Новая история
Как упростилась процедура разрешений на строительство около культурных памятников
По мнению Александры Федотовой, проблемные вопросы снимутся сами собой, когда застройщики смогут получать информацию по ГЗК.
Как электронная система и исключение человеческого фактора упростят получение согласования строительства от органа охраны культурного наследия? Чем поможет застройщику создание государственного реестра недвижимых памятников? Ответы на эти вопросы дала юрист.
Уточнення правил гри
В рамках форуму V Business&Legal Real Estate Forum керівник практики нерухомості та будівництва, партнер ADER HABER Олександра Федотова розповіла про отримання погодження будівництва від органу охорони культурної спадщини.
«З війною ми зрозуміли, що історія має важливе значення. Але поруч із цим це дуже болюча сфера, оскільки в ній немає чітких правил гри», — із такого окреслення специфіки даної проблеми розпочала свій виступ спікер. У результаті, за словами О.Федотової, відбувається протистояння між органами охорони культурної спадщини і забудовниками, в якому потрібно шукати золоту середину.
Тим не менш, правники не можуть не радіти тим змінам, що мають місце у містобудівному законодавстві. Адже процедури насправді спрощуються, цифровізуються, а з тим стає легше зрозуміти ті правила гри, за якими кожна зі сторін має грати.
Так, сьогодні погоджуються два види документації — проектна та науково-проектна. Фактично така документація визначає планувальні та архітектурні обмеження, а з тим і спеціальний режим використання території або об’єктів. Зокрема, планувальні обмеження у використанні земель у сфері забудови, гранично допустиму висотність будівель та споруд. Відомості, визначені такою документацією, публікуються на офіційному веб-сайті органу охорони культурної спадщини, що їх затвердив, та підлягають внесенню до містобудівного кадастру, а також до Державного земельного кадастру.
Науково-проектна документація у сфері охорони культурної спадщини розробляється у формі електронного документа. Її невід’ємною складовою є проекти землеустрою. За відсутності зазначеного проекту науково-проектна документація, що встановлює обмеження у використанні земель, не може бути затверджена. Прикладами такого виду документації може бути план організації історико-культурної заповідної території або заповідника.
До прикладів проектної документації можна віднести програми та проекти містобудівних, архітектурних і ландшафтних перетворень, будівельних, меліоративних, шляхових, земельних робіт, реалізація яких може позначитися на стані пам’яток національного або місцевого значення чи їх територій і зон охорони.
Отримання дозволу
Також від органів охорони культурної спадщини потрібно отримувати дозволи на проведення будь-яких археологічних, будівельних робіт, якщо це стосується території, яка регулюється. О.Федотова зазначила, що наразі за постановою КМУ «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану» від 26.06.2022, №722 запрацювала нова система отримання погоджень і дозволів.
Згідно з цією постановою, усе відбувається в електронній системі. Спікер відзначила: якщо на початку функціонал не діяв, то зараз система вже працює і виявляє свою ефективність.
Дійсно революційним в даній постанові є те, що від органів охорони культурної спадщини може бути отримана мовчазна згода. Тобто якщо запит поданий і у встановлений строк в електронній системі немає жодної відповіді, це означає, що надана мовчазна згода.
Звісно, така практика у забудовників існувала і раніше, втім через судові інстанції. В результаті було багато спекуляцій на цьому з обох сторін. Але з електронною системою всі ці маніпуляції стали неможливими, оскільки прибрано людський фактор.
Також у планах створити державний реєстр нерухомих пам’яток України, який має органічно співпрацювати з електронною системою. Тож згодом забудовнику стане зрозумілим статус того об’єкту, який він планує реконструювати чи піддати капітальному ремонту тощо.
«Забудовник буде розуміти зони і межі, які обмеження встановлені щодо цієї території. І я вірю, що це унеможливить спекуляції на рівні судових інстанцій, коли, до прикладу, не зрозуміло, якими є нормативи висотності в історичному ареалі Києва», — додала О.Федотова.
Тривалий час таке нерозуміння було можливим, оскільки згідно з науково-проектною документацією є обмеження щодо висотності в історичних ареалах, а Київ не дотримується цих вимог взагалі. А все тому, що бракує узгодженості між проектною, науково-проектною та містобудівною документацією. Це дозволяє забудовникам на рівні судових інстанцій визначати собі ту поверховість, яка більш-менш влаштовує їх з точки зору бізнес-інтересів.
Автоматичний режим
Ще одні зміни набрали чинності 26.05.2022 разом зі змінами до закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Такі зміни визначили автоматичний режим щодо зон охорони пам’яток та пам’яток.
Спікер зазначила, що це на кшталт того, що ми маємо сьогодні стосовно прибережних захисних смуг: якщо така смуга не встановлена, то її межі та режим визначаються згідно із законом, що знайшло своє відображення у відповідній судовій практиці. Закон містить перелік територій, які мають бути обмежені.
У ст.141 закону «Про охорону культурної спадщини» чітко зазначається, що контур пам’ятки або орієнтовні координати географічного центру зазначаються в обліковій документації і від цих координат закон самостійно встановлює певні граничні 100—300 м та зони, в яких встановлено певні обмеження на забудову. Є виключення, але тим не менш, загальні вимоги щодо того, що можна робити, вже встановлені в законі. Також передбачено, що до встановлення меж, беруться межі, які передбачені у номінаційному досьє. Це теж, за словами спікера, набагато спрощує розуміння ситуації.
Щодо історичного ареалу ситуація фактично виглядала наступним чином: він має бути визначений науково-проектною документацією, але така документація має бути складовою частиною опорного плану, а він в свою чергу – частиною генплану, і в разі якщо цей генплан не затверджений, немає і встановлених меж історичного ареалу. Наразі ж встановлено, що такий історичний ареал має бути визначений в порядку, передбаченому КМУ, а до цього він підтверджується науково-проектною документацією, що затверджується центральним органом охорони культурної спадщини. Це також спростило існуючий стан речей.
«Вся ця інформація, маємо сподівання, найближчим часом буде внесена до ДЗК і проблемні питання знімуться самі собою, тому що забудовники будуть мати змогу отримувати інформацію з ДЗК й окрім того вся ця інформація буде розміщена на сайтах органів охорони культурної спадщини», — підсумувала О.Федотова.