Павло Пригуза

Верховенство права проти прокрустового ложа судової практики (ст. 33 Закону про оренду землі)

І. Загальне враження юриста про предмет.

У давньогрецькій міфології прокрустове ложе ‑ ліжко розбійника Прокруста, на яке той укладав своїх жертв. Найчастіше це були мандрівники. Тим, кому ліжко було задовге, Прокруст витягував ноги, кому закоротке - обрізав.

У переносному вживанні вислів означає мірку, формальний шаблон, під який штучно підганяють реальне життя: факти та явища, творчість, ідеї тощо.

Судова практика застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV (у редакції до 2020 року), подібно Прокрусту, намагається створити деякий шаблон для того аби вмістити у нього усі життєві випадки і обставини, вирішуючи питання чи підлягає поновленню договір оренди землі, чи ні.

Моя участь у численних науково-практичних заходах, вивчення практики і публікацій у різних фахових печатних та інтернет виданнях, особиста юриспруденція як судді при розгляді земельних спорів у справах про поновлення (продовження) договорів оренди землі доводить до висновку, що судова практика зайшла в глухий кут через штучне створення формального шаблону для поновлення/непоновлення відносин оренди землі, в який не вміщаються усі життєві ситуації. Попавши у нього страждають добросовісні землекористувачі, які не можуть збагнути, у чому їх провина, що їх позбавили права оренди. З нього слід вирватися, зламавши це прокрустове ложе.

Впевненості у цьому надають, зокрема, проведений Верховним Судом 15.11.2019 круглий стіл з представниками судів господарської юрисдикції усіх інстанцій, суддів касаційних судів ВС, науковців та експертів для обговорення проблем поновлення договору, проведена 20.11.2020 масштабна онлайн-конференція з підготовки суддів Верховного Суду «Забезпечення єдності судової практики: правові позиції Великої Палати Верховного Суду та стандарти Ради Європи», організована спільно Верховним Судом, Національною школою суддів України та проектами Ради Європи «Підтримка впровадженню судової реформи в Україні» й «Подальша підтримка виконання Україною рішень у контексті статті 6 Європейської конвенції з прав людини», а також інші систематичні заходи. Потребу у написанні цієї статті викликав семінар 18.12.2020 з підвищення кваліфікації суддів місцевих та апеляційних судів «Правове регулювання земельних відносин в Україні. Проблеми правозастосування в судовій практиці», що проведений Харківським регіональним відділенням Національної школи суддів України спільно зі Східним апеляційним господарським судом.

Останнім часом протягом 2020 року відбулося багато подій в судовій практиці земельних відносин, які кардинально змінили практику правозастосування. Зокрема, вирішено системну проблему права постійного користування землями фермерських господарств, у разі смерті його голови, на ім’я якого для фермерського господарства виписувався державний акт на право постійного користування землею. Прокурорами та Держгеокадастрами було придумано «оригінальний шаблон» за мірками якого, після смерті батька, у сім’ї фермерів примусово протиправно відбиралася земля, що слугувала їм десятками років як засіб виробництва. Від цієї практики шкода правам, постраждали багато сімейних фермерських господарств. Верховним Судом як органом правовладдя було припинено цей процес розкуркулення (руйнації) селянства в Україні. Один формалізований «прокрустовий» підхід у праві України було зруйновано. Верховенство права в цих відносинах перемогло. Верховним Судом як органом правовладдя було припинено цей процес. Верховенство права в цих відносинах перемогло. Не можемо не відзначити, що до цього результату призвела і судова практика Господарського суду Херсонської області. 

Однак, до цього часу не вирішено ще низку проблем - поновлення (укладання на новий строк) договорів оренди землі за ст. 33 Закону № 161-XIV (редакція 2016-2020). Практика показує, що проблеми права тут лише поглиблюються, руйнуючи стабільність земельних відносин на селі. І вони мають системний характер. Це видно із розділу доповіді під заголовком «спеціалізована палата – проти – великої палати» судді КГС ВС Івана Міщенка, 18.12.2020, який показує суттєві розбіжності та протиріччя у розумінні і застосуванні норм права між суддями КГС ВС та ВП ВС.

ІІ. Загальнотеоретичні підходи до вирішення проблем права. 

Проблеми застосування статті 33 закону № 161-XIV є системними, тому що вони вказують на порушення основних принципів як доктрини права так і системи права України.

Для їх аналізу і виявлення варто згадати, що система права - це сукупність чинних принципів і норм права, яка характеризується єдністю, узгодженістю, диференціацією (поділом) і згрупованістю норм у відносно самостійні структурні утворення (інститути, галузі та підгалузі права).

Єдність системи права ґрунтується на єдиних визначальних загально-людських принципах гуманізму і справедливості, що є смислоутворюючим остовом права, визначають його головний зміст, а нормативні приписи, що суперечать цим принципам, не вважаються правовими.

Структура права, як і структури інших соціальних явищ, невидима і невідчутна, але вона може бути пізнана через вивчення двох категорій:

а) властивостей елементів права (вони визначають структуру, її характер);

б) взаємодію елементів системи права. Соціальна структура проявляє себе саме через взаємодію елементів.

Правова норма – первинний елемент системи права. Вона являє собою встановлене або санкціоноване державою загальнообов’язкове, формально-визначене правило поведінки, що надає учасникам регульованого відношення суб’єктивні права і юридичні обов’язки, що покладаються на них.

Структура норми права – це внутрішня будова норми, поділ їі на певні складові (елементи). Традиційно у структурі норми права виокремлюють три елементи: перелічені умови, за яких вона підлягає застосуванню (гіпотеза); правило поведінки (диспозиція); вказівка на наслідки порушення цього правила (санкція). Отже, будь-яка норма права може бути викладена у вигляді формули «якщо → то → інакше». За виразним висловом, без диспозиції норма є неймовірною, без гіпотези – безглуздою, без санкції – неспроможною.

Головний елемент системи права – галузь права. 

Статтею 2 Закону № 161-XIV визначено правові засади оренди землі, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Обов’язково слід враховувати, що ч. 1 ст. З Земельного кодексу передбачає регулювання земельних відносин Конституцією, Земельним кодексом, а також іншими нормативно-правовими актами, що прийняті відповідно до них.

Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель (ст. 4 ЗК).

За своїм матеріальним змістом відносини оренди землі є майновими відносинами а стаття 33 закону № 161-XIV – є нормою матеріального права.

Вирішуючи питання відповідності практики застосування норми права статті 33 закону № 161-XIV слід звернути увагу на рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 року № 5-р(II)/2020, де принцип верховенства права визначений як «правовладдя», що вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня, висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи) щодо співвідношення і субординації законів. КС України зауважує, що якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.

Важливою є позиція Венеційської Комісії, що ідея правовладдя передбачає систему чітких та передбачних приписів права, відповідно до яких кожному належить право на ставлення до нього з боку всіх суб’єктів ухвалення рішень на основі гідності, рівності й розумності та відповідно до приписів права, а також право на можливість звернутися з оскарженням рішень до незалежних і безсторонніх судів у рамках справедливих судових процедур.

Засаднича вимога правовладдя полягає в тому, що повноваження органів публічної влади (посадовців) має бути визначено приписами права (закону). Законність вимагає від посадовців прямий дозвіл на вчинення дії в межах повноважень, наданих їм законом, і як наслідок – дотримуватися процесових і матеріальних приписів права (п. 45 коментаря до документа Венеційської комісії «Мірило правовладдя», ухвалено Венеційською комісією на 106 пленарному засіданні (Венеція, 11-12 березня 2016 року). Комісія визначає основоположні елементи верховенства права: 1) Законність, що включає в себе транспарентний, підзвітний і демократичний процес законотворчості; 2) Правова визначеність; 3) Заборона свавілля; 4) Доступ до правосуддя в незалежних і безсторонніх судах, включаючи судовий контроль над адміністративними актами; 5) Повага прав людини; і 6) Недискримінація і рівність перед законом.

