом цього строку і більше (наприклад, акт/довідка ЖЕКу).

Відповідно до п.11 постанови Пленуму ВСУ «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12.04.85 №2 на ствердження вибуття суд може брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресування кореспонденції, створення сім’ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт, укладення трудового договору на невизначений строк тощо).

Звертаємо увагу, що суду потрібно перевіряти поважність причин відсутності осіб у помешканні, яке вони збираються приватизувати.

Так, рішенням суду від 7.03.2014 у справі №372/6351/13-ц за позовом Обухівської міської ради Київської області до Ш.Н.В., Ш.З.І, Ш.Д.І. про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням та зняття з реєстрації, треті особи — К.І.М., служба у справах дітей та сім’ї Виконавчого комітету Обухівської міської ради, УДМС Обухівського району РВГУ МВС у Київській області, позов задоволено частково та визнано відповідних осіб такими, що втратили право користуванням жилим приміщенням.

У грудні 2013 року позивач звернувся із цим позовом про визнання Ш.Н.В. разом із неповнолітніми дітьми такими, що втратили право користування жилим приміщенням (ліжко-місцем) у гуртожитку, розташованому в м.Обухові. Свої вимоги обґрунтовує тим, що гуртожиток є власністю територіальної громади м.Обухова в особі органів місцевого самоврядування. Оскільки відповідач разом зі своїми неповнолітніми дітьми понад 6 місяців без поважних причин не проживає в спірній кімнаті гуртожитку, позивач просив визнати їх такими, що втратили право користування жилим приміщенням (ліжко-місцем) у кімнаті гуртожитку.

Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив з того, що відповідач не проживає понад 6 місяців без поважних причин у спірному приміщенні, а саме — в кімнаті гуртожитку. Судом взято до уваги акти про непроживання Ш.Н.В. у спірному житлі, складені ТОВ «Міський житловий центр» за період з 1.05.2013 до 4.11.2013, довідку про заборгованість із квартплати відповідача.

Ухвалою Апеляційного суду Київської області від 26.11.2014 рішення суду першої інстанції скасовано в частині задоволенні позову. Ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову. Судом апеляційної інстанції вказано на те, що суд дійшов помилкового висновку про достатність правових підстав для визнання відповідача та її неповнолітніх дітей таким, що понад 6 місяців без поважних причин не проживають у спірному житлі, оскільки відповідач останнім часом доглядає свого хворого батька, який потребує постійного догляду, а також відповідач продовжує нести всі обов’язки наймача, не втратила інтересу до вказаного житла, іншого житла не має. Апеляційний суд звернув увагу на необхідність дотримання п.10 постанови Пленуму ВСУ «Про деякі питання, що виникали в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12.04.85 №12 щодо необхідності з’ясування поважності причин відсутності відповідача понад встановлені строки, чого судом зроблено не було.

На практиці виникло питання про те, чи підстави збереження права користування житловим приміщенням за тимчасово відсутнім понад 6 місяців наймачем, передбачені ст.71 ЖК УРСР, поширюються на мешканців гуртожитку?

Варто зазначити, що при вирішенні цього питання слід керуватись правовою позицією ВСУ, висловленою у постанові від 4.11.2015 в справі №6-1166цс15, яка полягає у такому.

Стаття 71 ЖК УРСР встановлює загальні правила збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами.

За змістом цієї статті, при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом 6 місяців.

Відповідно до ст.72 ЖК УРСР визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку.

Оскільки правовий режим гуртожитків, жилі приміщення яких підлягають приватизації відповідно до закону «Про приватизацію державного житлового фонду», прирівняний до правового режиму жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, то на мешканців таких гуртожитків у разі їх тимчасової відсутності поширюються норми стст.71, 72 ЖК УРСР.

З урахуванням подібності правовідносин щодо користування жилою площею в гуртожитку з правовідносинами, що регулюються загальними правилами ч.1 ст.71 ЖК УРСР щодо відсутності осіб, які мають право користування жилим приміщенням державного або громадського житлового фонду, положення цих правил про збереження за відсутнім права на жиле приміщення протягом 6 місяців слід застосовувати і в разі тимчасової відсутності особи, якій надавалася жила площа для проживання в гуртожитках (за відсутності підстав для виселення).

У суддів виникають питання про можливість скасування приватизації житла після скасування рішення суду про визнання особи безвісно відсутньою, у разі якщо рішення суду про визнання особи такою, що втратила право користування, відсутнє.

Так, рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 9.01.2014 у справі №2029/12094/12, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 17.03.2014, задоволено позовні вимоги та визнано недійсним свідоцтво про право власності та поновлено право користування квартирою позивачу.

Рішення мотивоване тим, що позивача рішенням суду від 21.02.2003 визнано безвісно відсутнім та знято з реєстраційного обліку відповідачами. Однак в період з 2002 до 2011 року позивач перебував у Республіці Аргентина та офіційно працював, про що було відомо відповідачам. Після повернення в Україну рішення про визнання безвісно відсутнім скасоване, таким чином вказане рішення скасоване з моменту його ухвалення, у зв’язку з чим у відповідачів не було підстав для приватизації квартири без надання дозволу позивачем, а рішення про визнання особи такою, що втратила право користування квартирою, відсутнє, тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Такий висновок суду відповідає вимогам п.2 ч.3 ст.71 ЖК УРСР, де визначено, що жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад 6 місяців у випадках тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання.

Підготовку та оформлення документів про передання у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші організації). Передання квартир (будинків) у власність громадян із доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. Оплата вартості приватизованого житла за наявності надлишкової площі може провадитись громадянами в розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менш як 10% суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов’язання про погашення суми, що залишається несплаченою.

6. Вирішення інших спірних питань, пов’язаних із приватизацією державного житлового фонду

6.1. Вирішення спірних питань, пов’язаних із особливостями правового статусу допоміжних приміщень у багатоквартирному житловому будинку та житлових приміщень у гуртожитку.

