Як замовнику будівництва захистити права на об’єкт до його прийняття в експлуатацію — ВП ВС

У разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на позов про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно або частину.

На цьому наголосила Велика палата ВС у постанові від 23.07.2026 у справі №727/6125/23, відступивши від висновків Касаційного цивільного суду щодо належного та ефективного способу захисту, інформує «Закон і Бізнес».

Як повідомляв «ЗіБ» ,у цій справі ТОВ «Гіпербуд» звернулося з позовом до ОК «ЖБК «Проспект», Особа 1, Особа 2, третя особа — приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу про визнання недійсними договорів купівлі-продажу. У позові, зокрема, зазначалося, що ОК «ЖБК «Проспект» на підставі скасованих судами документів, а саме договору оренди землі та сертифіката, неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, після чого продав спірні нежитлові приміщення юридичним та фізичним особам.

Суд першої інстанції позов задовольнив у повному обсязі. Апеляційний суд це рішення скасував, ухвалив нове — про відмову в позові, заначивши, що задоволення позовних вимог ТОВ «Гіпербуд» не приведе до поновлення майнової сфери позивача, зокрема до набуття ним права власності на спірне майно чи до введення у володіння такого майна, а тому обраний спосіб захисту не є ефективним.

Передаючи справи на розгляд ВП ВС, об’єднана палата КЦС зазначила, що, виходячи з судової практики ВП ВС, витребування майна з незаконного володіння іншої особи є ефективним способом захисту права особи, яка була наділена правомочністю власника та, в силу не залежних від неї обставин, позбавлена такого правового статусу.

Із цим погодилися судді ВП, вказавши, що системне тлумачення положень стст.328, 331, 415, 876 ЦК в їх взаємозв’язку свідчить, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на об’єкт будівництва, якщо інше не встановлено законом або договором. За своєю правовою природою майнові права замовника на новостворюваний об’єкт нерухомості є тотожними за змістом майновим правам інвестора.

Водночас, правовий статус суб’єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (ст.331 ЦК). У разі якщо відповідний суб’єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об’єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.

Крім того, ВП ВС зазначила: коли внаслідок втрати речового права на земельну ділянку завершення будівництва, прийняття об’єкта нерухомості в експлуатацію та подальша державна реєстрація права власності на нього стають юридично неможливими, а віндикаційний механізм захисту майнових прав — недієвим, відбувається трансформація способу захисту порушеного права з речово-правового на зобов’язальний. За таких умов суб`єкт, який фактично поніс витрати на створення відповідного майна, проте був позбавлений можливості набути право власності на нього в натурі, має право вимоги щодо відшкодування вартості таких витрат.

Тому ВП ВС відступила від висновків, висловлених КЦС у постановах від 23.07.2024 у справі №727/11510/23 та від 19.10.2023 у справі № 727/7731/22, що полягають у визнанні ресцисорного позову в подібних спірних правовідносинах як належного та ефективного способу захисту.

Закон і Бізнес