Поняття «Закон» включає в себе не тільки Конституцію, міжнародне законодавство і нормативні акти, а також і (там, де це застосовно), - закони, що створюються судьями (прецедентне право), такі як норми загального права, що мають обов’язкову силу. Будь-який закон має бути доступним та передбачуваним.

Прецедентними в Україні відповідно до ч. 2 ст. 13 закону «Про судоустрій та статус суддів» слід вважати судові рішення, що набрали законної сили. Вони є обов’язковими до виконання, зокрема, всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами.

У наведеній вище системі принципів та права як системі координат, ми маємо розглянути та пояснити місце норми права статті 33 закону № 161-XIV в системі права, визначити зміст цієї правової норми.

До оцінки окремих положень ст. 33 закону № 161-XIV ми маємо застосовувати складові елементи загального принципу юридичної визначеності як вимоги верховенства права (правовладдя), яким є принцип правомірних (легітимних) очікувань, який, за тлумаченням Венеційської Комісії, «виражає ідею, що органи публічної влади повинні не лише додержуватися приписів актів права, а й своїх обіцянок та пробуджених очікувань». Згідно з доктриною легітимних очікувань - ті хто чинить добросовісно на підставі права, яким воно є, не повинні відчувати краху надій щодо своїх легітимних очікувань (пункт 61 коментаря до «Мірила правовладдя»).

Категорія «якість закону» є основою правового порядку, заснованого на принципах верховенство права (правовладдя; rule of law), оскільки однією з вимог цього принципу є вимога юридичної визначеності (legal certainty), яка є істотно важливою у питаннях довіри до судової системи, а також для гарантування ефективності підприємницької діяльності та привабливості інвестиційного клімату (передумов економічного розвитку).

 

ІІ. Загальний стан практики норми ст. 33 закону № 161-XIV.

Наявні правові позиції КГС Верховного Суду за ст. 33 викладено у постанові від 10.09.2018 № 920/739/17 запропонував такі основні правові висновки та позиції, що застосовуються судами.

Так, КГС ВС поділив норму ст. 33 закону № 161-XIV на дві частини, в яких він вбачає два способи (алгоритми) поновлення договору оренди землі.

Алгоритм перший - поновлення договору за ч. 1-5 ст. 33 закону № 161-XIV (п. 5.2. та п. 5.5.  постанови від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

КГС ВС висновує, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

А). Що характеризують поведінку орендаря:

1) орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;

2) орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Б) Що характеризують (визначають) поведінку орендодавця:

1) орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону;

2) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі;

5) за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 закону № 161-XIV).

ВС КГС роз’яснює, що зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) орендодавець може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Алгоритм другий – поновлення договору за ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV (п. 5.2. постанови від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

КГС ВС у наведеній постанові вказав, що частиною 6 ст. 33 закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу:

1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди;

2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти користування («мовчазна згода» на пролонгацію договору);

3) повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не вимагається.

Суть поновлення договору оренди згідно з ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV саме і полягає у тому, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не вимагається. Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору («мовчазна згода» орендодавця), зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Із підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV, договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у   ч. 8 ст. 33 закону № 161-XIV. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Отже, за висновком КГС ВС підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч. 1- 5 і ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV, не пов'язані одна з іншою.

Велика Палата ВС, визнаючи наявність двох алгоритмів, відступила від попереднього висновку, вважає, що за ч. 6 ст. 33 закону повідомлення до закінчення строку договору є обов’язковим, зазначивши у постанові від 22.09.2020 у справі №159/5756/18 таке.

ВП ВС звертається до своїх висновків у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц,  від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 та вказує, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV необхідна наявність таких юридичних фактів:

1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди;

2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;

3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Статтею ЗЗ закону № 161-XIV визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому, ВП ВС вважає, що законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої ч.ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

ВП ВС вважає, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати:

1) звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини;

2) до звернення має бути додано проект додаткової угоди.

Дотримання вказаних 2-х вимог, «…дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону».

Судового захисту у такому разі, за висновком ВП ВС, землекористувач отримає, якщо орендодавець у місячний термін не направить орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

ВП ВС вважає, що звернення орендаря з листом-повідомленням без проекту додаткової угоди надає право орендодавцеві не відповідати на таку заяву орендаря. Вказує, що такий лист не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV.  Дотримання процедури, встановленої ч. 3 ст. 33 закону, як вказує ВП ВС, дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору в силу закону.

Проти такого тлумачення норми права ст. 33 закону № 161-XIV висловилась частина суддів ВП ВС, оформивши спільно окрему думку про таке.

Не наводячи аргументацію суддів, відзначимо лише висновки колег. Так, судді ВП ВС вважають, що «…ототожнення цих двох відмінних правових конструкцій (переважного права орендаря на укладення договору оренди землі та поновлення такого договору) є безпідставним.»

З огляду на викладене судді вважають, що «ВП ВС без належних правових підстав відступила від висновку ВС у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV.»

Суть різного тлумачення КГС ВС та ВП ВС норми права.

КГС ВС: Підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч.ч. 1- 5 і ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV, не пов'язані одна з іншою.

ВП ВС: Законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5 ст. 33 закону № 161-XIV, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У своїх висновках доповіді суддя ВС Міщенко І. зазначає, що:

1). Судова практика щодо поновлення договорів оренди за ч.1-ч.5 ст. 33 закону № 161-XIV є сталою та передбачуваною. За наявності оферти та акцепту з боку орендаря та орендодавця, позов з підстав ч. 1-5 є обґрунтованим.

2). Судова практика щодо поновлення договорів оренди за ч.6 ст. 33 закону № 161-XIV продовжує залишатись дискусійною на рівні касаційних судів (КГС ВС та КЦС ВС), а також ВП ВС. Однією з основних причин може бути контекст цивільних та господарських спорів, які мають притаманні їм особливості. Найчастіше у господарських спорах слабкою стороною є орендар, тоді як в цивільних – орендодавець. Тому одним із можливих варіантів виходу з цієї колізії є визнання факту особливостей господарських та цивільних правовідносин, та формування позицій виходячи з цього.

3). Розглядаючи спори щодо поновлення договорів оренди землі, суди мають чітко з’ясовувати підставу подачі позову – ч. 1-5 або ч. 6, та не можуть самостійно змінювати ці підстави. З іншого боку, остання позиція ВП ВС щодо відступу від позиції КГС ВС може мати наслідком зміну цієї позиції.

4) Саме по собі визнання факту пролонгації договору оренди без зазначення в резолютивній частині рішення тексту додаткової угоди не є належним способом захисту права, і тут ВП ВС погодилась із правовою позицією КГС ВС, підтримавши її.

 

III. Втім, у судовій практиці ВС можна виділити й інші «алгоритми» як способи вирішення проблем поновлення/непоновлення  договору оренди землі.

Так, у постанові від 16.09.2019 у справі №  908/2314/18 ВС вказує, що відповідно до ч. 1-5 ст. 33 закону № 161-XIV умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (ч. 4 ст. 33 закону).

У цій справі місцевий та апеляційний суди установили, що позивач належно виконував свої обов’язки та своєчасно звернувся з пропозицією та проектом додаткової угоди про поновлення терміну дії договору на нових умовах (строк і орендна плата) до закінчення строку дії договору, як це передбачено договором. Місцевий та апеляційний суди зазначили, що відповідач фактично ухилився від укладення додаткової угоди про продовження дії договору на нових узгоджених сторонами умовах, тому суди визнали, що позивач у цьому випадку має право на поновлення спірного договору оренди землі на запропонованих ним нових умовах.

Однак ВС, визнаючи факт протиправних дій та зловживання Держгеокадастру своїми правами, вказав, що ненадання орендодавцем відповіді на листа-повідомлення протягом місяця є свідченням, що сторонами не узгоджено істотні умови договору. У позові про визнання укладеною додаткової угоди на запропонованих землекористувачем       «нових умовах», ВС відмовлено.