Відповідно до ч.2 ст.382 ЦК власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (сходові клітини, ліфтові шахти, коридори, вестибюлі, горища тощо), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує понад одну квартиру, а також споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Усі зазначені об’єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

Пунктами 2—6 ст.10 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитку. Допоміжні приміщення (комірки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

У рішенні КС від 2.03.2004 №4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує вчинення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Визначення поняття «допоміжні приміщення» міститься у ст.1 закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, комірки, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); загальне майно — частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об’єднання (комірки, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо).

Крім того, згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 №76, допоміжні приміщення житлового будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

При цьому неподільним майном є неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Судам слід звертати увагу, що переліки допоміжних приміщень, закріплені у ст.10 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» та у ст.1 закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», не є вичерпним.

Крім того, чітких критеріїв для розмежування допоміжних приміщень та інших нежилих приміщень, які можуть бути предметом цивільно-правових угод і передаватись у власність чи інше право користування, законодавцем також не визначено.

З аналізу зазначених нормативно-правових актів можна зробити висновок, що основним при визначенні статусу приміщення слід вважати його функціональне призначення.

Отже, допоміжне приміщення має слугувати для:

1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку;

2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

У зв’язку з цим під час вирішення справ про порядок користування допоміжними приміщеннями власниками квартир у багатоквартирних будинках та у гуртожитках у судах, зокрема, Миколаївської та Закарпатської областей виникали труднощі із визначенням статусу та характеристики приміщення, через що невірно було застосовано норми закону.

Так, рішенням Центрального районного суду м.Миколаєва від 22.01.2013 у задоволенні позову Особи 3 відмовлено.

Рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 21.03.2013 рішення суду першої інстанції змінено, виключено з мотивувальної частини рішення висновок суду про те, що спірні приміщення не є допоміжними, а також про законність набуття територіальною громадою м.Миколаєва в особі Миколаївської міської ради права власності на нежитлові приміщення підвалу за літ. А загальною площею 209,6 м², які розташовані в будинку за Адресою 2. В іншій частині рішення залишено без змін.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що спірні приміщення не відносяться до допоміжних, а є нежилим приміщенням, що перебували у комунальній власності територіальної громади м.Миколаєва та могли бути об’єктом цивільно-правових відносин. Отже, права позивачки не порушені.

Змінюючи рішення районного суду та виключаючи з мотивувальної частини рішення висновок суду про те, що спірні приміщення не є допоміжними, а також про законність набуття територіальною громадою м.Миколаєва в особі Миколаївської міської ради права власності на нежитлові приміщення підвалу за літ. А загальною площею 209,6 м², які розташовані в будинку за Адресою 2 і залишаючи в іншій частині рішення без змін, апеляційний суд виходив із того, що позивачка не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу, тому не може заявляти вимогу про його недійсність, а лише витребувати, а спірне майно продане законним власником (справа №784/855/13).

Зазначене рішення апеляційного суду було скасоване ухвалою ВСС з підстав порушення норм цивільного процесуального права, що полягало у неповному встановленні фактичних обставин справи, неналежній перевірці доводів позивача і заперечень відповідача, доводів апеляційної скарги про те, що спірне приміщення, частина підвалу є допоміжним приміщенням будинку.

Рішення суду касаційної інстанції мотивоване тим, що, оскільки допоміжні та нежилі приміщення є різними частинами багатоквартирного будинку, які відрізняються між собою своїм призначенням, суду слід було з’ясувати не лише характеристику спірного приміщення за наданими міською радою документами, але й виходити з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно або якась із його частин для обслуговування будинку.

Від вирішення цього питання залежить те, чи є спірне приміщення спільною сумісною власністю власників приватизованих квартир, оскільки відповідно до цивільного законодавства розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, проводиться за згодою всіх співвласників, а за відсутності згоди — спір вирішується судом.

Крім того, судам слід звертати увагу на обраний спосіб судового захисту сторонами у справі, оскільки не будучи стороною договору, особа не може вимагати визнання договору недійсним, а лише може витребувати майно за ст.388 ЦК. Згідно з ст.1 закону «Про приватизацію державного житлового фонду», ст.369 ЦК, згаданим рішенням КС від 2.03.2004 №4-рп/2004, якщо особа є співвласником допоміжних приміщень житлового будинку і якщо продане приміщення є допоміжним, то згідно з стст.203, 215 ЦК (а це підстава позову) особа вправі заявляти вимогу про визнання договору купівлі-продажу недійсним (ухвала ВСС від 19.06.2013 у справі №6-17867св13).

Отже, законодавство розрізняє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.

Відповідно до ст.1 закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» нежиле приміщення — це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Тобто в різних випадках одне і те ж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, у зв’язку з чим в результаті приватизації квартир їх мешканцями право власності останніх на такі приміщення не виникає.

Частиною 4 ст.4 ЖК УРСР визначено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Так, наприклад, сходові клітини, кладові, вестибюлі можуть знаходитись як в окремих жилих, так і в нежилих приміщеннях (сходові клітини в двоповерхових квартирах або нежилих приміщеннях) та призначатись для експлуатації лише цих окремих приміщень та обслуговування їх мешканців, а не мешканців всього багатоквартирного будинку, а підвальні приміщення можуть бути обладнані для здійснення певного виду діяльності і не призначені для експлуатації будинку або побутового обслуговування мешканців (наприклад при здійсненні торговельної діяльності тощо).

Таким чином, за змістом закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» підвальні приміщення можуть належати до допоміжних приміщень будинку та бути призначені для обслуговування будинку (розміщення в них технічного обладнання тощо), а можуть і не належати та не бути призначені для цих цілей.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання.

Ухвалою колегії суддів ВСС від 1.10.2014 у справі №6-19560св14 касаційну скаргу ТОВ «Планета-капітал» задоволено, скасовано рішення Апеляційного суду м.Києва від 15.04.2014 та залишено в силі рішення Шевченківського районного суду м.Києва від 9.07.2013, яким в задоволенні позову Особи 3 про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування відмовлено.

