Алгоритм вирішення спорів про поновлення договору оренди землі навів ВС

СМС-інформування не є належним повідомленням орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі в розумінні вимог ст.33 закону «Про оренду землі».

З такою позицією суду першої інстанції погодився й Касаційний господарський суд, залишаючи в силі його рішення у справі №926/2720/21, інформує «Закон і Бізнес».

КГС зауважив, що, з урахуванням абзаців 3 та 4 розд.IX «Перехідні положення» закону «Про оренду землі», поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст.33 закону «Про оренду землі» у редакції, чинній на час його укладення.

Узагальнюючи попередні правові позиції у таких спорах, КГС дійшов висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст.33 закону «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) у контексті дій сторін договору є таким.

Якщо орендар у строки, встановлені договором, або за відсутності інших строків, установлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі чи звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця. Адже саме орендар у цьому випадку не дотримав вимог договору й закону.

Якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та водночас надав проект договору (незалежно від того, містив цей проект змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

Якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив із порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору, то суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі».

Якщо орендодавець у місячний термін не заперечив проти поновлення договору, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той самий строк та на тих самих умовах.

Водночас якщо орендодавець відмовляється укласти додаткову угоду до договору оренди землі, обов’язковість якої визначена в ч.8 ст.33 закону «Про оренду землі», чи ухиляється від її укладення, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту в резолютивній частині судового рішення.

Якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору за ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі», посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов’язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають установленню судами. За умови їх підтвердження це є підставою для відмови в задоволенні позову.

У цій справі встановлено, що товариство (орендар) дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно повідомило орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проекту відповідної додаткової угоди, орендар продовжує належним чином користуватися ділянкою та сплачувати орендну плату. Проте міська рада не ухвалила рішення про поновлення договору або про наявність заперечень щодо цього у строки, встановлені законом.

Закон і Бізнес