Закон і Бізнес


Оцінка нерухомості

ВГС визначить, в яких випадках сторона вільна розірвати договір оренди


№19-20 (1058-1059) 10.05—18.05.2012
1797

Орендодавці часто стикаються з проблемою, коли за віддану в користування нерухомість вони отримують лише частину домовленої суми. При цьому норми законодавства не дозволяють за таких умов розривати договір.


Вищий господарський суд наразі готує постанову «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду». У касаційній інстанції вже провели узагальнення і, як часто буває, виявили ряд проблем, щодо яких судді вислухали думку науковців, тому запросили їх на засідання секції першої та другої судових палат науково-консультативної ради ВГС.

Серед питань, які розглядалися на засіданні, варто відзначити проб­лему розірвання договорів у тих випадках, коли орендар державного чи комунального майна сплачує гроші за оренду не в повному обсязі. З одного боку, відповідно до ч.2 ст.651 і ст.728 ЦК часткова сплата не може бути підставою для розірвання цих договорів, а з другого — ч.3 ст.26 закону «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що невиконання орендарями зобов’язань щодо своєчасного та повного внесення орендної плати є підставою для розірвання угоди.

За словами науковців, у ЦК розрізняється невиконання і неналежне виконання обов’язків договору оренди, і перше є підставою для розірвання договору, а друге — ні. Тому для того, щоб вирішити це питання, слід з’ясувати, чим уважати неповну часткову сплату оренди — невиконанням чи все ж частковим виконанням обов’язків.

Думки науковців розділились. Частина з них наголошували, що невиконання — це коли договір не виконується повністю, наприклад, оплата не здійснюється впродовж 3 місяців. Якщо ж кошти перераховані, але із затримкою або частково, то це слід уважати частковим виконанням. І розривати договір за таких умов не можна.

Водночас інші експерти виступили проти такого тлумачення законодавства, адже за таких умов орендар зможе впродовж двох місяців не сплачувати за нерухомість, якою користується, жодної копійки, на третій місяць перерахувати 10 грн. За таких умов розірвати договір з ним ніхто не зможе. Тому науковці запропонували визначити в постанові, що вважається невиконанням і неналежним виконанням. Якщо ж цього не зробити, вважають учені, то орендарі зможуть перераховувати по кілька відсотків від домовлених сум і не боятися, що втратять надану їм нерухоме майно.

Професор кафедри міжнародного приватного права КНУ ім.Т.Шевченка Василь Кисіль звернув увагу на те, як з подібної ситуації вийшли у Швейцарії. Так, у коментарі до цивільного кодексу цієї держави є поняття істотного порушення. У випадку договорів оренди таким уважається сплата менше ніж 50% від домовленої суми.

Не можна виключати, що таким самим шляхом при підготовці постанови піде і ВГС, визначивши, що сплата кількох відсотків є не невиконанням умов договору, а тільки частковим невиконанням. Разом з тим у суді касаційної інстанції мають розуміти, що такі визначення є, по суті, творенням власних норм, тому при підготовці постанови пленуму доведеться бути вкрай обережними.

Засідання дало суддям привід для подальших розмірковувань. Як відомо, де два юристи, там три позиції, тому марно було сподіватися, що всі науковці дійдуть спільної думки. Після засідання законники, напевно, неодноразово перечитають стенограму для того, щоб урешті віднайти ті позиції, які найкраще використати в постанові пленуму і за якими працюватимуть «господарники» по всій країні.