Может ли добросовестный приобретатель рассчитывать на прекращение ипотеки, скажет БП ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписывайтесь на Телеграм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
Институт добросовестного приобретателя не должен распространяться на отношения ипотеки, ведь ни нормы гражданского законодательства, ни правовая цивилистическая доктрина не предусматривают прекращения или непрекращения ипотеки в зависимости от добросовестности приобретателя.
Такую позицию придерживается коллегия судей Кассационного хозяйственного суда, передавая дело №922/1374/20 на рассмотрение Большой палаты ВС, информирует «Закон и Бизнес».
По этому делу Национальный банк обратился с иском о признании права ипотеки и обращении взыскания на предмет ипотеки в счет частичного погашения задолженности по кредитному договору, заключенному между НБУ и ПАО «Всеукраинский акционерный банк».
Дело рассматривалось судами неоднократно. Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, в иске отказал полностью со ссылкой, в частности, на то, что материалы дела не содержат каких-либо надлежащих и допустимых доказательств, удостоверяющих обстоятельства перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
В свою очередь, КХС отметил, что по содержанию ст.5 закона «Об ипотеке» в случае, если ипотекодатель предмет ипотеки был реконструирован или в отношении него было проведено самовольное строительство (в том числе, но не исключительно, построены новые здания, сооружения и т.п. на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности или находящегося в его пользовании), все реконструированные, вновь созданные объекты недвижимости считаются предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором.
Кроме того, исключение сведений о праве ипотеки из соответствующего государственного реестра, в частности, на основании судебного решения, не влияет на действие ипотеки.
Поэтому, по мнению коллегии судей, заключение, изложенное в п.38 постановления БП ВС от 23.10.2019 по делу №922/3537/17, подлежит конкретизации с учетом специфики ипотечных правоотношений путем уточнения, а именно: добросовестное лицо, приобретающее иное вправе полагаться на сведения о вещных правах других лиц на недвижимое имущество и их обременения (их наличие или отсутствие), содержащихся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Поэтому при отсутствии в этом реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений лицо приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений.
В то же время, спецификой ипотечных правоотношений является то, что законодатель в законе «Об ипотеке» четко указал, что ипотека является действительной для приобретателя недвижимого имущества, даже в том случае, если до сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой.
Поэтому, по мнению коллегии КХС, существуют также основания для отступления от заключения БП ВС, изложенного в п.7.22 постановления от 15.06.2021 по делу №922/2416/17. Коллегия судей считает, что это заключение не согласуется с императивными предписаниями стст.17, 23 закона «Об ипотеке» и в нем не учтено, что п.38 постановления от 23.10.2019 по делу №922/3537/17, который был положен в основу заключения по делу №922/2416/17 о прекращении права ипотеки при отсутствии в Государственном реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений и добросовестности приобретателя имущества, не касался непосредственно ипотечных правоотношений, соответственно, не учитывал специфику их правового. регулирования.
Коллегия отметила, что в гражданском праве институт добросовестного приобретателя используется для разрешения споров об истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения и обретении права собственности на имущество, отчужденное лицом, не имеющим на это права (стст.330, 388 ГК). В то же время распространение этого института добросовестного приобретателя на отношения ипотеки не предусмотрено.