Як інвестору захистити право власності на нерухомість, нагадав ВС

Якщо інвестор виконав умови інвестиційного договору та набув майнові права на об’єкт інвестування, але забудовник незаконно відчужив квартиру третій особі, належним способом захисту є витребування майна в добросовісного набувача.

Такого висновку дійшов Касаційний цивільний суд, залишаючи без змін попередні рішення у справі №553/1091/19, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі особа звернулася з позовом, в якому, зокрема, просила визнати недійсними договори купівлі-продажу майнових прав, укладені з третіми особами, та визнати за нею право власності на об’єкт інвестування. Зазначала, що між нею і ТДВ «Полтавтрансбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, вартість яких вона повністю сплатила. Однак ТДВ безпідставно припинило дію договору та продало майнові права на цю квартиру іншій особі, яка згодом їх перепродала..

Суди попередніх інстанцій відмовили в задоволенні вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав та визнання права власності. Зокрема, апеляційний суд зазначив, що такі вимоги не призведуть до поновлення майнових прав, а тому є неефективними.

КЦС погодився з висновками судів про те, що об’єкт інвестування, який позивачка мала набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з її володіння поза її волею після введення будинку в експлуатацію.

Колегія КЦС зазначила, що власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ч. 1 ст. 387 ЦК). Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об’єкт інвестування, які після завершення будівництва об’єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності, то забудовник позбавлений права відчужувати об’єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Водночас інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об’єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

У цій справі спірна квартира, майнові права на яку набула позивачка за укладеним договором, перейшла у власність третьої особи. Тому КЦС погодився із тим, що ефективним способом захисту порушеного права позивачки як інвестора буде саме витребування спірного майна в добросовісного набувача з урахуванням положень ст.388 ЦК, а не визнання права власності (ст. 392 ЦК).

Позивачка також не позбавлена можливості відновити свої права шляхом стягнення із забудовника коштів, які були сплачені нею на виконання інвестиційного договору, та завданих збитків у зв’язку з неналежним виконанням договірних зобов’язань.

Закон і Бізнес