В ухвалі колегії суддів ВСС, зокрема, зазначено, що спірні приміщення до моменту передачі їх у власність ТОВ «Планета-капітал» не використовувались для обслуговування будинку, а були самостійними об’єктами цивільно-правових і господарсько-правових відносин, передавались в орендне користування підприємствам для здійснення останніми господарської діяльності.

Оскільки допоміжні та нежилі приміщення — це різні частини багатоквартирного будинку, які відрізняються своїм призначенням, апеляційний суд не звернув уваги на те, що слід виходити не лише з характеристики спірного приміщення, а і з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно чи якась із його частин для обслуговування будинку.

При вирішенні спорів, що виникають із таких питань, суд повинен з’ясувати, чи призначене спірне приміщення для забезпечення експлуатації будинку або побутового обслуговування його мешканців, чи воно призначене для інших потреб непромислового характеру, обліковане в бюро технічної інвентаризації як самостійний об’єкт цивільно-правових відносин і до житлового фонду не належить (справа №6-13276св13).

При розгляді цієї категорії спорів судам слід звертати увагу також на те, що законом «Про приватизацію державного житлового фонду» не передбачено визнання права власності на допоміжні приміщення лише за окремими співвласниками багатоквартирного будинку, під квартирами яких знаходяться такі приміщення. Так, допоміжні приміщення є об’єктами права спільної власності співвласників будинку, а тому визнання права власності на такі приміщення за однією особою порушить права інших співвласників будинку (справа №6-604ск16).

Ухвалою ВСС від 6.02.2013 у справі №6-44268св12 за позовом Особи 6 до представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради, Одеської міської ради, громадської організації «Товариство інвалідів Центрального району» про розірвання договору оренди, визнання незаконним та скасування пункту рішення, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності, за позовом Особи 7 до представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради, Одеської міської ради, громадської організації «Товариство інвалідів Центрального району» про розірвання договору оренди, визнання незаконним та скасування пункту рішення, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності, рішення судів, якими задоволено позовні вимоги про визнання права власності на спірні допоміжні приміщення, що знаходяться під їхніми квартирами, та розірвано договори оренди цих приміщень з підстав, що законом не передбачено визнання права власності за окремими співвласниками багатоквартирного будинку на допоміжні приміщення, що знаходяться під їхніми квартирами, а отже, суд передчасно задовольнив позов про визнання за позивачами права власності згідно зі ст.392 ЦК, оскільки зазначена норма передбачає право саме власника на звернення до суду з таким позовом, з передбачених цією статтею підстав.

Згідно з ст.6 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» власники житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у гуртожитку і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні гуртожитку. Допоміжні приміщення у гуртожитку передаються у спільну сумісну власність безоплатно й окремо приватизації не підлягають.

Співвласники допоміжних приміщень у гуртожитку зобов’язані не перешкоджати іншим особам у правомірному користуванні такими приміщеннями.

Утримання допоміжних приміщень у гуртожитках та прибудинкових територій здійснюється у порядку, встановленому КМ.

Згідно з ст.1 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» допоміжні приміщення у гуртожитку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку та побутового обслуговування і задоволення санітарно-гігієнічних потреб його мешканців (кухні, санвузли, сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні (позакімнатні) коридори, колясочні, кладові, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Проведеним узагальненням установлено, що у судів виникали проблемні питання із визначенням правового статусу сторін у справах щодо усунення перешкод у користуванні допоміжними приміщеннями у будинку або гуртожитку.

Оскільки із вивчених справ убачається, що відповідачами були зазначені, в одних випадках — управління власності та приватизації комунального майна міської ради або виконавчий комітет міської ради (у разі створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — такі об’єднання), в інших — співвласник житлового приміщення, який чинить перешкоди у користуванні допоміжними приміщеннями загального користування. Третіми особами, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, залучались, як правило, комунальні підприємства — бюро технічної інвентаризації. Суди погоджувалися із складом учасників процесу, визначеним позивачами.

Проведеним узагальненням також виявлено, що спори пов’язані з особливостями правового статусу допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку та житлових приміщень у гуртожитку є малочисельними, а судами Хмельницької, Дніпропетровської, Київської, Луганської областей такі справи протягом досліджуваного звітного періоду взагалі не розглядались, у Закарпатській області розглядалась одна така справа.

6.2. Висвітлюючи питання щодо порядку реалізації права на приватизацію житла в порядку спадкування, слід враховувати правову позицію ВСУ, викладену у справі №6-121цс13, згідно з якою право на приватизацію квартири, яка належить до державного житлового фонду, мають особи, які постійно проживають у цій квартирі. Для отримання права власності на житло особа повинна звернутись до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою, яка підлягає розгляду цим органом у строк, передбачений чинним законодавством. У тому разі, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, але після збігу встановленого ч.3 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» строку, до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру.

