Считать ли заключенным незарегистрированный договор аренды, выполнявшийся долгое время, скажет БП ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписывайтесь на Телеграм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
Арендатор, который должным образом зарегистрировал право аренды на земельный участок (после 2013 года), пользовался этим участком, платил соответствующую плату, имел правомерные ожидания, что право аренды на этот участок все же возникло.
Такой позиции придерживается Кассационный хозяйственный суд, передавая на рассмотрение Большой палаты ВС дело №925/632/19, информирует «Закон и Бизнес».
По этому делу спор касался заключения дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли.
Первоначально решением хозсуда, оставленным без изменений апелляционной инстанцией, иск был удовлетворен полностью. Но после отмены КХС этих решений в иске было отказано, поскольку с юридической точки зрения договор аренды не вступил в силу, несмотря на то, что он фактически выполнялся сторонами, а государственная регистрация вещного права не является государственной регистрацией договора аренды земли.
В свою очередь, КХС считает необходимым отступить от заключения, изложенного в постановлении БП ВС от 23.06.2020 по делу №696/1693/15-ц. Ведь это приводит к тому, что в отличие от ситуации, которая существовала в этой сфере до 1.01.2013, арендатор вообще лишен возможности совершить действия, от которых зависит действие договора аренды земли (независимо от его добросовестного поведения) и вынужден повторно регулировать арендные отношения. В то же время, его зарегистрированное и подтвержденное государством право аренды ставится под сомнение при отсутствии законодательных запретов или препятствий для такой регистрации.
Коллегия судей КХС отметила, что согласно устоявшейся и последовательной практике ВС, в случае, если договор выполнялся обеими сторонами (в частности, арендатор пользовался имуществом и платил за него, а арендодатель принимал платежи), то квалификация договора как незаключенного исключается, такой договор аренды считается заключенным и может быть оспариваемым (при отсутствии законодательных оговорок об ином).
В то же время, другой подход создает правовую неопределенность в контексте правоотношений, возникающих между сторонами такого договора, поскольку с одной стороны договор аренды выполняется в течение длительного срока и это стороны это не отрицают, а с другой — право аренды отсутствует.
Поэтому коллегия считает, что необходимо отступить от заключения, изложенного в постановлении БП ВС от 23.06.2020 по делу №696/1693/15-ц, отметив, что проведение государственной регистрации вещного права аренды участка на основании договора аренды земли подписанного сторонами до 1.01.2013, дальнейшая регистрация права аренды по этому договору и выполнение сторонами такого незарегистрированного договора в течение длительного периода является официальным признанием и подтверждением государством факта приобретения вещного права аренды земли у стороны такого договора.
Соглашаясь с обоснованностью мотивов, БП ВС вынесла определение о принятии дела к рассмотрению и назначила слушания на 16 июля этого года.