Самострой не дает права на приобретение земли без аукциона — ОП ВС
Чтобы не пропустить новости судебной практики, подписуйтесь на Телеграмм-канал «ЗиБ». Для этого кликните на изображение.
Если лицо не имеет права собственности на размещенный на земельном участке объект, основания для применения неконкурентных основ продажи этого участка отсутствуют.
На это обратила внимание Большая палата Верховного Суда, отменяя решение судов предыдущих инстанций по делу №923/196/20, информирует «Закон и Бизнес».
Поселковый совет продал ООО земельный участок коммунальной собственности без проведения земельных торгов. Основанием послужило то, что на этом участке якобы размещен объект недвижимого имущества, право собственности на который общество зарегистрировало за собой. Приобретя земельный участок, покупатель разделил его на 6 других с присвоением им кадастровых номеров.
Вскоре поселковый совет узнал о незаконности сооружения указанного объекта, потому что ни заказчик строительства, ни общество не имели на участок соответствующего вещного права. Учитывая это, управление ГАСИ отменило регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ. Законность этого решения подтвердили суды по другому делу.
Поселковый совет просил суд признать недействительным заключенный с ООО договор купли-продажи участка и вернуть ему участки, образованные в результате раздела.
БП ВС отметила, что по содержанию абз.2 ч.2 ст.134 ЗК, если лицо не имеет права собственности на размещенный на участке объект, основания для применения неконкурентных основ продажи этого участка отсутствуют. При этом не имеет значения, является ли он объектом незавершенного строительства или завершен объектом недвижимого имущества, сданным в эксплуатацию.
В этом деле ООО не приобрело право собственности на объект незавершенного строительства. Ни юридическое лицо, начавшее строительство на этом участке, ни ответчик, зарегистрировавший за собой в качестве вклада в уставный капитал право собственности на объект незавершенного строительства, никакого вещного права на первичный участок не имели.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является одним из юридических фактов в юридическом составе, необходимом для подтверждения этого права, но самостоятельного значения для возникновения права собственности не имеет. Регистрация права собственности на самовольное строительство не изменяет правовой режим такого строительства как самовольного.
Поэтому у недобросовестного ответчика, зарегистрировавшего право собственности на объект незавершенного строительства, это право не возникло. Указанное исключало возможность приобретения им первичного земельного участка в неконкурентный способ. В таком случае следует применять общие правила ст.135 ЗК о проведении земельных торгов в форме аукциона, по результату которых заключать соответствующий договор.
Поскольку спорный договор заключен без соблюдения конкурентных устоев, то есть направлен на незаконное завладение землей коммунальной собственности, то он согласно чч.1, 2 ст.228 ГК является ничтожным. Следовательно, суды предыдущих инстанций ошибочно удовлетворили требование о признании недействительным ничтожного договора. Учитывая обстоятельства этого дела, БП ВС считает, что единственным эффективным способом защиты прав истца ясляется возвращение ему ответчиком земельных участков.