Як приклад можна навести рішення Центрального районного суду м.Миколаєва від 19.05.2015, яким в задоволенні позову Ц.Г.І. до Миколаївської міської ради про визнання права власності в порядку спадкування за законом було відмовлено. Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив з того, що договір її дочки Ц.Н.В. з ТОВ «Фортуна 93» на участь у будівництві житлового будинку, внесення коштів на його закінчення не є законною підставою для набуття права власності на квартиру, а докази звернення Ц.Н.В. до органу приватизації для отримання правовстановлюючого документа відсутні. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд виходив з того, що між Ц.Н.В. і ТОВ «Фортуна 93» було укладено договір, за умовами якого ТОВ «Фортуна 93» взяв на себе зобов’язання щодо виділення однокімнатної квартири Ц.Н.В. в 1993—1994 роках за умови сплати нею як працівником ТОВ «Фортуна 93» 10000000 крб. на його рахунок. Ц.Н.В. обов’язки за договором виконала. 1.03.94 виконавчим комітетом Ленінської районної ради народних депутатів Ц.Н.В. видано ордер на спірну однокімнатну квартиру. Виконавчим комітетом Ленінської районної ради народних депутатів було прийнято рішення, яким Ц.Н.В. як працівника ТОВ «Фортуна 93» затверджено у списку на отримання спірної квартири. У подальшому рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради ТОВ «Фортуна 93» затверджено в якості дольника будинку, в якому розташована спірна квартира, в тому числі і щодо спірної квартири. У квітні 2007 році Ц.Н.В. сплатила ТОВ «Житло», яке за договором з органом місцевого самоврядування здійснювало підготовку та оформлення документів про передачу у власність квартир, 100 грн. за послуги з приватизації. За даними бюро технічної інвентаризації та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірна квартира за жодною особою на праві власності не зареєстрована. Тому, у зв’язку з доведеністю сплати Ц.Н.В. повної вартості квартири та до того ж звернення до органу приватизації щодо її приватизації, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що висновок суду про ненабуття Ц.Н.В. права власності на квартиру є помилковим і таким, що суперечить положенням стст.3, 12, 15 закону «Про власність», ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Оскільки у зв’язку зі смертю Ц.Н.В. відкрилася спадщина, в тому числі і на належну їй спірну квартиру, а єдиним спадкоємцем після смерті Ц.Н.В. є її матір — Ц.Г.І., яка в установленому порядку звернулась до нотаріального органу із заявою про прийняття спадщини, апеляційний суд дійшов висновку, що позовні вимоги на підставі стст.1218, 1261 ЦК є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст.1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Згідно із стст.1, 3, 8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина, який постійно мешкає у квартирі (будинку), відносно якої вирішується питання про передачу у власність.

Пленум ВСУ у ч.5 п.13 постанови «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22.12.95 №20 зазначив, що в разі непередання квартири (будинку) у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено за наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири наймачеві.

Згідно із ч.2 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» право на приватизацію приміщення виникає у осіб, які постійно мешкають у приміщенні, а передача приміщень здійснюється державними органами на підставі звернення таких осіб. Таким чином, для спадкування права на приватизацію необхідне дотримання двох умов: постійне проживання спадкодавця у приміщенні, яке підлягає приватизації, та його особисте звернення до органів приватизації.

Так, рішенням Харківського районного суду Харківської області від 11.11.2014 у справі №635/9668/14 задоволено позовні вимоги Особи 1 до Безлюдівської селищної ради про визнання права власності на житлове приміщення в гуртожитку в порядку спадкування. Рішення мотивоване тим, що батько позивача з 26.04.94 був зареєстрований та проживав у гуртожитку, а 11.09.2014 звернувся до Безлюдівської селищної ради для надання дозволу на приватизацію спірної кімнати в гуртожитку та до закінчення процесу приватизації помер.

Відповідно до постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22.12.95 №20 (ч.5 п.13), якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Оскільки позивач успадкував від батька право приватизації кімнати в гуртожитку та за час життя батько встиг подати заяву про приватизацію, то є підстави для задоволення позовних вимог.

Тобто, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, то після збігу встановленого ч.3 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» строку до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру.

Про саме таке застосування закону «Про приватизацію державного житлового фонду» йдеться у п.13 постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22.12.95 №20.

6.3. Досить поширеними у провадженні судів першої інстанції протягом періоду, що аналізується, були цивільні справи за позовами громадян про визнання права власності за набувальною давністю на кімнати у гуртожитках.

При розгляді цієї категорії спорів судами першої інстанції застосовуються ЦПК, ЦК, ЖК УPCP, закон «Про приватизацію державного житлового фонду», Примірне положення «Про гуртожитки», затверджене постановою Ради Міністрів УPCP від 3.06.86 №208, закон «Про оренду державного та комунального майна», закон «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».

Так, у провадженні Житомирського районного суду Житомирської області перебувала справа за позовом Ж.А.В. до Житомирської обласної ради про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю. Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 31.03.2014 (справа №278/5992/13-ц) позовні вимоги залишені без задоволення. При цьому суд посилався на ст.4 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», відповідно до якої приватизація житлових приміщень у гуртожитках здійснюється згідно з законом «Про приватизацію державного житлового фонду». Суд також посилався на те, що набувальна давність поширюється на випадки фактичного, безтитульного (незаконного) володіння чужим майном. Наявність у володільця певного юридичного титулу, наприклад договору найму, зберігання тощо, виключає застосування набувальної давності. Оскільки позивачка проживає у кімнаті гуртожитку згідно з ордером №62 і користується нею як наймач, це виключає визнання за нею права власності на підставі ст.344 ЦК.

Зазначене судове рішення було оскаржене в апеляційному порядку та відповідно до ухвали Апеляційного суду Житомирської області від 28.05.2014 залишено без змін. Суд апеляційної інстанції зауважив що доводи позивачки про необхідність визнання за нею права власності за набувальною давністю на кімнату в гуртожитку безпідставні, оскільки їй відмовлено в приватизації цієї кімнати та з огляду на законність її проживання у спірному помешканні.

6.4. Згідно з ст.12 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» власник приватизованого майна має право розпорядитися квартирою на власний розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом.

Відповідно до ч.2 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» передання займаних квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Оскільки вказаним законом не визначено умов, за яких один із членів сім’ї буде мати більшу або меншу частку в приватизованому житлі, то частка кожного є рівною.

Так, у справі №285/1871/15-ц за позовом Ц.Г.М. до Сумської міської ради в особі управління обліку, розподілу та приватизації житла про зобов’язання здійснити приватизацію апеляційний суд, скасовуючи рішення місцевого суду про задоволення позову та відмовляючи в його задоволенні, виходив з того, що спірна квартира складається з 2-х житлових кімнат, у квартирі зареєстровано 4 особи, проте з позовом щодо приватизації позивачка звернулася сама і не довела, що квартира є об’єктом приватизації, щодо якого вона могла б самостійно, без письмової згоди інших мешканців, використати своє право на приватизацію. Законом «Про приватизацію державного житлового фонду» не передбачено приватизацію ідеальної частки в квартирі.

