Як звільнити комунальну землю від самочинного будівництва, нагадав ВС

Належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об’єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об’єкта, який зареєстрував за собою право власності на нього.

На це звернув увагу Касаційний господарський суд, частково скасувавши попередні рішення у справі №915/1439/21 в частині задоволення окремих позовних вимог, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі міська рада звернулася з позовом до двох ТОВ і фізичної особи про зобов’язання відповідачів усунути перешкоди в користуванні земельними ділянками шляхом знесення (демонтажу) торговельних комплексів, скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачами права власності на торговельні комплекси, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна.

Позов мотивовано тим, що на земельній ділянці комунальної власності, яка раніше перебувала в користуванні ФОП на правах сервітуту, останнім було самочинно збудовано торговельний комплекс і здійснено державну реєстрацію права власності на нього, яку пізніше скасовано в судовому порядку. ФОП відчужила це нерухоме майно на користь відповідачів у цій справі, які здійснили його поділ. Водночас, відповідачі для оформлення документів на спірні земельні ділянки не зверталися, а орган місцевого самоврядування не приймав рішень щодо їх передачі у власність чи користування.

Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили повністю, зокрема, з тих підстав, що ТОВ і фізична особа є неналежними відповідачами.

КГС погодився з висновками у частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності відповідачів на спірні торговельні комплекси і про визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна. Зазначив, що застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними і скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту й не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Суд касаційної інстанції зауважив, що належними вимогами, які може заявити особа — власник ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на нього.

Також КГС наголошує, що в силу вимог ч.1 ст.3 ЗК у спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч.4 ст.376 ЦК) спеціальним законом є ЗК, імперативна норма ч.2 ст.212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних із встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК, можуть застосовуватися норми ЦК, зокрема ст. 376 цього Кодексу.

Адже, на відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК, які обмежують коло осіб, зобов’язаних знести об’єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК суттєво розширює суб’єктний склад зобов’язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника й зареєстрували право власності на такий об’єкт. 

Колегія суддів наголосила, що як КГС, так і КЦС зараз дотримуються усталеної позиції в питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об’єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об’єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво.

Отже, суди попередніх інстанцій, помилково визначивши ТОВ і фізичну особу як неналежних відповідачів за позовними вимогами про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом знесення об’єктів самочинного будівництва, безпідставно ухилилися від розгляду по суті вимог зазначеного негаторного позову, насправді звернутих до належних відповідачів.

Закон і Бізнес