Роль и альтернативные пути решения вопроса
Строительство - это та сфера экономической деятельности, которая развивается всегда, и в период высоких финансовых возможностей, и во время экономического упадка. Изменения в законодательстве, приведение его в соответствие с более строгими европейскими стандартами повышают требования к их непосредственным участникам.
Юридическая компания LEX LIGA отмечает, что практически все участники данного рынка сталкиваются с широким спектром проблемных вопросов.
В частности, одним из «болезненных» вопросов для застройщиков как основных участников отношений в сфере строительства является вопрос уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенных пунктов.
«Больным» этот вопрос является потому, что для реализации своего права на проект строительства (реконструкции), перепланировки, капитального ремонта, изменения функционального назначения каждый застройщик несет достаточно затрат, связанных с выкупом или арендой земельного участка, благоустройством территории, подключением объекта к инженерным сетям и т. д. Кроме этого, он должен еще перечислить денежные средства в соответствующий местный бюджет. Это императивное требование предусмотрено ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Все это, в свою очередь, приводит к завышению стоимости квадратного метра жилья, что не действует в интересах рядовых граждан, снижая спрос на недвижимость и заинтересованность ею.
Из содержания ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» следует, что заключение договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта является обязанностью, а не правом застройщика. Причем, с учетом последних законодательных изменений, информация по выполнению указанного выше договора отмечается в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации. Кроме этого, хотелось бы еще отметить, что в соответствии со ст. 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» заказчик строительства несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в документах, удостоверяющих, в частности, принятие объекта к эксплуатации.
Анализируя вообще правовую природу договора о долевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта, очень удобным является мнение многих ученых, с которым я лично соглашаюсь, особенно на предмет того, что договор о паевом участии не порождает взаимных обязательств сторон, а фактически обязывает только застройщика принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта путем перечисления средств в соответствующий местный бюджет до принятия объекта строительства в эксплуатацию. В органа местного самоуправления, в свою очередь, возникают только права по установлению размера паевого участия в денежной форме и контролю их уплаты.
К тому же, целесообразными являются «законодательные недоработки» существенных условий договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенных пунктов, в частности, в части отсутствия конкретизации объекта инфраструктуры населенных пунктов, на развитие которого застройщиком вносятся денежные средства, что позволяет органам местного самоуправления злоупотреблять своими правами и использовать средства не по целевому назначению.
Вообще, застройщики и некоторые представители субъектов законодательной инициативы считают возложение на застройщиков дополнительных денежных обязательств, которые порождаются договором о паевом участии, своеобразным и неоправданным отягощением, что ставит под сомнение целесообразность такого участия.
Актуальность данного вопроса обусловлена не только целесообразностью денежного обязательства для застройщиков, но и стремлением Украины войти в ТОП-50 стран рейтинга легкости ведения бизнеса.
В частности, 16 декабря 2015 года Кабинет Министров Украины своим распоряжением № 1406-р утвердил план действий по имплементации лучших практик качественного и эффективного регулирования, отраженных Группой Всемирного банка в методологии рейтинга «Ведение бизнеса» на 2016 год.
Так, обратившись к опыту европейских стран, вы не найдете примеров и фактов уплаты средств за право на реализацию проекта строительства (обязательность заключения договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта). Европейские органы местного самоуправления, наоборот, пытаются сократить административные платежи и время, необходимое для администрирования разрешений, с целью развития деловой активности, повышения конкуренции на рынке строительства, снижения себестоимости строительства и привлечения инвестиций в сферу недвижимости.
Для сравнения: средняя стоимость административного сопровождения процесса строительства в странах, являющихся членами Организации экономического сотрудничества и развития (OECD), составляет 1,7% от сметной стоимости объекта строительства, в странах Центральной и Восточной Европы средняя стоимость разрешительных процедур на строительство составляет 0,225% от себестоимости самого строительства. В то же время в Украине стоимость администрирования разрешительных процедур составляет 15,2% от сметной стоимости объекта недвижимости, что является одиннадцатым по величине показателем в мире.
Несмотря на указанные выше требования, понимая актуальность и необходимость изменений законодательной базы, что регулирует отношения между застройщиком и органом местного самоуправления при строительстве, Верховная Рада Украины рассматривает проект Закона Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" об отмене долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
Столичные депутаты в повестку дня пленарного заседания и сессии Киевсовета VIII созыва, что должно было состояться 25 февраля 2016 года, внесли вопрос «Об обращении Киевского городского совета к Верховной Раде Украины о внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно паевого участия при домостроении, в частности, о предоставлении временного разрешения органам местного самоуправления получать от заказчиков строительства на основе паевого участия части жилищного фонда в построенных ими многоквартирных жилых домах.
Напомню, что сейчас в соответствии с ч. 7 ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа), кроме паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
Кстати, вопрос уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта 23 февраля 2016 года был предметом оживленной дискуссии на заседании Совета директоров Конфедерации строителей Украины.
Какова дальнейшая судьба ждет на паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта покажет время, а до тех пор, как говорят: «Pacta sunt servanda».
Материалы по теме
Комментарии
Отже - пайова участь є в чистому вигляді податком (або - збором); повинна сплачуватися у порядку, встановленому ПКодексом і виключно у випадку, якщо вона ним передбачена. Десь так...
Податковий кодекс України (Стаття 6.): 6.1. Податком є обов'язковий, безумовний платіж до відповідного бюджету, що справляється з платників податку відповідно до цього Кодексу. 6.2. Збором (платою, …
к сожалению, не вижу текста решения местного совета о порядке уплаты паевых взносов, но если данное решение идет вразрез с законом (нормативным актом, который имеет юридическую силу выше, нежеле решен…
Законом предусмотрены виды строений за которые не нужно платить "за розвиток інфраструктури", например за спортивные и образовательные сооружения. Но, Бучанский совет Киэв.обл. принимает сво…