Експерти не вірять, що найближчим часом агрокомпанії зможуть вільно купувати ділянки. Але пропонують альтернативу
Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення залишається ключовим питанням не тільки для аграріїв, а й політиків. І якщо останні завдяки обмеженням намагаються отримати політичні дивіденди, то в перших виникають проблеми з отриманням кредитів та ризик втрати орендованої землі в найбільш невдалий час.
Відкласти до кращих часів
Перспективи ринку землі були одним з ключових питань, які обговорювалися під час ІІ всеукраїнського аграрного форуму Асоціації адвокатів України. Особливо актуальним це питання стало в нинішніх умовах, коли аграрна сфера перетворюється на найбільш перспективну галузь економіки, а сільгосппродукція стала основним «постачальником» валюти в країну.
Відповідно до «Прикінцевих положень» Земельного кодексу мораторій на продаж землі може бути знятий вже 1 січня наступного року, щоправда, лише в разі набрання чинності законом про обіг земель. Загалом відмовитися від мораторію Україна мала ще у 2005 р., але з того часу обмеження неодноразово подовжувались. Вчергове їх було пролонговано до 2015 р.
За таких обставин ні експерти, ні політики не вірять у те, що заборону відмінять і цього разу. «Швидкого скасування мораторію не буде», — констатував під час форуму народний депутат Леонід Козаченко (фракція ПП «Блок Петра Порошенка»), розвіявши сподівання оптимістів. За його словами, намагання запровадити ринок землі завжди були пов’язані з ініціюванням сумнівних схем. Тому, переконаний народний обранець, слід спершу визначити, як регулюватиметься продаж ділянок, які діятимуть обмеження, а вже потім відміняти мораторій.
Фактично функціонування ринку землі потрапило в залежність від політичної волі. При цьому, з одного боку, відповідно до соціологічних досліджень більшість українців виступають за збереження мораторію, а з другого (як пояснила «ЗіБ» керуючий партнер ТОВ «Маршаллєр та партнери» Зоя Ярош) — вільний продаж землі невигідний великим аграрним компаніям, які зараз можуть дешево орендувати ділянки.
Без гарантій і кредитів
Водночас, як констатують експерти, залежність від орендних договорів може нести для аграріїв суттєві ризики. За словами старшого юриста Alexandrov&Partners Віталія Янковича, власники паїв стали освіченішими й використовують знання не тільки для того, щоб захищати свої права, а й для зловживань ними. Як наслідок, трапляються випадки подвійної оренди або розірвання договорів з надуманих підстав після того, як поле вже було оброблене.
Найбільш ризикованим для аграрних компаній є час подовження договорів, констатує юрист. В такі періоди найбільші гравці можуть одночасно втрачати тисячі гектарів. Вони поступаються фермерським господарствам, які краще знають потреби громад, можуть домовитися про соціальні програми. Та й самі агрохолдинги нерідко дають підстави для недовіри. Зокрема, в договорах указується мінімальна дозволена вартість оренди — 3% від оцінки ділянки, а ще стільки ж почасти додається «в конверті». Як наслідок, селяни побоюються, що орендарі почнуть платити стільки, як записано в документах.
Для мінімізації ризиків В.Янкович рекомендує налагоджувати комунікацію із власниками паїв та активніше долучатися до соціальних проектів. Хоча очевидно: якби компанії придбали ділянки — це дозволило б їм працювати більш упевнено.
Ще одна проблема, яка виникає через поширення орендних відносин, — труднощі залучення кредитів. Фермери просто не можуть нічого запропонувати банкам як заставу.
Звісно, і тут можна знайти певні рішення. Головний юрист програми ECA AgriculturalFinancialServices, IFC Сергій Рябенко запропонував сільгоспвиробникам активніше застосовувати механізм аграрних розписок, тобто отримання коштів під майбутній врожай. Наразі він використовується лише в «пілотних» областях, але вже дозволив аграріям залучити більш як 80 млн грн. Разом з тим учасники форуму відзначили, що банки не завжди згодні давати позики під врожай, адже вже мають негативний досвід.
Майже як власність
В умовах майже гарантованого подовження мораторію експерти пропонують звернути увагу на альтернативні методи «придбання» ділянок. Так, в останні роки значного поширення набули договори емфітевзису. За словами завідувача кафедри землевпоряджувального проектування Національного університету біоресурсів і природокористування Андрія Мартина, у 2013 р. було укладено близько 3 тис. таких договорів, у 2014-му — більш як 7 тис., а минулого року цей показник перевищив 8 тис.
А.Мартин пояснив, що емфітевзис — це повноцінне речове право, і, на відміну від договору оренди, новий користувач не має перед власником жодних зобов’язань. Окрім, звичайно, сплати коштів. До того ж законодавство не встановлює обмежень на строк користування ділянкою. Тому в договорі можна прописати, наприклад, 200 чи 300 років. До того ж право емфітевзису може бути продане іншій особі або застосовуватись як застава. «Практика напрацьовується, і це право стає дійсно ліквідним», — наголосив експерт.
Разом з тим емфітевзис має і низку обмежень. Зокрема, «придбавши» в такий спосіб ділянку, її не вдасться здати в оренду. Також під неї можна отримати кредит у банку, але не в іншій фінансовій установі.
На перспективах застосування емфітевзису наголосили й інші учасники форуму, хоча, визнають вони, повноцінного обігу землі він все одно не замінить. «Мораторій є обмеженням наших конституційних прав щодо розпорядження своєю власністю», — переконаний В.Янкович.
У свою чергу професор кафедри земельного та аграрного права Київського національного університету ім.Т.Шевченка, член Вищої ради юстиції Анатолій Мірошниченко вважає, що для запровадження ринку землі не потрібно навіть ухвалювати додаткових законів, слід лише викреслити із ЗК норму про мораторій. А положень Цивільного кодексу для регулювання торгівлі буде цілком достатньо. Всі інші розмови про труднощі змін, на його думку, мають виключно політичний характер.
Пряма мова
СЕРГІЙ БІЛЕНКО, член ради асоціації «Земельна спілка України»:
— Чекати скасування мораторію в найближчий час нереально. Мінімум 2 політичні сили порушили питання «вічного мораторію» на свої знамена. Адже це дуже зручне питання для політичного паразитизму. Політикам достатньо заблокувати трибуну, заявити, що вони не дадуть «продати Україну», і виборці за них проголосують.
Можливо, МВФ поставить скасування мораторію як умову для продовження співпраці. Однак голосувати все одно потрібно в парламенті. Тому варто готуватися до ситуації, коли мораторій залишатиметься принаймні до наступних виборів.
ОЛЕКСАНДР ПОЛІВОДСЬКИЙ, адвокат, партнер ПФ «Софія»:
— Для запровадження ринку землі необхідно ухвалювати новий Земельний кодекс, який стане системним нормативним актом, допомагатиме розв’язувати всі проблеми й розвіє страхи щодо скасування мораторію. «Латати» ж законодавство, запроваджуючи окремі дозволи чи обмеження, недоцільно, адже люди все одно не розумітимуть, як вирішуватимуться такі питання, як обмеження купівлі земель, право власності іноземцями, зміна цільового призначення. В новому кодексі необхідно об’єднати всі земельні закони, яких зараз близько 20.
Також не може бути ринку землі без гарантій судового захисту. Без цього жоден закон не допоможе забезпечити ефективність і безпечність продажу чи купівлі ділянок.
Матеріали за темою
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!