О сносе самостроя, эмфитезисе и земельном сервитуте рассказал судья ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписывайтесь на Телеграм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
Требование о демонтаже пристройки, достройки и т.п. в многоквартирном доме могут заявить как ОСМД, так и отдельные совладельцы, не дававшие согласия на использование их общего имущества.
О такой позиции Кассационного гражданского суда, изложенной в постановлении от 27.11.2024 по делу №463/5124/21, напомнил судья КГС Дмитрий Гудыма в ходе II Земельного форума, информирует «Закон и Бизнес».
Также он отметил, что в постановлении от 15.11.2023 г. по делу №96/1174/22 Большая палата ВС подтвердила, что требования о прекращении права собственности на самовольное строительство, отмена регистрации этого права или решение о такой регистрации не являются надлежащими способами защиты права собственности на земельный участок. То же касается отмены декларации о готовности объекта к эксплуатации (см. постановление КГС от 14.02.2024 по делу №523/8263/20), в том числе потому, что удовлетворение указанных требований не восстанавливает предыдущее состояние участка.
Д.Гудыма отметил, что ст.376 ГК исключает возможность легитимизации самовольного строительства иными способами, чем предусмотренные в данной статье. Эффективными способами защиты прав собственника земельного участка есть требования о снесении объекта или признании права собственности на него за собственником соответствующего участка.
Относительно формулировки исковых требований и судебных решений по демонтажу самовольного строительства он пояснил, что такие решения должны быть пригодны для выполнения не только добровольно, но и в принудительном порядке. Это возможно, в частности, когда суд указывает в резолютивной части, что нужно привести соответствующий объект в предыдущее состояние путем снесения самовольного строительства на земельном участке с последующим возмещением стоимости демонтажа ответчиком (см., например, постановления КГС от 14.02.2024 по делу №523/8263/20 и от 27.11.2024 по делу №463/5124/21).
Кроме того, докладчик обратил внимание на развитие практики Верховного Суда относительно эмфитевзиса – вещного права пользования чужим участком для сельскохозяйственных нужд. Отвечая на вопрос о том, можно ли расторгнуть договор эмфитевзиса и отменить регистрацию соответствующего права из-за невнесения платы, Д.Гудыма отметил, что эмфитевзис является правом, которое можно прекратить только в случаях, предусмотренных законом. Установление дополнительных оснований для прекращения эмфитевзиса договором не допускается.
Он обратил внимание, что в случае нарушения обязательств по договору (например, невнесение платежей) надлежащим способом защиты является взыскание долга в судебном порядке, а не прекращение эмфитевзиса. Одна из причин состоит в том, что эмфитевзис существует относительно независимо от договора, которым он был установлен, и может быть «поражен» только в случае признания этого договора недействительным (см. постановление ОП КГС от 20.01.2025 по делу №390/25/22).
Относительно земельных сервитутов судья заметил, что им по сравнению с личными сервитутами присуще свойство следования, когда переход права собственности на участок к новому собственнику не прекращает земельный сервитут. Иными словами, последний не связан с личностью собственника участка (см. постановление КГС от 20.06.2024 по делу №359/4563/21).
Напоследок докладчик очертил условия, при которых суд может установить безвозмездный земельный сервитут, например для прохода или прокладки коммуникаций (этот вопрос КГС рассмотрел, в частности, в постановлении от 25.06.2025 по делу №463/10616/19).
Более подробно — в презентации Д.Гудымы, с которой можно ознакомиться по ссылке.