Як оцінити позов
Рахуємо вартість правильно: поради професійних оцінювачів при підготовці документів для суду
Предметом судових розглядів часто є квартири, щодо яких відсутні або неналежно оформлені документи на право власності. Особливо, коли йдеться про оформлення спадщини через суд.
ГАННА КОЖЕМЯКІНА, оцінювачка нерухомості, обладнання та автомобілів, При поданні позову майнового характеру визначення вартості є обов’язковим. Водночас на практиці трапляються ситуації, коли повноцінний звіт про оцінку неможливо підготувати через відсутність документів або доступу до об’єкта. Постає питання: як діяти в таких випадках?
Роль оцінки майна на старті справи
Навіщо потрібна оцінка майна у судовому процесі? На практиці найчастіше йдеться про два типових випадки: розділ майна при розлученні та вирішення так званих «технічних питань». До останніх, зокрема, належить оформлення права власності на нерухомість у ситуаціях, коли з певних причин були пропущені строки нотаріального оформлення, а інших спадкоємців або немає, або між ними відсутні спори щодо самого об’єкта.
В обох ситуаціях оцінка майна потрібна вже на етапі подання позовної заяви — насамперед для правильного розрахунку судового збору. Проте, якщо між сторонами існує спір, визначена на старті вартість майна перестає бути суто технічним показником. Саме на неї сторони так чи інакше орієнтуються в ході судового розгляду, формуючи свої правові позиції та аргументи.
Варто зазначити, що більша частина питань від адвокатів — клієнтів нашої оціночної фірми «Реал Експерт» пов’язані саме з оцінкою майна для вирішення технічних питань у суді. Причина досить прагматична: у таких ситуаціях часто відсутній повний пакет необхідних документів або немає можливості виконати всі формальні вимоги законодавства, а отже — відсутня законна можливість оформити класичний звіт про оцінку майна.
Звіт про оцінку: законодавчі вимоги проти реалій судових справ
Навіть досвідчені юристи та практикуючі адвокати не завжди звертають увагу на формальні вимоги до оформлення звітів оцінювачів. Водночас у законі «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» прямо зазначено, що замовником оцінки майна може бути виключно його власник. Підтвердженням цього статусу має слугувати документ, що підтверджує право власності на спірне майно.
Окрім цього, законодавство вимагає від оцінювача обов’язкового огляду об’єкта оцінки. Так, у Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженому постановою КМУ, зазначено, що «проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється ознайомлення з об’єктом оцінки». Аналогічні вимоги містить і Методика товарознавчої експертизи та оцінки колісних транспортних засобів, яка прямо передбачає необхідність огляду транспорту з обов’язковим зазначенням дати, часу та місця проведення такого огляду оцінювачем або судовим експертом.
Також не варто забувати, що для окремих видів майна законодавством передбачено наявність додаткових документів, без яких якісне та повноцінне проведення оцінки є неможливим. Класичний приклад — технічний паспорт на об’єкт нерухомості.
Якщо ж мова йде про судові процеси щодо розділу майна при розлученні, то, за практикою наших оцінювачів, лише приблизно у 30% випадків наявні всі необхідні вихідні дані для проведення оцінки, а також реальна можливість огляду об’єкта. Зазвичай опоненти або не допускають оцінювача до огляду житла, або не надають правовстановлюючі документи.
Ситуація з автотранспортними засобами є ще більш показовою. За статистикою офісу «Реал Експерт», у близько 90% судових справ на момент звернення за оцінкою автомобіль уже проданий. У таких умовах виконання базових вимог законодавства щодо оформлення результатів оцінки у вигляді повноцінного звіту є фактично неможливим.
Оцінка для нотаріуса та для суду: в чому різниця?
Згідно зі ст.11 закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», суттєвою умовою договору на проведення оцінки є мета, з якою ця оцінка здійснюється. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» також зазначає, що Звіт про оцінку та Висновок про вартість майна обов’язково повинен містити інформацію про мету проведення оцінки.
Як відомо, при проведенні оцінки нерухомості для нотаріального переоформлення прав власності, звіт потребує обов’язкової реєстрації у реєстрі ФДМУ. Для таких цілей закон дозволяє навіть використати довідку про автоматичну оцінку з цього реєстру.