7. Дотримання вимог законодавства щодо підстав відмови у проведенні приватизації житла

Згідно зі ст.7 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» за громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму.

В аспекті вимог ч.10 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» органи приватизації, органи місцевого самоврядування не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом.

Перелік таких випадків чітко визначений у законодавстві і є вичерпним. До них відносяться відсутність у особи права на приватизацію (ч.2 ст.1 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків»), заборона приватизувати конкретне приміщення (ч.4 ст.1 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», ч.2 ст.2 закону «Про приватизацію державного житлового фонду»).

Отже, слід виходити з того, чи виникає взагалі у громадянина право на приватизацію, чи підлягає такий об’єкт приватизації та чи дотримано громадянином всіх процедур для проведення приватизації.

З аналізу наданих для проведення узагальнення судових рішень можна встановити такі найпоширеніші підстави відмови уповноважених органів у проведенні приватизації житла:

— відсутність ордера на вселення до приміщення;

— тимчасова відсутність квартиронаймачів або членів їх сімей у житлі понад 6 місяців;

— повне використання житлових чеків;

— наявність у житла статусу службового;

— аварійний стан будинку;

— відсутність документа, що підтверджує невикористання громадянином житлових чеків для приватизації державного житлового фонду;

— відсутність бланків для оформлення права власності.

З наведеного вбачається, що органами, які уповноважені здійснювати приватизацію, досить часто порушуються права громадян на приватизацію, оскільки причини відмови у її здійсненні не завжди відповідають вимогам законодавства.

Водночас органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами (ст.19 Конституції).

Саме тому у справах щодо приватизації квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках з’ясуванню підлягають:

— обставини щодо того, чи є ці приміщення об’єктами приватизації відповідно до вимог згаданих законів;

— склад осіб, які постійно як члени сім’ї наймача проживають у спірних приміщеннях або за якими зберігається право на проживання;

— термін та законність підстав їх реєстрації та фактичного проживання у квартирах/гуртожитках;

наявність у них власного житла та чи є вони громадянами України і чи не використано ними право на приватизацію державного житлового фонду раніше в повному обсязі.

За період, що аналізується, мали місце випадки розгляду справ за позовами осіб до органів місцевого самоврядування про визнання права на приватизацію житла у випадку відсутності ордера на вселення до приміщення.

Так, рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 20.05.2015 у справі №335/4164/15-ц позов Г.Н.А. до Орджонікідзевської районної адміністрації про визнання права на приватизацію житла задоволено.

Суд виходив з того, що відповідно до чч.10, 11 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» органи приватизації, органи місцевого самоврядування не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом. Оскільки квартира позивача до згаданого переліку не відноситься, відповідач безпідставно відмовляє Г.Н.А. у прийнятті документів на приватизацію.

Та обставина, що ордер, який видавався позивачу у 1979 році на заселення квартири, не зберігся, не свідчить про відсутність у Г.Н.А. права на приватизацію. З наявних у справі документів убачається, що 1.03.79 між позивачем і домоуправлінням №3 укладено договір найму житлового приміщення, за актом здавання-прийому від 1.03.79 наймач прийняв квартиру, з 4.07.79 зареєструвався у ній. В подальшому, 16.04.2001, між ДКП «ВРЕЖО №1» та Г.А.А. укладено типовий договір найму квартири на підставі ордера. З 1979 року до теперішнього часу власником квартири або балансоутримувачами не пред’являлося до позивача претензій щодо незаконності мешкання у квартирі.

Тому суд дійшов висновку, що Г.Н.А. на законних підставах користується спірною квартирою, а відповідач безпідставно відмовляє їй у прийнятті документів на приватизацію житла.

Таку позицію суду можна вважати правильною, оскільки ордер на вселення у житло видавався адміністрацією підприємства, крім того, найголовнішою умовою є те, що вселення у житлове приміщення і користування ним відбулося на законних підставах. Отримання ордера є формалізованим підтвердженням наявності відповідного рішення. Крім того, між позивачем і домоуправлінням було укладено договір найму житлового приміщення за актом прийому-передачі на підставі виданого раніше ордера на вселення, після чого квартиронаймач був зареєстрований у квартирі. Тобто вселення до квартири відбулося на законних підставах, за наявності ордера, і до виникнення спірної ситуації щодо приватизації житла особа проживала у квартирі також на законних підставах.

Згідно з п.17 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства від 16.12.2009 №396, громадянин, який виявив бажання приватизувати займану ним і членами його сім’ї на умовах найму квартиру (будинок), жиле приміщення в гуртожитку, кімнату в комунальній квартирі, звертається до органу приватизації, де одержує бланк заяви та необхідну консультацію.

Пунктом 18 зазначеного положення затверджено перелік документів, які подаються громадянином до органу приватизації. Серед них має бути і документ, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.

Питання щодо реалізації житлових прав громадян виникають також при включенні житлового приміщення до списку житлового фонду, запланованого до реконструкції. Приватизація квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення її реконструкції власником (володільцем) будинку (гуртожитку). При цьому відповідно до положень законодавства про приватизацію реконструкція житлового приміщення не є підставою для відмови у приватизації.

Проте у разі визнання будинку аварійним (в якому неможливо забезпечити безпечне проживання людей) відповідно до ч.2. ст.2 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» він не може бути визнаний об’єктом приватизації.

Так, рішенням Тисменицького районного суду від 7.11.2014 (справа №352/222/14ц, провадження 2/352/414/14) задоволено позов Г.Н.В., Г.М.М. до Підпечерівської сільської ради, Виконавчого комітету Підпечерівської сільської ради у справі про визнання незаконною відмови в приватизації житлового приміщення і визнання права на приватизацію квартири.