Тут ми бачимо, що ВС став на позицію, що Держгеокадастр може не відповідати протягом місяця на пропозицію орендаря поновити договір оренди і таке зволікання є «законним доказом неузгодженості істотних умов договору». Тобто, мовчання Держгеокадастру протягом місяця (чи 28-30днів) є доказом його відмови в укладанні договору на новий строк на нових умовах, або недосягнення домовленості з орендарем щодо нових умов договору. І таке твердження ВС робить при тому, що Держгеокадастр не вчинив жодних дій, до яких його зобов’язує закон: розглянути, узгодити і т.д. з орендарем, укласти додаткову угоду. Такий «алгоритм» поведінки, на нашу думку, – свавілля, порівняно з правовою нормою ст. 33 закону № 161-XIV. Він далекий від загальних принципів і норм цивільного законодавства України.

Так само, при подібних обставинах рішенням місцевого господарського суду від 17.01.2020 у справі № 923/676/19 позов задоволено, визнано укладеною додаткову угоду, проект якої було подано Держгеокадастру за 35 днів до закінчення терміну договору. Суд зазначив, що належність виконання обов’язків орендарем підтверджена. Відповідно до приписів частин 1-5, 8 закону № 161-XIV орендодавець зобов`язаний у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється              лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Суд виходив з того, що усі визначені законом дії орендодавця як органу державної влади є для нього обов`язковими в силу конституційного принципу, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Тобто, протягом місячного терміну, встановленого Законом, Держгеркадастр зобов’язаний виконати усі вимоги закону стосовно: розгляду, узгодження умов та укладання додаткової угоди. Якщо ж протягом місячного терміну Держгеокадастром як орендодавцем видано наказ про відмову у поновленні договору оренди, він надсилає орендарю повідомлення про наявність заперечень (відмови) у поновленні договору.

У цій справі, як і в багатьох інших (рішення від 18.12.2019 у справі №  923/733/19, рішення від 16.01.2019 у справі № 923/409/19), Держгеокадастр жодних дій не вчиняв протягом місяця. При цьому оформлював листи-повідомлення про заперечення у поновленні, який датовано останнім днем місячного строку, а надсилав його орендарю ще через декілька днів після сплину місячного терміну. Тобто, вимоги закону щодо розгляду та узгодження умов і укладання додаткової угоди протягом місяця не виконувалися умисно, права орендарів порушено.

Втім, апеляційний господарський суд постановою від 11.06.2020 скасував рішення господарського суду від 16.01.2020, зазначивши, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами 1 - 5 статті 33 закону № 161-XIV, оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

Тут ми бачимо, що апеляційний суд діяв у «правовому дусі» постанови ВС від 16.09.2019 у справі №  908/2314/18, де зволікання Держгеокадастру визнається законним. Апеляційний суд у бездіяльності Держгеокадастру протягом місяця: надсиланні листа-повідомлення про відмову за межами місячного строку, вказівку про припинення дії договору у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено не побачив порушень права орендаря, прийняв виправдання відповідача про порушення строку, який пояснив, що останній день для надання відповіді 19.04.2019 припав на вихідний день – неділю. Отже, апеляційний суд висновив, що домовленості сторін щодо істотних умов договору протягом місяця не досягнуто, рішення місцевого господарського суду скасував, у позові відмовив, вважаючи це справедливим і законним.

Очевидно, що у цьому «алгоритмі» дій оцінка касаційним та апеляційним судом поведінки Держгеокадастру вказує на правову позицію ВС, з якої випливає, що ніби-то статтею 33 закону № 161-XIV встановлена своя, особлива, процедура розгляду пропозиції (оферти) орендаря про поновлення договору оренди державної (комунальної) землі та його прийняття (акцепту). Її смисл полягає у тому, що при небажанні керівника орендодавця укласти договір оренди землі на новий строк, орган державної влади має просто не надати відповіді на пропозицію орендаря до закінчення 30-денного строку. Відсутність відповіді держоргану – судом має визнаватися як доказ неузгодженості істотних умов сторонами. І цей «алгоритм» виглядає свавіллям у поведінці орендодавця, створює великі корупціогенні ризики, породжує «верховенство неправа». Тут нагально виникає питання, чому суди не застосовують норми Глави 53 ЦК України: УКЛАДЕННЯ, ЗМІНА І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ (ст.ст. 638-653 ЦК), норми Глави 20 ГК України: ГОСПОДАРСЬКІ ДОГОВОРИ (ст.ст. 179-188 ГК). Явно, що наведений «алгоритм» не враховує загальних положень цивільного і господарського кодексів, що встановлюють такий порядок і процедуру, відірваний від життя і системи права України.

Прикметно, що відповідаючи на питання суду про правову основу для такої поведінки щодо розгляду пропозиції договірної сторони, Держгеокадастр у справі № 923/409/19 та інших став посилатися на положення Закону «Про звернення громадян», якими він ніби-то керується, надаючи відповідь орендарю протягом одного місяця. При цьому стверджував, що встановлений цією нормою строк для відповіді «негайно» або «протягом 15 днів», земельних відносин не стосується. Це, на нашу думку, явна демонстрація неповаги до норм цивільного законодавства, якими Держгеокадастр мав би врегульовувати свою діяльність при розгляді пропозиції (оферти) про внесення змін до договору чи укладення його на новий строк на тих самих умовах. У цьому проявляється неповага до встановлених законом процедур та цивільних прав землекористувача.

Але, як ми висновуємо, коріння цієї «правової позиції Держгеокадастру» криються у наведених вище позиціях касаційного суду, є результатом регулювання своєї діяльності як суб’єкта владних повноважень висновками щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду, які є для нього обов’язковими. Відбувається програмування таких алгоритмів дій державних органів: ненадання відповіді на заяву (лист-повідомлення) орендаря про поновлення договору протягом місяця; не підписання додаткової угоди протягом місяця; ненадсилання своїх нових пропозицій протягом місяця; ігнорування взагалі заяви (листа-повідомлення) орендаря, якщо до нього не додано проекту додаткової угоди про поновлення договору. Такого не можна допускати у правовій демократичній державі.

IV. Підтримуючи окремі думки суддів ВП ВС та КГС, зазначимо свій критичний погляд на наявну практику.

Важливою ознакою наведених правових позицій ВС є те, що вони, на нашу думку, не враховують інших норм законодавства і права, які мали би субсидіарно враховуватися як для визначення обов’язків посадовців, так і для захисту прав орендарів. На практиці «менш захищена сторона» не отримує захисту права. ВС намагається тлумачити і застосовувати правові приписи, не виходячи за межі статті 33 закону № 161-XIV. Такий методологічний підхід очевидно показує, що практика ВС виходить з того, що норма статті 33 закону № 161-XIV є самодостатньою для регулювання відносин, ніби-то передбачає можливість повно визначити усі суб’єктивні права та обов’язки сторін договору оренди землі при поновленні договору на новий строк. Мабуть, тому у наведеній практиці ми не бачимо класичних комплексних (системних) підходів для визначення змісту і суті норми права, що вміщено у тексті статті 33 закону № 161-XIV.

Якщо стати на позицію ВП ВС, що дійсно для поновлення договору оренди за ч.6 ст.33 закону є обов’язковим повідомлення та проект додаткової угоди (ч.3 ст.33), то далі ми стикнемося з такою проблемою. На практиці іноді трапляється, що орендар своєчасно звертається до орендаря з відповідними пропозиціями, а орендодавець не відповідає на звернення як до закінчення строку договору, так після місячного строку після його закінчення. Однак, пропозиції бувають різними, як то: 1) поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах; 2) поновити договір на інший строк та з іншою орендною платою; 3) незвернення з повідомленням і ненадання проекту додаткової угоди.

Під наведений ВП ВС алгоритм підпадає лише перший випадок. Тут предмет позову відповідає гіпотезі ч.6 ст.33 закону, а вимога позивача визнати укладеною додаткову угоду на той самий строк і на тих самих умовах буде належним способом захисту, що відповідає обставинам, що склалися у відношенні сторін та праву та диспозиції норми.

