Усадьба в собственности

Сколько гектар нужно для обслуживания сарая и другие нюансы земельных споров

Земля — это тот актив, который всегда будет в цене. Поэтому всегда актуальны и споры относительно права собственности на нее. На некоторые вопросы коллег об особенностях рассмотрения таких дел ответил судья Кассационного гражданского суда Евгений Петров.

Перехід права власності

Так, під час семінару для суддів і помічників суддів «Земельні спори: проблемні питання правозастосування», що був організований Національною школою суддів, порушувалося питання, чи повинен покупець будинку окремо оформлювати земельну ділянку. Адже ст.120 Земельного кодексу передбачає, що до набувача права власності на об’єкт нерухомості переходить й право власності на земельну ділянку, на якій розміщений цей об’єкт.

Є.Петров зазначив, що невелика земельна ділянка автоматично переходить новому власнику разом із нерухомістю. Але може бути, що ділянка, на якій розташований будинок, займає 0,25 га або й кілька гектарів, тоді виникають запитання.

Наприклад, спадкодавець заповідає будинок одному спадкоємцю, а земельну ділянку — іншому. Після смерті заповідача між спадкоємцями виникає спір: один стверджує, що спадкова ділянка належить йому за заповітом, інший — що саме йому, на підставі ст. 120 ЗК. Подібні спори виникають, коли власник продає окремо будинок і земельну ділянку.

Суддя КЦС зауважив, що в кожній такій справі є свої особливості. Насамперед треба звертати увагу на волевиявлення особи, яка укладала правочин щодо передачі права власності на будівлю — що вона мала на увазі. Положення ДБН та інших нормативних актів не визначають, які розміри земельної ділянки необхідні, щоб забезпечити обслуговування житлового будинку. Однак навряд чи для цього потрібно 0,25 га.

Також треба звертати увагу, що у ст.120 ЗК йдеться, що коли відчужувачу будинку належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об’єкта переходить право власності на таку частку.

Необхідно враховувати норми ст. 381 ЦК, яка визначає поняття садиби як об’єкта права власності: садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. «Чи розміщені господарські будівлі на 25 сотках? Я в цьому не впевнений», — зауважив Є.Петров.

Крім того, треба брати до уваги ст. 377 ЦК, яка визначає, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, переходить право власності або право користування ділянкою, на якій розміщений об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника об’єкта. Тобто необхідно звертати увагу, яка ділянка передається та яким чином вона закріплена за будинком.

За його словами, на розгляді Великої палати ВС перебуває справа, де має бути уточнено, в якому саме обсязі переходить ділянка до нового власника будівлі. У цій справі особа придбала сарай, його цільове призначення — зберігання сіна. Біля сараю є земельна ділянка на кілька гектарів, і новий власник стверджує, що придбав сарай, щоб косити сіно на цій ділянці та зберігати його в придбаному сараї, тому ділянка переходить у його власність автоматично.

Доповідач висловив думку, що до нового власника об’єкта нерухомого майна переходить ділянка, необхідна для обслуговування цього об’єкта.

Переплата за оренду

Учасниками семінару порушувалося питання, як діяти у випадку надмірної сплати орендної плати: чи може суд у таких випадках перебрати на себе функцію розподілювача переплат. А якщо так, то за яким алгоритмом здійснювати розрахунки і чи вважається переплата порушенням договору оренди? Чи слід спрямувати переплату виключно на сплату орендної плати за договором на наступний рік, чи вчиняти інакше.

Є.Петров зазначив, що відповідно до ст. 610 ЦК порушенням зобов'язання є його невиконання або неналежне виконання. Припускаючи, що переплата за договором — порушення, треба звернути увагу на правові наслідки.

У практиці ВС висловлювалася лише правова позиція, що підставою для розірвання договору оренди є систематична (два або більше разів) несплата орендної плати. Про її переплату висновків немає.

Суддя зазначив, що при переплаті зобов’язання ніби порушується, однак навряд чи можна говорити, що порушуються права орендодавця, який отримує більше. Хоча можна дискутувати з цього питання: орендодавець буде змушений сплачувати більше податків тощо, однак це не призведе до такого значного порушення, що може бути визнаним підставою для розірвання договору.

Щодо перерахунку орендних платежів Є.Петров зауважив, що суд не може перебрати на себе функцію сторони у справі, це порушить принцип диспозитивності.

Фермерські господарства

Також були запитання про юрисдикційність земельних спорів щодо фермерських господарств. Доповідач зазначив, що Верховний Суд сформулював правову позицію: коли особа отримала земельну ділянку для створення ФГ, але воно ще не створене, спори щодо неї розглядаються судами загальної юрисдикції. Якщо ж фермерське господарство створено, ділянка вже перейшла до нього, відповідні спори розглядаються господарськими судами.   

Також він навів постанову від 23.06.2020 у справі №179/1043/16, в якій ВП ВС вказала, що надане фізичній особі право постійного користування земельною ділянкою для створення фермерського господарства може спадкуватися, якщо до смерті спадкодавця таке господарство не створено. Якщо ж ФН було створене, спадкоємець успадковує частку в ньому.

Лісовий фонд

Євген Петров відповів і на запитання щодо порушення законодавства під час передачі в оренду земель лісового фонду та витребування відповідних земельних ділянок. Він навів постанову ВП ВС від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц. В ній зроблено правові висновки щодо повернення в державну (комунальну) власність земель лісового фонду, які були передані у власність фізичним особам.

Стосовно оренди земельних ділянок лісового фонду суддя зазначив, що спори в цій сфері стосуються передусім грошової оцінки та індексації її вартості. Він акцентував, що розмір орендної плати змінюється внаслідок або збільшення грошової оцінки, або проведення індексації, це різні поняття, які не можуть застосовуватись одночасно.

Переважне право орендаря

Судді запитували про захист переважного права орендаря на поновлення договору оренди в разі укладення орендодавцем договору з іншою особою. Раніше в таких справах позивачі використовували різні способи захисту: просили суд визнати недійсним договір, укладений з новим орендарем; перевести на них права і обов’язки нового орендаря; зобов’язати відповідача укласти додаткову угоду, як передбачено ст. 33 закону «Про оренду землі».

Є.Петров звернув увагу на постанову ВП ВС від 25.01.2022 у справі № 143/591/20. У ній зроблено висновки, що визнання недійсним договору оренди є неефективним способом захисту, бо не призведе до поновлення порушеного права.

Водночас попередній орендодавець вправі подати позов про укладення додаткової угоди, але за умови, що він дотримався вимог чч.1, 5 ст.33 закону «Про оренду землі». Зокрема, саме за місяць до закінчення договору оренди повідомив орендодавця про намір його продовжити. «Тому орендар має направити орендодавцю проект додаткової угоди за місяць до закінчення договору оренди, а потім у суді можна доводити, що ця додаткова угода укладена», — пояснив він.

Крім того, він звернув увагу на постанову ВП ВС від 9.11.2021 у справі № 635/4233/19. У ній зроблено висновок, що зміна нормативної грошової оцінки землі є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди щодо можливості такої зміни.

Закон і Бізнес