Хто є замовником будівництва і як йому захистити свої права, скаже ВП ВС

Висновок про належність способу захисту залежить від визначення правового статусу замовника, забудовника та інвестора будівництва, оскільки кожен із цих суб’єктів має власний обсяг прав і обов’язків.

На це звернула увагу об’єднана палата Касаційного цивільного суду, передаючи на розгляд Великої палати ВС справу № 727/6125/23, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі ТОВ «Гіпербуд» звернулося з позовом до ОК «ЖБК «Проспект», Особа 1, Особа 2, третя особа — приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу про визнання недійсними договорів купівлі-продажу. У позові, зокрема, зазначалося, що ОК «ЖБК «Проспект» на підставі скасованих судами документів, а саме договору оренди землі та сертифіката, неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, після чого продав спірні нежитлові приміщення юридичним та фізичним особам.

Суд першої інстанції позов задовольнив у повному обсязі. Апеляційний суд це рішення скасував, ухвалив нове — про відмову в позові, заначивши, що задоволення позовних вимог ТОВ «Гіпербуд» не приведе до поновлення майнової сфери позивача, зокрема до набуття ним права власності на спірне майно чи до введення у володіння такого майна, а тому обраний спосіб захисту не є ефективним.

Своєю чергою, ОП КЦС зазначила, що, виходячи з судової практики ВП ВС, витребування майна з незаконного володіння іншої особи є ефективним способом захисту права особи, яка була наділена правомочністю власника та, в силу не залежних від неї обставин, позбавлена такого правового статусу.

Водночас об’єднана палата звернула увагу на необхідність правового аналізу ефективності та належності обраного позивачем способу захисту його прав як забудовника (замовника будівництва) — вимогу про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного майна (ресцисорний позов).

Проте висновок про належність обраного способу захисту залежить від визначення правового статусу замовника, забудовника та інвестора будівництва, оскільки кожен із цих суб’єктів має власний обсяг прав і обов’язків, закріплених у законодавстві (зокрема й прав на об`єкт нерухомості, який є предметом судового спору), а від їх статусу залежить коло можливих позовних вимог (способів захисту) та обґрунтування підстав позову.

ОП КЦС зазначила, що у чинному законодавстві визначення поняття «забудовник» відсутнє. Водночас, термін «забудовник» міститься в законі «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» №978-IV, а закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» №525-V використовує термін «інвестор-забудовник».

Згідно зі ст. 876 ЦК власником об’єкта будівництва є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором. Замовником може бути як особа, що здійснює будівництво, так і інвестор. Закон не забороняє поєднання статусів замовника, забудовника та інвестора в одній особі.

Отже, на думку ОП КЦС, без чіткого визначення правового статусу та правовстановлюючих обставин вибір способу захисту може бути неправильним або неефективним, що призведе до відмови в задоволенні позову або до неможливості реального відновлення порушених прав.

Погоджуючись з необхідністю формування єдиної правозастосовчої практики щодо визначення належних та ефективних способів захисту прав замовника будівництва, ВП ВС постановила ухвалу про прийняття справи №727/6125/23 до розгляду та призначила слухання на 22 жовтня 2025 року.

Закон і Бізнес