В другому випадку, якщо орендар у додатковій угоді пропонував інші умови, то логічно за висновком ВС, такий орендар не може вимагати поновлення договору на інших умовах.  Виходить, що такий орендар може вимагати поновлення договору також на той самий строк і на тих самих умовах, не зважаючи на те, що орендар у проекті додаткової угоди пропонував більш вигідні умови для орендодавця (наприклад збільшити орендну плату). Хоча, на нашу думку, у такому разі, правильно застосувати норми ГК та ЦК і визнати укладеною додаткову угоду на тих умовах, що запропоновані орендарем.

Третій випадок, коли орендар взагалі не звертався до орендаря, ВС взагалі не допускає і не пояснює його. Але за законами логіки ми маємо зробити висновок із наведених правових позицій ВП ВС, що у такому разі, так само як і при зверненні з листом-повідомленням але без проекту додаткової угоди, орендодавець не зв’язаний жодними зобов’язаннями перед орендарем. Тут позиції ВС зводяться до того, що орендодавець у будь-який час до укладення додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може вимагати звільнення земельної ділянки. А  договір оренди землі може бути поновленим лише у разі укладення додаткової угоди. З такими висновками погодитися не можна.

Підтримуючи позицію окремої думки, зазначаємо, що ВП ВС зробила висновок про обов’язковість листа-повідомлення і додаткової угоди до нього, не помітивши, що ч. 6 ст. 33 закону містить правову презумпцію поновлення договору. Визнання цієї презумпції та її застосування на практиці має вирішальне правове значення. Вона має зняти усі протиріччя у застосуванні цієї норми права. Очевидно, що непорозуміння викликане тим, що для поновлення договору за загальним правилом (ч. 1-5 ст. 33) лист і додаткова угода надсилається не пізніше ніж за 30 днів до закінчення договору. В той же час, для поновлення договору за ч. 6 ст. 33 закон не вимагає звернення та додаткової угоди до закінчення строку договору. Навпаки, поновлення договору презюмується (вважається поновленим) «за замовчуванням», автоматично через відсутність будь-яких заяв і пропозицій (орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не заперечив письмово). Але додаткова угода є необхідною для іншого, - для реєстрації права оренди. Отже, треба вирішити таке правове питання: коли, хто із сторін та у який спосіб має ініціювати укладання додаткової угоди за вже поновленим договором?  Відповідь прямо випливає із змісту ч. 6 ст. 33 – у будь-який час за межами місячного строку після закінчення договору та будь-якою стороною, оскільки для обох сторін додаткова угода є обов’язковою (ч. 7, 8 ст. 33). Можна припустити, що ініціатива орендаря є пріоритетною, за аналогією до загального порядку поновлення договору оренди землі: орендар подає заяву з додатковою угодою орендодавця, а останній розглядає таку додаткову угоду в установленому законодавством порядку протягом 30 днів і підписує її (ч. 2 ст. 33 та цивільне законодавство). 

V. Наше бачення реального змісту норми права статті  33 закону № 161-XIV. 

Червоною лінією у дослідженні змісту ст. 33 закону № 161-XIV ми зазначаємо імперативні приписи ст. 409 ЦК, які вказують, що власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі та на одержання плати за користування нею згідно договору. А власник земельної ділянки - зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Ми виходимо з того, що для різних власників земельних ділянок (приватних, державних, комунальних) Конституція і закон визначають різні принципи здійснення своїх прав у світлі принципу верховенства права: громадяни здійснюють свої права за принципом «дозволено все, що прямо не заборонено законом»; державні органи та їх посадові особи -  за принципом «дозволено лише те, що прямо визначено законом».

Ми намагаємося осягнути юридичний і правовий зміст ст. 33 закону № 161-XIV з точки зору суб’єктивних прав та обов’язків державних органів як орендодавців, які можуть діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, а також з суб’єктивних прав, інтересів та обов’язків суб’єктів господарювання-орендарів, як суб’єктів приватного права, яких не можна примушувати робити те, що не передбачено законодавством.

Ми виходимо з того, що закон № 161-XIV є спеціальним законом, який містить норми матеріального права, встановлює загальні права та обов’язки сторін, часові межі реалізації та здійснення сторонами прав та обов’язків, та не встановлює процедури розгляду і оформлення правовідносин при укладенні договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Тому, вказані правовідносини відносяться нами до сфери господарювання, які щодо процедури реалізації прав регулюються Господарським та Цивільним кодексами. Отже, з’ясування значення норми ми здійснюємо через встановлення її системних зв’язків з іншими нормами, щоби встановити її місце і значення в даному нормативному акті, галузі права, всій правовій системі.

Ми виходимо з того, що спеціальними нормами ч. 8 та ч. 11 ст. 33 закону № 161-XIV встановлено пряму, однозначну імперативну вимогу (наказ), що обов’язковим є укладення між органами державної влади та суб’єктом господарювання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) у формі додаткової угоди до договору оренди землі, а також судовий розгляд спорів щодо зволікання орендодавця в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.

Наведені імперативи (у т.ч. обов’язковість укладання додаткової угоди) підпадають під дію ч. 3 ст. 179 та ч. 1 ст. 187 ГК України. Звідси, оскільки такі спори виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону, такі спори про поновлення договорів оренди землі розглядаються господарським судом.

Окрім того, ми дотримаємося наукової методології щодо визначення змісту норми права через дослідження її внутрішньої структури.

Гіпотези, закладені у ст. 33 закону (ч. 1, ч. 4, ч. 6):

1. Якщо орендар (ч. 1) належно виконував обов’язки за умовами договору оренди землі, то по закінченню строку договору, на який його було укладено, він має право на поновлення договору оренди землі. Якщо у такому разі інші особи претендують на оренду цієї землі, то орендар, що належно виконував свої обов’язки, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

2. Якщо орендар або орендодавець (ч. 4) пропонує змінити умови договору оренди землі, то сторони мають погодитися на їх зміну (узгодити), інакше, при незгоді орендаря на зміну умов договору оренди землі щодо орендної плати та інших істотних умов договору, - (то) переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. За змістом норми тут припиняється не лише переважне право, а й особисте право на поновлення договору оренди землі, а договір припиняється через закінчення його строку.

3. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6) і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 

З граматичного та семантичного аналізу словесного формулювання юридичних норм та логічного їх викладення ми виявляємо буквальний зміст норми права, з якого вбачається, що ч. 1 та ч. 4 у сукупності становлять самостійну гіпотезу. Диспозиція для цієї гіпотези (правило правомірної поведінки орендаря), сформульована у ч. 2, ч. 3 та ч. 8 ст. 33 закону № 161-XIV.

В свою чергу інша самостійна гіпотеза складається з ч. 1 та ч. 6-7 ст. 33 закону № 161-XIV. Для неї диспозиція сформульована у ч. 2, ч. 5 та ч. 8 ст. 33 закону № 161-XIV. 

В теорії права Диспозиція – це складова частина норми права, яка визначає саме правило поведінки суб’єкта (адресата) у разі настання обставин, передбачених у гіпотезі цієї норми. Диспозиція є серцевиною, стрижнем норми права, адже саме за її допомогою впорядковується і програмується об’єктивна сторона поведінки кожного суб’єкта, формулюються його права і обов'язки.

Диспозиція ст. 33 закону для орендаря (ч. 1, ч. 4 - ч. 2, ч. 3, ч. 8):

Орендар, для реалізації свого права на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, надіславши орендодавцеві про це листа-повідомлення, до якого в обов’язковому порядку додається підписаний проект додаткової угоди. Виконання цього обов’язку кореспондується з обов’язком орендодавця підписати (укласти) додаткову угоду  із свого боку у місячний строк в обов’язковому порядку.

Важливо зазначити, що в усіх диспозиціях цієї статті місячний строк законодавцем встановлено не як строк для відповіді орендодавця, а як строк для обов’язкового укладання орендодавцем додаткової угоди. Отже логічно, що норму, яка регулює порядок розгляду та строки для відповідей слід шукати в іншому загальному чи спеціальному законодавстві. 