Позивачі обґрунтовували свої позовні вимоги тим, що вони звернулися до Підпечерівської сільської ради із заявою про приватизацію квартири №1 за адресою с.Підпечери Тисменицького району, однак відповідач відмовив їм у приватизації жилого приміщення, посилаючись на те, що будівля, в якій розміщена квартира, є комунальною власністю. Вважали, що така відмова суперечить нормам ЖК УРСР, закону «Про приватизацію державного житлового фонду» та порушує їхнє право на житло, просили позов задовольнити.

Задовольняючи позов, Тисменицький районний суд виходив з того, що така відмова суперечить вимогам закону «Про приватизацію державного житлового фонду» та порушує права позивачів на приватизацію жилого приміщення — квартири, у якій вони мешкають.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд встановив, що будинок за вказаною адресою з 1947 року разом з дерев’яною церквою закріплений за церковною громадою с.Підпечери, хоча до 1985 року використовувався як сільська школа господарства «Перемога».

Разом з тим суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та не вирішив питання щодо участі релігійної громади с.Підпечери у розгляді справи та її процесуального статусу при цьому.

Крім цього, задовольняючи позов Г.Н.В. та Г.М.М. та визнаючи їх право на приватизацію квартири №1 в с.Підпечери Тисменицького району Івано-Франківської області, суд першої інстанції не перевірив, чи підлягає спірне житло приватизації.

Так, відповідно до ч.2 ст.2 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» не підлягають приватизації, зокрема, квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані.

В той же час, за наданими сільською радою с.Підпечери документами, спірний будинок з 2004 року визнано аварійним (довідка, форма статзвітності №1 — житлофонд). Саме з підстав його аварійності було також відмовлено у дозволі на реконструкцію житлової квартири мешканцю цього ж будинку Ч. у 2008 році (рішення сільської ради від 29.08.2008).

Зважаючи на встановлене, апеляційний суд скасував рішення суду та ухвалив нове рішення про відмову в позові.

Питання встановлення факту проживання у квартирах (будинках), кімнатах у гуртожитку є частиною юридичного складу, наявність чи відсутність якого сторони зобов’язані довести, а суд зобов’язаний встановити при розгляді усіх справ, пов’язаних із застосуванням закону «Про приватизацію державного житлового фонду».

Однак проведене узагальнення засвідчило, що судами допускались помилки при вирішенні справ про визнання відмови у приватизації незаконною у зв’язку з неналежним з’ясуванням обставин щодо постійного проживання у помешканні.

Так, рішенням Червоноармійського районного суду Житомирської області від 11.07.2013 задоволено позовні вимоги К.В.В., К.С.Ф., К.М.В. Визнано незаконним і скасовано рішення Виконавчого комітету Курненської сільської ради Червоноармійського району від 22.03.2013 №9 про надання дозволу на приватизацію квартири №1 в с.Молодіжне Червоноармійського району. Зобов’язано Виконавчий комітет Курненської сільської ради Червоноармійського району надати позивачам дозвіл на приватизацію вказаної квартири з правом кожного на 1/3 частину.

Рішенням Апеляційного суду Житомирської області від 14.10.2013 у задоволенні позовних вимог К.В.В., К.С.Ф., К.М.В. відмовлено. Судом встановлено, що К.В.В., К.С.Ф., К.М.В. звернулись із заявою до Курненської сільської ради про надання дозволу на приватизацію 2-кімнатної квартири №1 в с.Молодіжне Червоноармійського району Житомирської області. Рішенням від 22.03.2013 №9 Виконавчий комітет Курненської сільської ради Червоноармійського району відмовив у приватизації квартири з тих підстав, що відсутні документи, які підтверджують постійне проживання у квартирі (згідно з матеріалами справи позивачі зареєстровані та постійно проживають за іншими адресами). При цьому суд керувався законом «Про приватизацію державного житлового фонду», Положенням про порядок передачі квартир (будинків) у приватну власність громадян, затвердженим наказом Державного комітету по житлово-комунальному господарству від 15.09.92 №56 (з наступними змінами та доповненнями), законом «Про житловий фонд соціального призначення», постановою КМ «Деякі питання реалізації Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» від 23.07.2008 №682, а також ЖК УРСР щодо підстав набуття права користування та власності на спірну квартиру.

Також з надісланих для узагальнення матеріалів та рішень місцевих судів вбачається, що у значній кількості випадків у спорах цієї категорії місцеві суди відмовляють у задоволенні позовних вимог про надання права на приватизацію житла з тих підстав, що позивачами не надано належних доказів, якими вони обґрунтовують свої вимоги, або позов подано до неналежного відповідача.

Так, рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 1.10.2013 у справі №362/1100/13 за позовом У.В.О., У.В.В., П.В.В. до Путрівської сільської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору — М.А.О., М.Я.А. — про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю, за позовом М.А.О., М.Я.А. до Путрівської сільської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору — У.В.О., У.В.В., П.В.В. — про визнання права власності на житловий будинок відмовлено повністю, оскільки на час приватизації спірного будинку він належав до державного житлового фонду. Відповідно, Путрівська сільська рада Васильківського району є неналежним відповідачем у справі, а також те, що ордери від 5.05.93 №3 та від 9.09.93 №13 видані на вселення в різні будинки, №24 та №9, отже, їх площі також різняться. Учасниками судового розгляду не надано суду доказів того, що будинок №24 та будинок №9 по цій же вулиці є одним і тим самим будинком.

Проведений аналіз засвідчив, що основними підставами для відмови у приватизації житлових приміщень у гуртожитках були:

— відсутність у мешканця гуртожитку законних підстав для проживання на житловій площі в гуртожитку;

— подання заяви мешканцем гуртожитку на приватизацію кімнати в гуртожитку, на який не поширюється дія закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».

