Закон і Бізнес


Як обчислювати строк дії договору оренди землі, пояснила ВП ВС


Аби не пропустити новини судової практики, підписуйтеся на Телеграм-канал «ЗіБ». Для цього натисність на зображення.

18.04.2024 15:28
1225

Умова про набрання договором чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим законом «Про оренду землі».


На цьому наголосила Велика палата Верховного Суду, залишаючи без змін постанову апеляційного суду по суті справи №902/1207/22, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі у листопаді 2020 року селищна рада й товариство уклали договір оренди, за умовами якого рада передала товариству земельну ділянку в платне користування на один рік. 24.05.2021 на підставі цього договору товариство зареєструвало за собою право оренди цієї ділянки. 22.11.2021 року селищна рада ухвалила рішення щодо припинення дії договору в зв’язку із закінченням строку, на який його укладено, а також щодо поділу ділянки.

На думку товариства, такі рішення селищної ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу розташованого на ділянці майнового комплексу, що належить товариству на праві власності. Тому товариство просило суд, зокрема, визнати незаконними і скасувати рішення селищної ради та реєстраційні дії, вчинені після поділу спірної ділянки.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Натомість суд апеляційної інстанції ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Скаржник посилався на те, що в договорі сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації. Відповідно, немає підстав вважати, що у сторін договору виникли права та обов’язки за цим правочином до його реєстрації.

ВП ВС зауважила, що з 1.01.2013 набрав чинності закон від 11.02.2010 №1878-VI, яким із тексту стст.182, 640, 657, 732, 745 ЦК виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із закону «Про оренду землі» — стст.18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

Як зазначила ВП ВС, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання — для договорів із 1.01.2013), з якого у його сторін виникають права та обов’язки в зобов’язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов’язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення ч.1 ст.19 закону «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання договору).

Якщо момент укладення договору і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами.

Абзац 3 ч.1 ст.15 та друге речення ч.1 ст.19 закону «Про оренду землі» імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам цього закону (у редакції закону №340-IX), зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в законі «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.

Узявши до уваги те, що річний строк дії договору почався з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання) і сплинув на час ухвалення спірних рішень селищної ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, ВП ВС погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права товариства.

Закон і Бізнес