Правове значення листа-повідомлення та проекту додаткової угоди визначені ч. 2 ст. 238 ЦК (Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною). Зазвичай додаткова угода може містити оферту про: ті самі умови і строк; змінені умови щодо орендної плати, строку оренди та інших.

Диспозиція ст. 33 закону для орендодавця (ч. 1, ч. 4 - ч. 2, ч. 5, ч. 8):

Граматичний, семантичний і юридичний аналіз норми та логічне викладення законодавцем змісту норми права, надає можливість встановити, що гіпотеза ч. 1 та ч. 4 примушує орендодавця до дій, які викладені у диспозиції, адресованої йому особисто, сформульованій у ч. 5 та ч. 8 ст. 33 закону № 161-XIV (обов’язок орендодавця діяти лише у спосіб визначений законом).

При цьому, диспозиція ч. 5 ст. 33 закону № 161-XIV є альтернативною, оскільки надає орендодавцю два можливих варіантів поведінки, які обумовлюються: 1) відсутністю заперечень (слід вважати акцепт як згоду орендодавця на запропоновані умови орендарем, підписанням додаткової угоди,  а так само непідписання протягом місячного строку отриманої додаткової угоди (зволікання або мовчазна згода) щодо поновлення договору; 2) наявністю заперечень (слід вважати наявність нових пропозицій щодо умов, відмінних від запропонованих орендарем, або відмова у продовженні договору оренди через неналежне виконання умов, або подальше використання землі для інших, крім оренди, потреб).

Так, за відсутності заперечень орендодавець зобов’язаний у місячний термін укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення. При цьому, орендодавець в обов’язковому порядку протягом вказаного місячного строку зобов’язаний сприяти (ст. 409 ЦК - не перешкоджати) орендарю в укладенні договору. Для цього на орендодавця державний орган (Держгеокадастр) покладено обов’язок: 1) розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди; 2) перевірити його на відповідність вимогам закону; 3) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 4) прийняти рішення про поновлення договору оренди землі; 5) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За способом викладення наведена диспозиція є простою, називає варіант поведінки, проте повністю не розкриває його. Описує лише деякі істотні ознаки поведінки. Втім, з опису диспозиції ми бачимо, що державний орган має з повагою відноситися до права орендаря та діяти оперативно для обслуговування його правового інтересу так, аби забезпечити протягом місяця акцепт його пропозиції (оферти) та укласти додаткову угоду.

Для з’ясування і осягнення повного змісту обов’язкових дій орендодавця слід звернутися до норм законодавства, які регулюють порядок укладання господарських договорів, зокрема строк для відповіді та інше. Згідно ч. 7 ст. 179 ГК господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК з урахуванням особливостей, передбачених ГК. Зокрема, норми ст. 181 ГК встановлюють, що сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір (підписує, проставляє реквізити, печатки тощо) і повертає один примірник договору другій стороні.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у 20-денний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором та вжити інших заходів у встановлені законом строки. У разі ж, якщо орендодавець у зазначений 20-денний строк не повідомить орендаря про розбіжності, які мають бути врегульованими, то пропозиції орендаря вважаються прийнятими, як про це зазначено у ч. 7 ст. 181 ГК,

Очікування і ненадання відповіді (зволікання) протягом місячного строку з боку Державного органу є порушенням закону. Це порушення наявне з питання, а чи може бути досягнута домовленість між сторонами без взаємного розгляду пропозицій, без узгодження розбіжностей, без створення умов для підписання договору? Об’єктивно ненадання відповіді у строк не може вважатися свідченням небажання (запереченням) укласти договір, а є явно протиправною і недобросовісною поведінкою Державного органу, зловживанням цивільними правами (фраудаторною поведінкою, метою якої є намір завдати шкоди правоволодільцю). Ці факти відносяться до істотних обставин правових відносин між сторонами, що мають юридичне значення, і вони мають встановлюватися судом, розглядатися, осмислюватися і отримувати юридичну оцінку щодо меж здійснення цивільних прав орендодавцем.

Відповідно до приписів ст. 641 ЦК пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору.

Згідно ст. 642 Цивільного кодексу відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Очевидно, що згідно приписів норми ч. 4 ст. 33 закону № 161-XIV орендодавець землі, зокрема державний орган, має право запропонувати свої (нові) умови договору землі для укладання додаткової угоди. Однак, така пропозиція як оферта, має бути обов’язково запропонована орендарю у встановленому законом порядку та у межах строків для відповіді (негайно але не пізніше 20-денного строку), оскільки державний орган має діяти у межах норм закону та у визначений спосіб. В свою чергу орендар має отримати нову пропозицію і мати реальну часову можливість надати відповідь (акцептувати). Вбачається, що лише відмова орендаря від нових умов договору, які для нього не прийнятні, його відмова припиняє переважне право. Це важливо для розуміння орендарем та орендодавцем механізму припинення переважного права.

У разі ж, коли орендар у межах строків для відповіді на нову пропозицію (нову оферту) погоджується прийняти нові умови, державний орган не має права стверджувати про припинення переважного права чи особистого права на поновлення договору.

Отже, наведена диспозиція, як обов’язок Держгеокадастру діяти у законний спосіб, має тлумачитися так: 1) розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди; 2) перевірити його на відповідність вимогам закону (негайно, а при невідповідності – виправити недоліки, внісши необхідні поправки до проекту додаткової угоди); 3) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору (за наявності нових пропозицій, нової-зустрічної оферти, негайно, але не пізніше 20 днів надіслати новий проект додаткової угоди орендареві); 4) прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (акцептувати пропозицію орендаря, винесенням наказу при відсутності заперечень негайно, а при необхідності узгодження з орендарем нових умов - до закінчення місячного терміну); 5) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі (підписати додаткову угоду і надіслати примірник орендареві – до закінчення місячного терміну).

У межах загальних норм права висновок ВП ВС, що «звернення орендаря з листом-повідомленням без проекту додаткової угоди надає право орендодавцеві (Держгеокадастру) не відповідати на таку заяву орендаря» - це просто деформація права. Лист-повідомлення за будь-яких умов має правове значення як пропозиція укласти договір, але така пропозиція, що має певний недолік. Орендодавець не має права не реагувати на неї. В дусі загальних норм цивільного права, поваги до права та сприяння орендареві орендодавець зобов’язаний повідомити його (орендаря) негайно але не пізніше 20 днів про такий недолік, і запропонувати надати додаткову угоду про умови поновлення договору. Він може, у такому разі, у той самий строк для відповіді надати свій проект договору орендареві та чекати на акцепт. Мовчанка і ненадання відповіді на лист орендаря без проекту додаткової угоди – протиправне зволікання орендодавцем. Орендодавець за такої поведінки не лише не сприяє, а прямо перешкоджає належному орендарю поновити договір. Отже, не можна також погодитися, що «…лист не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі…». З такого алгоритму і правосвідомості в учасників цих відносин може зародитися лише правовий нігілізм. Тут варто згадати, що Закон № 161-XIV пронизаний тлом проти тяганини і зволікання, та навіть за Законом «Про звернення громадян» відповідь на звернення надається негайно, але не пізніше 15 днів. То чому ж заява про поновлення дії договору не має юридичного значення та не викликає обов’язку посадовця відреагувати і надати відповідь на неї?

Очевидно, що ці «правові» висновки зроблені не в дусі закону та мають бути переглянуті.

Диспозиція статті 33 закону № 161-XIV для орендаря та орендодавця (ч. 1, ч. 2, ч. 6-7-8).

Насправді ч. 6 ст. 33 закону встановлює правову презумпцію. У теорії права - закріплені в нормах права припущення про наявність чи відсутність певних фактів, які мають юридичне значення. Поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і строк – умовний юридичний факт, що наперед визнаний законодавцем та встановлений законом. З настанням цієї правової моделі презюмується, що настають наслідки у вигляді виникнення права оренди за договором, строк якого закінчився. Це означає, що суб’єктивні права та обов’язки сторін договору, а також правовідносини оренди землі автоматично відновлюються, отримують «нове життя» на той самий строк і на тих же умовах. Для їх відновлення ніяких дій додатково сторонам не треба вчиняти. Ці відносини в обов’язковому порядку підлягають в подальшому державній реєстрації. 

