Как инвестору защитить право собственности на недвижимость, напомнил ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписывайтесь на Телеграм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
Если инвестор выполнил условия инвестиционного договора и получил имущественные права на объект инвестирования, но застройщик незаконно отчуждал квартиру третьему лицу, надлежащим способом защиты является истребование имущества у добросовестного приобретателя.
К такому выводу пришел Кассационный гражданский суд, оставляя по-прежнему предыдущие решения по делу №553/1091/19, информирует «Закон и Бизнес».
По этому делу лицо обратилось с иском, в котором, в частности, просило признать недействительными договоры купли-продажи имущественных прав, заключенные с третьими лицами, и признать за ним право собственности на объект инвестирования. Отмечала, что между ней и ОДО «Полтавтрансбуд» заключен договор купли-продажи имущественных прав на квартиру, стоимость которых она полностью уплатила. Однако ОДО безосновательно прекратило действие договора и продало имущественные права на эту квартиру другому лицу, которое впоследствии их перепродало.
Суды предыдущих инстанций отказали в удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи имущественных прав и признании права собственности. В частности, апелляционный суд отметил, что такие требования не приведут к возобновлению имущественных прав, а потому неэффективны.
КГС согласился с выводами судов о том, что объект инвестирования, который истица должна была приобрести в собственность с момента завершения строительства, фактически выбыл из ее владения вне ее воли после ввода дома в эксплуатацию.
Коллегия КГС отметила, что собственник имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им (ч.1 ст.387 ГК). Поскольку после выполнения условий инвестиционного договора инвестор приобретает имущественные права на объект инвестирования, которые после завершения строительства объекта недвижимости и принятия его в эксплуатацию трансформируются в право собственности, то застройщик лишен права отчуждать объект инвестирования в пользу любого другого лица. В то же время инвестор наделен правом требовать возврата принадлежащего ему объекта инвестирования от любого другого лица.
По этому делу спорная квартира, имущественные права на которую приобрела истица по заключенному договору, перешла в собственность третьего лица. Поэтому КГС согласился с тем, что эффективным способом защиты нарушенного права истицы как инвестора будет именно истребование спорного имущества у добросовестного приобретателя с учетом положений ст.388 ГК, а не признание права собственности (ст.392 ГК).
Истец также не лишена возможности восстановить свои права путем взыскания с застройщика средств, уплаченных на выполнение инвестиционного договора, и нанесенного ущерба в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств.