Как заказчику строительства защитить права на объект до его принятия в эксплуатацию — БП ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписывайтесь на Телеграм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
В случае оспаривания или непризнания вещных прав заказчика на имущество, находящееся в процессе создания, последний имеет право на иск о признании его имущественных прав на все такое имущество или его часть.
К такому выводу пришла Большая палата ВС в постановлении от 23.07.2026 по делу №727/6125/23, отступив от заключения Кассационного гражданского суда относительно надлежащего и эффективного способа защиты, информирует «Закон и Бизнес».
Как сообщал «ЗиБ», по этому делу ООО «Гиперстрой» обратилось с иском к ОК «ЖБК «Проспект», Лицо 1, Лицо 2, третье лицо — частный нотариус Черновицкого городского нотариального округа о признании недействительными договоров купли-продажи. В иске, в частности, отмечалось, что ОК «ЖБК «Проспект» на основании отмененных судами документов, а именно договора аренды земли и сертификата, неправомерно получил статус заказчика строительства и оформил право собственности на торговый центр, после чего продал спорные нежилые помещения юридическим и физическим лицам.
Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме. Апелляционный суд это решение отменил, принял новое — об отказе в иске, отметив, что удовлетворение исковых требований ООО «Гиперстрой» не приведет к возобновлению имущественной сферы истца, в частности, к приобретению им права собственности на спорное имущество или к введению во владение такого имущества, а потому выбранный способ защиты не является эффективным.
Передавая дела на рассмотрение БП ВС, объединенная палата КГС отметила, что, исходя из судебной практики БП ВС, истребование имущества из незаконного владения другого лица является эффективным способом защиты права лица, наделенного правомочием собственника и, в силу не зависящих от него обстоятельств, лишеного такого правового статуса.
С этим согласились судьи БП, указав, что системное толкование положений стст.328, 331, 415, 876 ГК в их взаимосвязи свидетельствует, что заказчик строительства является первичным носителем имущественных прав на объект строительства, если иное не установлено законом или договором. По своей правовой природе имущественные права заказчика на вновь создаваемый объект недвижимости тождественны по содержанию имущественным правам инвестора.
В то же время правовой статус субъектов правоотношений (в частности, заказчика, застройщика или инвестора) не является решающим критерием для избрания надлежащего способа защиты нарушенного права. Ключевым фактором являются основания возникновения имущественных прав, основывающиеся на факте создания новой вещи (ст.331 ГК). В случае, если соответствующий субъект обеспечил соблюдение установленного законом порядка сооружения объекта и (или) сохранил за собой объем имущественных прав на него, он является первоначальным приобретателем права собственности на такое имущество.
Кроме того, БП ВС отметила: когда вследствие утраты вещного права на земельный участок завершение строительства, принятие объекта недвижимости в эксплуатацию и последующая государственная регистрация права собственности на него становятся юридически невозможными, а виндикационный механизм защиты имущественных прав — недейственным, происходит трансформация способа защиты нарушенного права из вещно-правового в обязательственный. При таких условиях субъект, который фактически понес расходы на создание соответствующего имущества, однако был лишен возможности получить право собственности на него в натуре, имеет право требования о возмещении стоимости таких расходов.
Поэтому ОБ ВС отступила от выводов, изложенных КГС в постановлениях от 23.07.2024 по делу №727/11510/23 и от 19.10.2023 по делу № 727/7731/22, которые состоят в признании ресцисорного иска в подобных спорных правоотношениях как надлежащего и эффективного способа защиты.