Проте така довідка не підходить для пред’явлення в суді, адже не відображає реальну ринкову вартість об’єкта. У цих довідках автоматично розраховується так звана «оціночна вартість», тобто ймовірна вартість майна, обчислена за алгоритмами на основі усереднених статистичних даних. На відміну від ринкової вартості, яку визначає професійний оцінювач, автоматична оцінка не враховує індивідуальні особливості конкретного об’єкта. Крім того, для інших видів майна, зокрема автомобілів, отримання довідок у реєстрі ФДМУ не передбачене взагалі.
У компанії «Реал Експерт» ми завжди обговорюємо ці нюанси ще на етапі перемовин із клієнтами. Часто замовники просять провести реєстрацію звіту для подання в суд, але законодавство таких вимог не встановлює. Тому реєстрація звітів у цьому випадку не є обов’язковою, і наша практика підтверджує: суд приймає оцінку без додаткової реєстрації, якщо вона підготовлена професійно.
Консультація оцінювача замість звіту: як це працює
Ми вже обговорили дві ключові тези:
1. Звіт про оцінку можна підготувати лише за наявності у замовника права власності на об’єкт судового розгляду, інших необхідних документів (наприклад, технічного паспорта на нерухомість) та можливості надати оцінювачу провести огляд об’єкта.
2. Для подання позовної заяви щодо нерухомості не можна використовувати довідку з реєстру ФДМУ про автоматичну оцінку, а звіт про оцінку для суду не потребує реєстрації в цьому реєстрі.
Але що робити, якщо немає законної можливості зробити звіт, а позивачу потрібно розрахувати розмір судового збору?
Згідно зі ст.4 закону про оцінку майна професійна діяльність оцінювачів не обмежується лише складанням звітів, а може здійснюватися у вигляді консультаційної діяльності. Це означає надання консультацій щодо оцінки майна замовникам оцінки, суб’єктам оціночної діяльності або іншим особам в усній чи письмовій формі.
Якщо немає можливості підготувати повноцінний звіт, результати розрахунків вартості можна оформити у вигляді письмової консультації. За своєю суттю, такий документ не відрізняється від звіту про оцінку, але дозволяє обійти формальні вимоги законодавства, коли їх неможливо виконати.
Назва такого документа не визначена в законі, на практиці фахівці компанії «Реал Експерт» з 2010-х років оформлюють його як «Консультаційний висновок оцінювача про ринкову вартість». За цей час було підготовлено сотні таких робіт, і жодних зауважень від канцелярії судів ми не отримували. Звісно, якщо питання виникне, позивачу або його представнику слід пояснити, чому замість звіту підготовлено консультацію.
Особливо важливо, щоб у консультації щодо вартості майна фігурувало слово «ймовірна» або діапазон цін. Ця позиція була узгоджена із представниками ФДМУ на курсах підвищення кваліфікації оцінювачів. Фонд підкреслює: консультація завжди ґрунтується на ряді припущень через недостатність вихідних даних, тому не може визначати точну вартість. На практиці діапазон цін дозволяє орієнтуватися у прийнятті рішень без формальної точності. Типове формулювання у наших консультаційних висновках виглядає так: «Ймовірна ринкова вартість… складає…».
Вибір оцінювача для адвоката має значення
Правильне оформлення документів з оцінки майна важливе вже на найпершому етапі подання позовної заяви. Від цього залежить не лише розмір судового збору, а й орієнтири сторін у ході судового процесу щодо вартості майна.
У практиці компанії «Реал Експерт», яка понад 15 років займається оцінкою майна для судових справ, ми спостерігаємо, що в більшості випадків сторони погоджуються із вартістю, визначеною ще на момент подання позову. Це дозволяє економити час, уникати затягування процесу та витрат на додаткові експертизи.
Водночас для того, щоб документ мав юридичну вагу, він повинен бути підготовлений фахово. В нашій сфері, як і в юристів, існують вузькі напрями спеціалізації: оцінювачі, які готують документи для нотаріуса, не завжди розуміють практичні тонкощі проведення оцінки саме для суду.
Тому перед тим, як обрати виконавця, оцініть його досвід у конкретному виді робіт, який вам потрібен. Саме такий підхід гарантує, що ваші документи будуть підготовлені з урахуванням усіх юридичних нюансів і максимально ефективно підтримають вашу позицію в суді.