Как исчислять срок действия договора аренды земли, объяснила БП ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписуйтесь на Телеграм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
Условие вступления договора в силу после его государственной регистрации противоречит правилам исчисления срока действия договора аренды земли, императивно установленным законом «Об аренде земли».
Это подчеркнула Большая палата Верховного Суда, оставляя без изменений постановление апелляционного суда по сути дела №902/1207/22, информирует «Закон и Бизнес».
По этому делу в ноябре 2020 года поссовет и общество заключили договор аренды, по условиям которого совет передал обществу земельный участок в платное пользование на один год. 24.05.2021 на основании этого договора общество зарегистрировало за собой право аренды этого участка. 22.11.2021 поселковый совет принял решение о прекращении действия договора в связи с истечением срока, на который он заключен, а также о разделе участка.
По мнению общества, такие решения поселкового совета направлены на односторонний отказ от выполнения условий договора, срок действия которого не истек, а также на противоправное завладение недвижимым имуществом, которое входит в состав принадлежащего обществу на праве собственности имущественного комплекса. Поэтому общество просило суд, в частности признать незаконными и отменить решения поселкового совета и регистрационные действия, совершенные после раздела спорного участка.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Жалобщик ссылался на то, что в договоре стороны договорились, что он вступает в силу после подписания и государственной регистрации. Соответственно, нет оснований полагать, что у сторон договора возникли права и обязанности по этой сделке до его регистрации.
БП ВС отметила, что с 1.01.2013 вступил в силу закон от 11.02.2010 №1878-VI, которым из текста стст.182, 640, 657, 732, 745 ГК исключена ссылка на государственную регистрацию сделок аренды, а из закона «Об аренде земли» — стст.18 и 20 об обязательности государственной регистрации договоров аренды земли. Закон предусматривает проведение государственной регистрации права аренды, в частности, на основании заключенного в установленном порядке договора аренды земли.
Как отметила БП ВС, следует разграничивать момент заключения договора аренды земли (это момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям и подписание — для договоров с 1.01.2013), с которого у его сторон возникают права и обязанности в обязательственных правоотношениях, и момент возникновения на основании указанной сделки вещного права, связанный с моментом госрегистрации такого права (третье предложение ч.1 ст.19 закона «Об аренде земли» в редакции, действовавшей на момент подписания договора).
Если момент заключения договора и регистрация на основании этого правочина права аренды земли не совпадают во времени, то в промежутке между заключением договора и приобретением арендатором участка путем регистрации соответствующего вещного права договор действует, а у сторон есть право защищать свои нарушенные договорные права обязательственного характера. обязательственно-правовыми способами.
Абзац 3 ч.1 ст.15 и второе предложение ч.1 ст.19 закона «Об аренде земли» императивно устанавливают, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия.
Поэтому стороны договора аренды не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим императивным нормам этого закона (в редакции закона №340-IX), в частности по своему усмотрению установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать даты ее заключения. Условия договора аренды земли, не соответствующие указанным императивным нормам, не изменяют определенный в законе «Об аренде земли» момент, с которого начинается ход срока действия договора аренды земли.
Принимая во внимание то, что годовой срок действия договора начался с даты его заключения (с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям и подписанию) и прошел на время принятия спорных решений поселкового совета и совершения на их основании соответствующих регистрационных действий, БП ВС согласилась с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушенного права общества.