Как защитить преимущественное право на возобновление договора аренды — позиция БП ВС

Нормы о преимущественном праве арендатора на возобновление договора не могут трансформироваться в право на побуждение арендодателя к заключению договора на новый срок при отсутствии его согласия с изменившимися условиями.

Такую позицию высказала Большая палата Верховного Суда в постановлении от 25.01.2022 по делу №143/591/20, информирует «Закон и Бизнес».

В пересматриваемом деле арендодатель заключил договор со следующим арендатором, а тот зарегистрировал право аренды до окончания действия договора с первоначальным арендатором, который по закону имеет преимущественное право на возобновление договора.

Как отметила БП ВС, законодатель предусматривает разные способы продления срока действия договора аренды на новый срок. Исходя из содержания ч.4 ст.33 Закона «Об аренде земли», условия, на которых договор может быть возобновлен, в любом случае согласовываются сторонами. Если отсутствует согласие любой стороны (в том числе арендодателя) в отношении арендной платы и других существенных условий, преимущественное право арендатора на заключение договора прекращается.

БП подчеркнула, что нормы о преимущественном праве на возобновление договора направлены только на обеспечение приоритета интересов арендатора перед интересами других лиц. Какого-либо другого содержания преимущественное право не имеет. Оно не может трансформироваться в право на побуждение арендодателя к заключению договора на новый срок при отсутствии его согласия.

В то же время БП ВС констатирует, что ст.33 закона содержит два законодательных механизма такого возобновления:

а) заключение договора на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное право перед другими лицами (чч.2—5 ст.33 закона);

б) возобновление (продление) существующего договора на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, в общем порядке; при этом такое возобновление не предусматривает наличия других лиц, выявивших намерение арендовать соответствующий участок (по истечении срока действия существующего договора), то есть в ситуации, когда преимущественное право арендатора не возникает (ч.6 ст.33 закона).

При этом ВП отметила, что ст.33 закона не предусматривает применение такого специального способа защиты, как перевод прав арендатора.

Наряду с этим БП считает невозможным применение по аналогии ст.362 ГК. Ведь отношения по аренде участка единственного собственника не похожи на отношения по продаже доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, способ защиты, не указанный в законе, может применяться (в том числе и по аналогии) только в том случае, если никакой другой способ, предусмотренный законом, не является эффективным. В этом случае в законе имеется пробел, и суд восполняет его, применяя непредусмотренный законом способ (в том числе по аналогии).

В законодательстве, подлежащем к применению в этом деле, пробела нет, поскольку законом предусмотрен эффективный способ защиты (постановление БП ВС от 26.05.2020 по делу №908/299/18, п.67).

Передавая это дело на рассмотрение Большой палаты с целью отступления от правовой позиции, сформированной ВСУ, КЦС указал на то, что признание недействительным договора аренды никоим образом не восстанавливает интересы лица, преимущественное право которого нарушено.

В БП с этим согласились, поскольку само по себе такое признание не влечет обязанности собственника земли заключить договор аренды с субъектом преимущественного права. На этих основаниях закономерна неприемлемость и неэффективность такого способа для защиты преимущественного права.

Если первичный арендатор имеет право на заключение договора (дополнительного соглашения к нему), то имеют место два разных нарушения его прав: со стороны арендодателя (отказывающегося заключать дополнительное соглашение к договору) и со стороны следующего арендатора (незаконно завладевшего имуществом — правом аренды — путем регистрации этого права). Поэтому надлежащим способам защиты прав первичного арендатора будут два исковых требования — о побуждении к заключению дополнительного соглашения (т.е. о признании такого соглашения заключенным) и о признании отсутствующим права аренды следующего арендатора. На приемлемость такого способа защиты как признание отсутствующим права уже указывала БП ВС в постановлении от 19.01.2021 по делу №916/1415/19 (пп.6.12, 6.14).

Что касается отступления от правовой позиции, изложенной ВСУ по делу №6-55цс15, то его обстоятельства не являются подобными. Поэтому БП ВС не видит оснований для рассмотрения такого вопроса.