Так, Б.Н.В. звернувся до Фастівського міськрайоного суду з адміністративним позовом до Виконавчого комітету Фастівської міської ради із проханням визнати дії цього комітету протиправними при винесенні рішення від 20.04.2012 №98 у частині передання у гуртожитку №22 у приватну власність П.А.В. житлової кімнати 346 жилою площею 9,6 м² та загальною площею 16,5 м². Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач прийняв оскаржуване рішення в той час, коли позивачка була наймачем кімнати в гуртожитку, в якій повинні бути прописані її неповнолітні діти.

Відповідно до повідомлення ЖЕКу від 26.05.2011 №156 у Б.Н.В. прописана за Адресою 1. Позивачка 1.09.2009 уклала з начальником Фастівського ЖЕК договір найму оренди житлового приміщення. За цим договором ЖЕК передав позивачу кімнату №56 у гуртожитку загальною площею 16,5 м² за Адресою 2. Договір був оформлений строком до 31.12.2013. Виконавчим комітетом Фастівської міської ради 2012 року було прийнято рішення №98 про передання кімнат за Адресою 1 у власність мешканців гуртожитку. Кімнату, в якій позивач проживає за договором найму, зазначеним рішенням було затверджено до передання у власність П.А.В.

Згідно із відповіддю від 4.12.2012 №1147 на судовий запит станом на 3.12.2012 на ім’я П.А.В. зареєстрована кімната №46 в житловому будинку №22 за Адресою 2 на підставі свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Фастівської міської ради від 29.06.2012 згідно з рішенням від 20.04.2012 №98. Судом встановлено, що з 1.08.2009 і до моменту розгляду справи у суді П.А.В. та П.О.В. за вказаною адресою не проживають.

Відповідно до ч.1 ст.1 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» сфера дії цього закону поширюється на громадян, які не мають власного житла, понад 5 років на законних підставах зареєстровані за місцем проживання у гуртожитках та фактично проживають у них. Згідно з ч.3 ст.1 сфера дії цього закону поширюється на гуртожитки, які є об’єктами права державної та комунальної власності, крім гуртожитків, що перебувають у господарському віданні чи в оперативному управлінні військових частин, закладів, установ та організацій Збройних сил, інших військових формувань, утворених відповідно до закону, Міністерства освіти та державних навчальних закладів.

Як вбачається з матеріалів справи, П.А.В. станом на час прийняття оскаржуваного позивачем рішення проживав у гуртожитку, де був прописаний понад 5 років. Водночас станом на час прийняття оскаржуваного рішення позивачка є такою, що не набула права на приватизацію орендованої у гуртожитку кімнати, оскільки приписана за іншою адресою та проживає в цьому гуртожитку менш ніж 5 років. Таким чином, право позивача не порушене. Отже, постановою Фастівського міськрайонного суду від 28.01.2013 №2-а /381/31/13 в задоволенні позову відмовлено.

Крім того, суди відмовляли в задоволенні позовів щодо приватизації житлових приміщень у гуртожитках, коли це питання не було вирішено у встановленому законом порядку.

У справі №369/9587/13-ц Києво-Святошинського районного суду Київської області за позовом Б.Д.А. до органу приватизації м.Боярки про визнання відмови у прийнятті рішення щодо надання дозволу на підготовку та оформлення технічної документації для передання у власність кімнати у гуртожитку в порядку приватизації незаконною.

Рішенням суду від 5.11.2013 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив, що позивачем не вказано підстав позову, а саме: які права позивача були порушені відповідачем у зв’язку зі зверненням його до Боярської міської ради, яка саме відмова органу приватизації є незаконною при наявності звернення його до Боярської міської ради та відповідей на його звернення.

Наполягаючи на своїх вимогах, позивач надав докази звернення його до Боярської міської ради, але представник відповідача не заперечувала, що позивач має право на приватизацію житла і його звернення до суду є передчасним.

Більше того, позивачем не надано доказів, що йому відмовлено у приватизації як органом приватизації, так і міською радою м.Боярка.

Тобто позивач не довів тих обставин, на які посилався як на підставу позовних вимог, не надав доказів на обґрунтування своїх вимог, не спростував тих обставин, на які посилався представник відповідача на обґрунтування своїх заперечень, що є його обов’язком відповідно до засад змагальності процесу за ст.10 ЦПК. При цьому суд створив всі умови для змагального процесу, роз’яснював позивачу його права та обов’язки.

У зв’язку із неналежним виконанням своїх обов’язків органами приватизації та неузгодженостями, які мають місце у роботі державних органів у питаннях забезпечення приватизації державного та комунального житлового фонду, виникають ситуації, які перешкоджають громадянам належним чином реалізувати гарантоване їм Конституцією право на житло. При вирішенні спорів у подібних випадках місцевими судами також іноді допускались помилки.

Так, рішенням Апеляційного суду Херсонської області від 7.11.2013 (справа №22-ц/791/3586/2013) було скасовано рішення Суворовського районного суду м.Херсона від 28.01.2013, яким ДП «Херсонський морський торговельний порт» було зобов’язано здійснити приватизацію кімнати у квартирі спільного заселення та оформити документи про передання вказаної кімнати у власність позивача. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд посилався на те, що будинок, у якому мешкає позивач, є житловим і перебуває на балансі відповідача. На ДП «Херсонський морський торговельний порт» діє орган приватизації. Розроблено та діє відповідне положення, що регламентує його діяльність. Однак ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції 16.08.2006 відмовило відповідачу у наданні спеціальних бланків для видачі свідоцтв про право власності, які є бланками суворої звітності. Відсутність таких бланків позбавляє відповідача права на вчинення дій щодо приватизації квартири.