У правовій реальності правові презумпції – важливий і досить гнучкий інструмент регулювання правовідносин, завдяки якому мають зникати сумніви в існуванні певного юридичного факту, оскільки в них: 1) відображаються вихідні, принципові засади права; 2) закладений механізм реалізації цих засад.

Для визнання такого юридичного факту необхідно встановити, що ні орендар, ні орендодавець ніяким чином не відреагували на факт закінчення дії договору, а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і з часу закінчення строку договору минуло більше місяця. При наявності таких обставин факт поновлення договору не може заперечуватися жодною стороною.   

Частиною 6, 7, 8 ст. 33 закону насправді врегульовано ситуацію, коли орендар, що належно виконував свої обов’язки, «забув» звернутися до орендодавця із заявою (не надіслав листа-повідомлення) про продовження (поновлення) договору у зв’язку із його закінченням та не надав проекту додаткової угоди. А орендодавець, зі свого боку, також «забув» про закінчення строку договору землі  і тому, протягом одного місяця після закінчення строку договору, не заперечував про поновлення договору оренди землі, відповідно й не надсилав орендареві листа-повідомлення про це (не проконтролював, або свідомо не реагував, оскільки сторони влаштовують наявні відносини з належним орендарем та орендодавцем – що не має ніякого юридичного значення). Ця життєва ситуація часто має місце, тому вона позитивно врегульована законом на користь належного орендаря, не позбавляючи його права оренди і не вважається порушенням закону з боку сторін договору. Це норма права як спосіб регулювання суспільних відносин. За нею – орендар має право не повідомляти про намір продовжити користуватися землею. Але у такому разі, він ризикує тим, що договір може бути припиненим орендодавцем у зв’язку із закінченням строку. Ця норма закону, також, надає право орендодавцеві «мовчазно» та свідомо погодитися на поновлення договору, не надсилаючи листа-повідомлення орендареві, а після спливу місячного строку – підписати додаткову угоду про поновлення договору на той же строк і на тих самих умовах.   

Диспозиція для орендаря та орендодавця випливає прямо із презумпції поновлення договору. Термін «вважається» тут має таке значення: - «визнається юридичним фактом», в силу закону. Отже, юридично за приписом Закону договір оренди землі є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах (автоматично) з дня, наступного за перебігом місячного строку після дня закінчення строку договору. Враховуючи, що приписами ч. 5 ст. 6 закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, то сторонам такого договору необхідно лише виконати формальну частину, вказану законодавцем, метою якої є легалізація правовідносин з оренди землі державної (комунальної) власності – на підставі укладеної додаткової угоди, здійснити державну реєстрацію права оренди землі у відповідності до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У цьому випадку сторонам слід виконати приписи ч. 6, ч. 7, 8 ст. 33 закону № 161-XIV – підписати додаткову угоду.

Виходимо з того, що при цьому Держгеокадастр як державний орган має діяти у дусі сприяння орендарю у реєстрації права оренди, а не вишукувати способи позбавити його такого права на майбутнє.

Законодавець встановив, що такий договір є чинним на новий (той самий) строк. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі так само здійснюється протягом одного місяця в обов’язковому порядку (ч. 8). Але, звертаємо увагу, що тут законодавець не визначає моменту початку місячного строку для укладання додаткової угоди. Це пояснюється тим, що місячний строк для укладання додаткової угоди має обліковуватися з того дня, коли сторони чи одна із сторін договору «згадала» про закінчення строку договору і направила іншій стороні додаткову угоду про потребу «узаконення» цих відносин. Законодавець передбачив необхідність укладання такої додаткової угоди для цілей правопорядку – внесення відомостей до реєстру речових прав. Додаткова угода тут може бути ініційована орендарем або орендодавцем. Зміст додаткової угоди також визначений законом і має містити попередні умови - той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після виконання цих формальностей та реєстрації права оренди за поновленим договором сторони, в установленому порядку можуть вносити до нього зміни. 

Диспозиція для виконання приписів ч. 6 ст. 33 закону.

Поновлений законом договір є чинним, але право оренди потребує державної реєстрації.

Отже, орендодавець, отримавши від орендаря листа-повідомлення і проект додаткової угоди, зобов’язаний у місячний строк укласти додаткову угоду з орендарем в обов’язковому порядку.

Право орендаря на укладання додаткової угоди може бути захищено судом від зволікання орендодавця шляхом визнання укладеною додаткової угоди за рішенням суду.

При цьому, орендар в такому ж самому порядку у місячний термін зобов’язаний розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону та укласти (підписати) з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах. Заперечень у такому разі від орендодавця щодо підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той же строк та на тих же умовах – в принципі не може бути. Будь-які заперечення будуть суперечити презумпції-припису закону, що договір є поновленим законодавцем, а така поведінка – протиправною. 

По іншому можуть виглядати дії орендодавця у разі, коли орендарем не подано заяву на поновлення на новий строк договору оренди землі з додатковою угодою, а орендодавець контролює цей процес. Виникає питання, а які правові наслідки неподання орендарем, який є добросовісним і належно виконував свої обов’язки за договором?

Для відповіді на це питання слід виходити із загальних вимог статті 31 та 33 закону № 161-XIV щодо умов поновлення і припинення договору. Так, статтею 33 Закону визначено, що для поновлення договору орендар зобов’язаний подати листа-повідомлення і додаткову угоду, яка має бути укладена для поновлення договору в обов’язковому порядку (ч. 2, ч. 8 Закону). Із місту ч. 2 ст. 33 закону № 161-XIV ми бачимо, що ця норма стосується лише одного питання - наміру скористатися переважним правом на укладення договору. Отже, за правилами логіки, якщо такої заяви (листа і проекту додаткової угоди) не подано, то припис про переважне право втрачає свою дію. Відповідно до приписів ч. 1 ст. 31 закону № 161-XIV такий договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Отже, орендодавець, який контролює строки, за відсутності заяви і додаткової угоди орендаря по закінченні строку договору, зобов’язаний повідомити йому про припинення договору оренди землі. У разі ж якщо орендодавцем про припинення договору не повідомлено орендаря протягом місця з дня закінчення строку договору, і він продовжує користуватися землею – то вступає в дію правова презумпція ч. 6 ст. 33 закону № 161-XIV.

VI. Розмежування переважного права і особистого (суб’єктивного) права на поновлення договору.

Виходимо з того, що при переважному праві інтереси такого правоволодільця, особи-орендаря, ставляться вище інтересів інших осіб, їй надаються юридичні переваги: укласти договір оренди на новий строк, відсторонивши (переваживши) інших претендентів на користування землею. При відсутності інших претендентів та за умови дотримання орендарем умов поновлення договору, таке право орендаря не можна вважати переважним, оскільки воно є прямим (особистим) законним правом особи-орендаря на поновлення договору оренди. Саме тому законодавець у ч. 1 ст. 33 закону № 161-XIV передбачив, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а також і на пряме особисте поновлення договору оренди землі на новий строк. В цих приписах ст. 33 Закону проявляється загальний дух і мета законодавця - стимулювання до належної поведінки орендаря для отримання «зеленого світла» на подальше користування землею, сприяння сталого розвитку, зокрема учасників сільськогосподарського виробництва.

Але, для того, аби скористатися правом поновлення договору на новий строк, у тому числі й для отримання переважного права над іншими особами орендар має заявити про це орендодавцеві до закінчення строку договору в установленому порядку. Завчасно надіславши листа-повідомлення, орендар таким чином на майбутнє «резервує» право оренди за собою, про що ставить до відома орендодавця, а через нього – інших осіб, що забезпечує прозорість і відкритість у відносинах оренди землі. Отже, якщо у орендодавця немає нових заяв від нових осіб, що бажають отримати в оренду земельну ділянку, то особа-орендар по закінченню договору не використовує своє переважне право, оскільки немає суперників, з якими треба суперничати для отримання переваг. У такому разі діє правило безпосереднього поновлення договору оренди з орендарем. Це право не є переважним, а є особистим (індивідуальним) правом добросовісного орендаря. 

