Коли заборгованість з орендної плати не може обумовлювати розірвання договору — ВП ВС
Аби не пропустити новини судової практики, підпишіться на Телеграм-канал «ЗіБ». Для цього натисність на зображення.
Підставою для розірвання договору на підставі ст.651 ЦК може бути істотне порушення стороною його діючих умов, а не відмова сторони від внесення змін до договору.
Такого висновку дійшла Велика палата ВС, скасовуючи попередні судові рішення у справі №925/457/23 та ухвалюючи нове — про задоволення позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати, інформує «Закон і Бізнес».
У цьому провадженні розглядався позов Чигиринської міської ради до ТОВ «Продагроінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди землі.
Суд першої інстанції в позові відмовив. Апеляційний суд це рішення скасував, стягнув заборгованість в розмірі понад 220 тис. грн. та розірвав договір оренди.
Колегія Касаційного господарського суду передала справу на розгляд ВП ВС з огляду на принципово різні підходи до застосування норм матеріального права щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, сформовані КГС та КАС.
ВП ВС зазначила, що з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов’язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносились зміни до істотних умов такого договору, з усією очевидністю та за аналогією закону (стст.18, 20 закону «Про оренду землі» від 6.10.1998 №161-XIV) теж мала бути укладена в письмовій формі й підлягала державній реєстрацій.
В даному випадку додаткова угода до договору оренди землі була підписана до 1.01.2013, в якій зазначено, що вона набирає чинності не раніше її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додаткової угоди не пов’язали момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше. Сторони не можуть відступити від обов’язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом.
Таким чином, нездійснення державної реєстрації додаткової угоди від 1.11.2011 свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв’язку із чим права і обов’язки за додатковою угодою не виникли, а за договором — не змінилися. Отже, ставка орендної плати, яка підлягала сплаті товариством на користь міськради у спірний період, становила 3% від нормативної грошової оцінки землі, а не 4,5%, як визначено в додатковій угоді.
Крім того, орендодавець до 2019 року жодного разу не висував орендарю претензій щодо сплати орендної плати не в тому розмірі, який погоджений сторонами.
Водночас зміна НГО ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем. Натомість в орендаря такої ділянки з моменту введення в дію нової НГО виникає обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
Водночас, ВП ВС зауважила, що у разі, коли обов’язкова індексація НГО не визначена в договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до ч.3 ст.21 закону №161-XIV, тобто індексується лише орендна плата. З огляду на це ВП ВС дійшла висновку, що в даній справі ТОВ заборгувало тільки суму індексації орендної плати в розмірі майже 33 тис. грн.