Чи захищає ЦК недобросовісну сторону договору, має сказати ВП ВС

Вимоги орендодавця, який 6 років приймав плату, про визнання договору оренди землі неукладеним суперечить його попередній поведінці. Отже є недобросовісними і такими, що спрямовані на порушення прав орендаря.

Таку позицію відстоює колегія суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду, інформує «Закон і Бізнес».

У справі №513/879/19 суди встановили, що на підставі договору оренди 2011 року особа передала спірну ділянку в оренду ТОВ строком на 7 років. Договором передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Проте в договорі не розподілено обов’язок зареєструвати договір.

Отже, момент набрання чинності договору сторони пов’язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають ст.18 закону «Про оренду землі».

Лише після скасування необхідності реєстрації договору оренди землі й запровадження законодавчої вимоги реєструвати речове право оренди, у 2014 році ТОВ зареєструвало таке право оренди за договором 2011 року, вважаючи, що він тепер діє до 2021 року.

Колегія задалася питанням, чи є договір оренди неукладеним з огляду на те, що сторони його одразу не зареєстрували?

Водночас, відзначила, що дії власника ділянки, який заперечує права орендаря і перешкоджає у здійсненні правомочностей з володіння і користування ділянкою, є недобросовісними. Адже протягом 2011—2017 рр. сторони належним чином виконували договір. Тому, на думку колегії, посилання позивача за зустрічним позовом (орендодавця) на недійсність (неукладеність) договору оренди є недобросовісним і таким, що спрямоване на порушення прав орендаря.

За таких обставин, колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновку Великої палати ВС, викладеного у постановах від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц про те, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі; й оскільки ДСП не здійснило державну реєстрацію договору, він чинності не набрав і, відповідно, сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря.

Також колегія пропонує ВП ВС вирішити виключну правову проблему, яка полягає у такому:

1) чи допускає цивільне законодавство у зобов’язальних правовідносинах поведінку, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці та проявляється у тому, що така поведінка не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них?

2) яким чином суд має кваліфікувати поведінку сторони у разі коли одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього посилається на недійсність такого договору або його неукладеність? Якщо поведінка сторони давала іншій стороні підстави вважати, що договір є дійсним (виконувався належним чином сторонами протягом тривалого часу), то наступне висунення вимог про його недійсність або неукладеність свідчить про зловживання цивільним правом;

3) підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування щодо договору можуть свідчити про наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність угоди. Чи має суд, оцінюючи дії учасника стосовно добросовісності, враховувати не лише сам факт виконання, а й волю сторін на виконання договору і досягнення відповідних правових наслідків?

Закон і Бізнес