Відповідне розмежування цих понять навів КГС ВС, наприклад, у постанові від 16.09.2020 у справі № 904/5126/19.

«Помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.»

У цьому контексті, ч. 1 ст. 33 закону № 161-XIV має бути прочитана та розтлумачена по-новому, на користь орендаря, який належно виконував обов’язки.

VIІ. Узагальнення наших висновків щодо норми закону і наявних норм права.

Із юридичного змісту наведених норм права вбачається, що поновлення договору оренди є процесом (процедурою) живої роботи орендодавця, метою якої має бути реалізація права орендаря на подальше мирне володіння і користування майном. Належно виконуючи свої обов`язки за договором, орендар легітимно (відповідно до закону) очікує на продовження у подальшому господарювати на земельній ділянці, яка є у сільському господарстві основним засобом виробництва. Реалізація права орендаря, як показує судова практика та наші дослідження, можлива в процесі переговорів, що відбуваються згідно із встановленою законом процедурою. Саме з цією метою законодавець вживає у тексті (гіпотезі та диспозиції) ст. 33 закону № 161-XIV такі що мають юридичне значення дієслова як «розглядає», «перевіряє», «узгоджує з орендарем». Метою такої роботи і дій має стати досягнення стану «узгодження суперечностей та відсутності заперечень з боку орендаря». За наявності заперечень з боку орендаря, що можуть зводитися до небажання поновити договір на нових умовах, договір вважається неукладеним, а право оренди – припиненим із закінченням строку договору.

Отже, на тлі наведених нами гіпотез і диспозицій норми, такі сентенції ВС як «…, що саме лише визнання відмови (Держгеокадастру) протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.» виглядають як подвійне порушення права орендаря і відсутність можливості його захистити в суді.

За таких обставин, вважаємо, що вказані вище зловживання правами державного органу слід припиняти, а договір оренди землі визнавати поновленим на умовах, що запропоновані орендарем і протиправно не погоджені Держгеокадастром. Інакше, ми отримуємо такий правовий результат, який можна виразити так: Договір оренди землі припиняється у разі мовчазної незгоди орендодавця з пропозиціями орендаря про поновлення договору оренди.

Загалом проблемне питання практики розгляду справ даної категорії гостро постало перед Господарським судом Херсонської області вже давно. Так, окрім судових справ, про які йшлося вище, треба відзначити такі.

Справа № 923/779/17 – рішенням суду першої інстанції від 03.10.2017 позов задоволено, визнано недійсним наказ орендодавця про припинення договору оренди. Встановлено, що Держгеокадастр не відповів на три листа-повідомлення і не розглянув додаткову угоду, а після сплину місячного строку по закінченню договору виніс наказ. Постановою апеляційної інстанції від 11.12.2017 рішення місцевого суду скасовано, вважаючи, що відсутність відповіді Держгеокадастру свідчить про недосягнення згоди щодо істотних умов договору. Однак, постановою касаційної інстанції від 11.12.2018 постанову суду апеляційної інстанції скасовано, рішення місцевого суду залишено в силі.

Справа № 923/925/18 – рішенням суду першої інстанції від 27.11.2018 позов задоволено повністю, визнано укладеною на умовах позивача додаткову угоду, яку не розглянув і не надав відповіді Держгеокадастр. Постановою апеляційної інстанції від 01.04.2019 рішення місцевого суду скасовано через недосягнення згоди щодо умов договору. Постановою касаційної інстанції від 27.06.2019 постанову апеляційного  господарського суду залишено без змін.

Справа № 923/263/19 - рішенням суду першої інстанції від 14.05.2019 позов орендаря, який звернувся за два місяця до закінчення договору, але не отримав відповіді від Держгеокадастру, задоволено повністю. Постановою апеляційної інстанції від 11.09.2019 рішення місцевого суду скасовано через недосягнення згоди щодо умов договору. Постановою касаційної інстанції від 01.12.2020 постанову апеляційного господарського суду залишено без змін.

Справа № 923/952/19 - рішенням суду першої інстанції від 13.01.2020 позов задоволено повністю, додаткова угода визнана укладеною на запропонованих орендарем умовах за відсутності відповіді орендодавця. Постановою апеляційної інстанції від 05.08.2020 рішення Господарського суду Херсонської області залишено без змін. Постановою касаційної інстанції від 10.12.2020 обидва рішення судів скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції, вважаючи, що не з’ясовано питання про досягнення згоди з умовами договору орендодавцем.

Окрім того, у зв’язку із виявленням суддями Господарського суду Херсонської області при вирішенні даної категорії спорів порушення законодавства з боку орендодавців щодо зволікання з відповідями на звернення, зловживання цивільними правами, безпідставними вимогами надати усякого роду документів та вчинення дій з боку орендарів, постановлялися відповідні окремі ухвали про виправлення недоліків у роботі. Зокрема, окремі ухвали були постановлені у справах № 923/1016/16, №923/1192/16.

VIІІ. Підсумовуючи вищевикладене, необхідно зазначити таке.

Оренда – в теорії права здавна відомий інститут. Право оренди землі є речовим правом. З оренди громадських земель у Давньому Римі історично виникли такі речові права, як емфітевзис і суперфіцій. Право оренди – засноване на договорі строкове оплатне володіння і користування земельною ділянкою (ст. 93 ЗК).

 Статею 102-1 ЗК України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України.

Висновки щодо права.

У світлі конвенційного та конституційного принципу верховенства права ми доходимо висновку, що юриспруденція статті 33 Закону України «Про оренду землі» судовою практикою заганяється в царину алгоритмів, що не відповідають праву і спотворюють обов’язки державних (комунальних) органів-орендодавців землі. Результатом реалізації таких алгоритмів є порушення прав землекористувачів земельних ділянок державної власності, зростання сваволі Держгеокадастрів, руйнування господарського правопорядку в державі.

Правовою підставою поновлення договору оренди землі є лише одна умова – належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором.

Статтею 33 закону встановлюється загальна процедура поновлення (пролонгації) договору оренди землі для належного і добросовісного орендаря, у тому числі при реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (на нових або тих самих умовах), яка комплексно регулюється цим Законом та регламентується цивільним законодавством України.

Спосіб захисту прав добросовісного орендаря за ст. 33 закону – є лише визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди про його поновлення, не залежно від умов (на той же строк чи на інший, на тих же умовах чи на інших), окрім додаткової угоди за п. 6 ст. 33 закону, яка укладається лише на тих самих умовах і на той же строк (зміст закону та правові позиції у постанові КГС від 4.04.19 у справі  №905/659/18, постанові КГС від 20.02.19 у справі №915/1401/17, від 11.12.18 - №921/43/18).

Практика застосування статті 33 закону призводить до того, що принцип мовчазної згоди орендодавця на укладання договору, що тлумачиться на користь орендаря, перекручено. Тепер судова практика перетворила його на новий алгоритм-принцип, що націлений проти орендаря. Принцип мовчазної незгоди Держгеокадасту. За ним: договір оренди землі припиняється у разі мовчазної незгоди орендодавця з пропозиціями орендаря про поновлення договору оренди і ненадання відповіді на листа-повідомлення.

Такої норми права у статті 33 закону точно немає. Із такого алгоритму виникає нова норма права, автором якої є не законодавець, а Верховний Суд. Нова норма має відмінну від статті 33 закону гіпотезу і диспозицію, які можуть бути сформульовані, наприклад, так: Орендодавець, має право не відповідати на лист-повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, (або поновити договір оренди) протягом місяця з дня його отримання та не розглядати протягом цього часу додаткову угоду до договору оренди землі, і в будь-який час по закінченню строку договору оренди землі може прийняти рішення про відмову у поновленні договору оренди на новий строк.

Ми переконані, що спір має вирішуватися інакше.