Тому висновок суду першої інстанції про задоволення позову є помилковим. За касаційною скаргою позивача рішення суду апеляційної інстанції було скасовано, а справу направлено на новий апеляційний розгляд. У своїй ухвалі касаційний суд відзначив, що житловий будинок, у якому мешкає позивач, перебуває на балансі ДП «Херсонський морський торговельний порт». Реєстраційним посвідченням підтверджується, що цей будинок не зареєстрований як гуртожиток і він не відноситься до кола об’єктів нерухомого майна, які не підлягають приватизації. На підприємстві створено і діє орган приватизації. Апеляційний суд при ухваленні рішення не врахував, що відповідач вправі вчинити необхідні дії для приватизації квартири, внаслідок яких позивачу відповідним державним органом буде видане свідоцтво про право власності. При новому розгляді апеляційний суд змінив рішення суду першої інстанції та зобов’язав відповідача вчинити дії, передбачені Положенням про орган приватизації державного житлового фонду ДП «Херсонський морський торговельний порт» для вирішення питання щодо приватизації позивачкою кімнати у квартирі спільного заселення з оформленням документів, необхідних для отримання свідоцтва про право власності у відповідному державному органі.

Виявлено випадки відмови адміністрацією підприємств у приватизації житла з підстав відсутності відповідного механізму здійснення приватизації, що також суперечить вимогам закону.

Так, рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 16.04.2013 у справі №310/2624/13-ц за позовом Н.В.Г., Н.М.П. до ПАТ «Укртрансгаз» про визнання незаконною відмови в приватизації позовні вимоги задоволено частково. Визнано незаконною відмову ПАТ «Укртрансгаз» в особі філії «УМГ «Донбастрансгаз» в приватизації на користь позивачів спірної квартири з господарськими приміщеннями і спорудами. Зобов’язано ПАТ «Укртрансгаз» в особі філії «УМГ «Донбастрансгаз» передати в законному порядку до комунальної власності Новопетрівської сільської ради для подальшої приватизації спірну квартиру з господарськими приміщеннями і спорудами. В задоволенні позову в іншій частині відмовлено.

Позивачі посилалися на те, що з 29.08.86 постійно мешкають у квартирі №2 за Адресою 1. Вказане житло на праві власності належить державному підприємству ДК «Укртрансгаз» НАК «Нафтогаз України», яка з 27.12.2012 реорганізована в ПАТ «Укртрансгаз». Житло знаходиться на балансі філії УМГ «Донбастрансгаз» і використовується для проживання оператора ГРС, але статусу службового не має.

Задовольняючи позовні вимоги частково, суд першої інстанції виходив з того, що передбачена ст.7 закону «Про трубопровідний транспорт» (в редакції на момент розгляду справи) заборона відчуження основних фондів державних підприємств, що провадять діяльність стосовно транспортування магістральними трубопроводами і зберігання у підземних газосховищах, до яких належить відповідач, відсутня. А відповідно до ст.47 Конституції та закону «Про приватизацію державного житлового фонду» позивачі мають право на участь у приватизації житлового приміщення, в якому вони проживають. Хоча відповідним міністерством досі не розроблено порядок приватизації житла підприємства або передачі його до комунальної власності з метою подальшої приватизації громадянами, відповідач все одно просив задовольнити заяву позивача, тим більше що Новопетрівська сільська рада рішенням виконавчого комітету від 20.10.2011 надала попередню згоду на прийняття вказаного будинку до комунальної власності.

За таких обставин відсутність порядку приватизації житлового фонду відповідача не є підставою для порушення законних прав позивачів, тому з урахуванням повного визнання позову відповідачем позовні вимоги в частині визнання незаконною відмови у приватизації квартири підлягають задоволенню.

Але в той же час відповідно до ч.1 ст.8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.

Тобто рішення з приводу приватизації конкретного житла конкретними особами повинно прийматись відповідним органом, до якого суд не належить. Тому суд вважає неприйнятним зазначення у своєму рішенні того, що приватизація вказаного житла повинна здійснюватись саме на користь позивачів — Н.В.Г., Н.М.П. Це рішення повинно бути прийнято відповідним органом з додержанням процедури та за наявності відповідних підстав. Із цих підстав у задоволенні позову в частині зобов’язання передати спірну нерухомість в порядку приватизації позивачам відмовлено.

Висновки та пропозиції

У порівнянні з аналізованим періодом незначна кількість справ щодо приватизації державного житлового фонду та гуртожитків, які були розглянуті місцевими загальними та апеляційними судами областей упродовж 2013 — І півріччя 2016 року, може свідчити про те, що на теперішній час спірні питання щодо приватизації державного житлового фонду та приміщень у гуртожитках в основному вирішені.

Водночас незважаючи на те, що закони «Про приватизацію державного житлового фонду» та «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» були прийняті досить давно, з проведеного узагальнення вбачається, що проблеми при їх застосуванні все ж виникають. Про це свідчить наявність неоднакової практики розгляду судами відповідної категорії справ. Основними причинами цього є невизначеність окремих понять, що містяться у наведених законах; застаріле житлове законодавство; правова необізнаність громадян та інше.

Положень законів «Про приватизацію державного житлового фонду» та «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» органи приватизації не завжди дотримуються, про що свідчить наявність звернень громадян до судів з позовними заявами про порушення їх житлових прав.

Часто при розгляді зазначеної категорії справ виникали труднощі у зв’язку з визначенням юрисдикції, втратою документів щодо права користування квартирою/кімнатою у гуртожитку (рішень про надання житлових приміщень у гуртожитках, ордерів) під час передачі гуртожитків у власність територіальних громад та при неповній передачі гуртожитків у власність територіальних громад тощо.

Для забезпечення повноцінного функціонування законів «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», «Про приватизацію державного житлового фонду» необхідно привести у відповідність до їх положень норми чинного житлового законодавства. Зокрема, потребує вдосконалення чинний ЖК УРСР, адже цей нормативно-правовий акт було прийнято значно раніше, наявні на теперішній час суспільні відносини у зазначеній сфері суттєво трансформувалися, внаслідок чого виникають певні правові колізії та суперечності при застосуванні норм цього кодексу.

Голова                                     Б.ГУЛЬКО
Секретар пленуму                Д.ЛУСПЕНИК