Враховуючи вимоги ст. 30 закону, відповідно до якої: зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку, слід дійти висновку, що відсутність згоди орендодавця землі державної власності не припиняє суб’єктивне право орендаря або його переважне право на поновлення договору. Це не так. Норма права ст. 30 в контексті з нормою ч. 8 ст. 33 закону мають зовсім інший контекст – умови договору оренди можуть бути предметом судового розгляду та врегулювання.

Отже, орендар має право на поновлення договору в суді та можливість захистити своє право від орендодавця, який зволікає з відповіддю, не погоджує безпідставно запропонованих йому нових умов договору, не пропонує альтернативних умов та не здійснює роботи по їх узгодженню тощо.

Зовсім по-іншому ми вбачаємо і алгоритм припинення договору оренди землі за ст. 31 закону, зокрема у разі закінчення строку, на який його було укладено. Цей алгоритм випливає із загального змісту і духу ст. 33 закону та ст. 31 закону, як ми його відчуваємо з точки зору законодавця та суспільних інтересів: якщо добросовісний орендар продовжує користуватися землею, то договір вважається поновленим (презумпція ч. 6 ст. 33 закону). Такий договір для добросовісного орендаря може бути припинено автоматично лише у разі, якщо він не продовжує користуватися земельною ділянкою, відмовився від поновлення договору на запропонованих Держгеокадастром умовах.

Якщо ж орендар після закінчення строку договору нею не користується і не проявляє інтересу до цієї землі – договір оренди землі припиняється за нормою ст. 31 Закону через закінчення строку, на який його було укладено. У такому випадку мають бути застосовані наслідки припинення договору оренди землі, що передбачені ст. 34 закону, а саме: орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Економічна характеристика права.

Відповідно до даних Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, аграрний сектор на ряду із IT-сектором, хімічним виробництвом та фармацевтикою є одним із найуспішніших сфер української економіки.

Успіх забезпечується, зокрема сталістю і стабільністю у земельних відносинах.

Майже 70% української землі – понад 42 млн. га – це сільськогосподарські угіддя. Сільськогосподарська продукція складає 46% експорту та є основним джерелом надходження валюти в країну. У першому півріччі 2019 року аграрний сектор заплатив понад 21 млрд. грн. податків до державного та місцевого бюджетів. Частка «аграрних» податків найбільш впливає на місцеві бюджети. Так, наприклад, в Полтавській області вона сягає 20%, а в деяких сільських громадах різних регіонів – близько 80%. З цих грошей платиться заробітна плата працівникам бюджетних сфер, соціальна допомога вразливим верствам населення, розвивається інфраструктура тощо.

У 2019 році в Україні було близько 34 тисяч фермерських господарств, які обробляли 2/3 землі сільськогосподарського призначення та забезпечували 100 тисяч робочих місць (в літній період – до 230 тисяч). Крім того, фермерські господарства створюють ресурси для розвитку інфраструктури в селах.

Закон «Про фермерські господарства» визначає діяльність фермерських господарств як прогресивної форми підприємницької діяльності громадян у галузі сільського господарства України. Закон спрямований на створення умов для реалізації ініціативи громадян щодо виробництва товарної сільськогосподарської продукції, її переробки та реалізації на внутрішньому і зовнішньому ринках, а також для забезпечення раціонального використання і охорони земель фермерських господарств.

Виходить, що з однієї сторони держава декларує гарантування створення умов для виробництва товарної сільськогосподарської продукції, її переробки тощо, а на практиці перешкоджає такій діяльності, що проглядається у судовій практиці, що досліджується.

Позбавлення Держгеокадастрами фермерських господарств права постійного користування землею у період до 2020 року можна порівняти лише із процесом розкуркулення, яке мало місце в історії України у 30-ті роки XX століття за більшовицько-комуністичного політичного режиму. Цілком справедливо, що ВС припинив це свавілля органів державної влади, надавши нове, природно-правове  тлумачення норм законодавства і норм права, з урахуванням ієрархії цінностей, яку подає філософія права та доктрина права України.

Отже, проблема поновлення договорів оренди земель сільськогосподарського призначення насправді є не лише проблемою права. Неправильне і несправедливе застосування законодавства, поряд з порушенням основ правопорядку, тягне за собою руйнування відносин у сільському господарстві, а в деяких випадках призводить до руйнування підвалин усього суспільного ладу, на якому тримаються сільські поселення.

Лише впевненість людини у довготривалося відносин оренди землі надає людині можливість будувати довготривалі плани розвиту землеробства та пов’язаних з ним галузей виробництва – виробництва молока, мяса, садівництва, переробних виробництв тощо. Таке будівництво вимагає великих капітальних вкладень. Будівлі, споруди і обладнання мають довгі строки експлуатації. Це значить, що мають бути і великі строки оренди землі, щоби забезпечити інвестору час для окупності проєкту.

Думається, що законодавець керувався саме економічними інтересами інвесторіві тих же фермерів, коли встановив у законі право, що строки оренди землі за згодою сторін можуть встановлюватися до 50 років, але не може бути меншим як 7 років.

Тому, викликає подив і нерозуміння такої політики Держгеокадастрів, які  наполегливо стоять на коротких строках оренди у 7 років. Навіть тоді, коли земля надана для капітального будівництва. Не вдаючись до антикорупційної експертизи можна припустити, що така діяльність і практика можуть сприяти вчиненню корупційних правопорушень або правопорушень, пов'язаних з корупцією, є корупціогенним фактором.

Чому ж обґрунтована пропозиція орендаря щодо строку оренди до 50 років не може бути предметом спору в суді? Чому заперечення Держгеокадастру (мовчазний супротив або заперечення без пояснень) може бути вирішальним для права оренди та свідчити про недосягнення згоди як підстави відмови у поновленні права оренди? Думається, що з цими випадками треба розбиратися більш помірковано, віддаючи собі звіт: де тут, чиє право і від кого  підлягає захисту. 

 У цьому контексті слід зазначити, що соціальна цінність права полягає у тому, що воно має сприяти розвитку тих відносин, в яких зацікавлені як окремі індивіди, так і суспільство в цілому.

Переглядом помилкової, на наш погляд, судової практики вказаної категорії справ судова влада і в цих відносинах господарювання має досягнути справедливих і законних рішень дотримуючись стандартів судочинства і принципів верховенства права, реально сприяти становленню України як правової держави.

Історико-політичне тлумачення.

Наріжним каменем у фундаменті правової держави має бути верховенство права, щоби на рівні державного управління приймались адекватні рішення відповідно до об’єктивних обставин і в інтересах особи та суспільства. Якщо є «правові атеїсти» серед державних управлінців, що «не вірують» у верховенство права, ми (судова влада) маємо за допомогою правової державницької політики «навертати» їх до цього через прийняття законних і справедливих судових рішень.   

Неправильне застосування статті 33 Закону щодо поновлення договорів оренди по своїй природі і суті є продовженням такого розкуркулення, що ми бачимо на прикладах із наведених вище справ. І таких прикладів в України чимало. Земельні ділянки відбираються від належних сталих користувачів та перерозподіляються іншим не завжди справедливо не з дотриманням букви закону і права особи. Один із способів покращення правопорядку є перетлумачення існуючої судової практики, відмова від догматизації права та створених стереотипів права, які не мають нічого спільного із верховенством права. Усвідомлення і перегляд норми закону для відкриття дійсних цілей і завдань, закладених законодавцем у статтю 33 закону № 161-XIV – наш спільний обов’язок і місія для збереження і зміцнення господарського правопорядку в державі. Зокрема, через відмову від правового позитивізму і злам застарілих стереотипів.

Мають вироблятися та впроваджуватися нові стандарти (як нові природньоправові стереотипи), які можуть вплинути на цивільні відносини в цілому та змінити суспільний клімат на краще, проявляти нетерпимість до корупції та не брати опосередкованої участі у, так званих, «корупційних змовах», що мовчазно підтримують неправомірну поведінку як у процесуальних так і в матеріальних відносинах. Закони дієві тоді, коли вони спираються на потреби суспільства. Місія суддів та судів – впливати на суспільство та формувати його потреби через судові рішення. Формувати суспільний попит на чесне і справедливе рішення.

Закон і Бізнес