Шукайте спадщину в суді

Як одержати у власність нерухомість, на яку спадкодавець не оформив правовстановчих документів?

Із прийняттям Цивільного кодексу та закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» закладено фундамент єдиної державної системи реєстрації прав на нерухомість. Це слугує більш ефективному захисту прав власників та покупців майна. У даній публікації автор має на меті проаналізувати проблеми оформлення переходу прав власності на нерухоме майно в порядку спадкування, право на яке спадкодавцем за життя не оформлено та/або не зареєстровано в державному реєстрі.

Без реєстру прав немає

 Культура власності за радянських часів була втрачена. Це зумовлює низку проблем, пов’язаних з переходом власності від одного покоління до іншого.

Так, до складу спадщини входять усі права й обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини та не припинилися внаслідок його смерті. Це й права на нерухоме майно за умови їх оформлення та державної реєстрації.

Частиною 1 ст.182 ЦК встановлено, що «право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають обов’язковій державній реєстрації». Нерухоме майно в розумінні закону — це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення (житлові будинки, квартири, будівлі, споруди, приміщення). Державна реєстрація прав — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухомість, обтяження таких прав шляхом унесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 3 ст.3 вищезазначеного закону передбачено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Крім того, відповідно до п.6 ст.3 будь-які правочини щодо нерухомості укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього закону.

Таким чином, на даний час державна реєстрація права власності на нерухомість є обов’язковою умовою оборотоздатності такого майна, тобто можливості особи, яка вважає себе його власником, здійснювати будь-які правочини щодо майна, включаючи можливість зацікавлених осіб оформити спадщину.

Наразі згідно з вимогами гл.7 закону «Про нотаріат» та відповідною інструкцією (п.216) нотаріус управі видати свідоцтво про право на спадщину — нерухоме майно — лише за умови пред’явлення спадкоємцями правовстановчого документа про належність цього майна спадкодавцеві та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), тобто за умови, якщо право власності спадкодавця на це нерухоме майно зареєстроване за його життя. Отже, якщо спадкодавець за життя не оформив право власності та/або не забезпечив його державної реєстрації, це стає перешкодою для оформлення права на спадщину в загальному порядку.

 Який закон, такий і обов’язок

 Утім, унаслідок того, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, які виникають у державі, в разі відсутності правовстановчого документа юридичний факт набуття нерухомості у власність за зверненням зацікавлених осіб може бути визнаний, а невизнані державою права спадкоємців — захищені в судовому порядку.

Починаючи з 2004 року кількість щорічних звернень зацікавлених осіб до Виноградівського районного суду Закарпатської області по захист не визнаних державою прав на оформлення спадщини у зв’язку з відсутністю правовстановчих документів обчислюється сотнями. Предметом звернень були та є в основному об’єкти нерухомості (як правило, на території сільських населених пунктів нашого району), права власності на які не були оформлені та зареєстровані за життя тими особами, котрі вважалися власниками таких об’єктів.

«Якщо спадкодавець за життя не оформив право власності та/або не забезпечив його державної реєстрації, це стає перешкодою для оформлення права на спадщину».

Цивільно-правовий інститут набуття та виникнення права власності на нерухоме майно в різні періоди по-різному був урегульований на законодавчому рівні. У зв’язку із цим держава задекларувала визнання дійсними прав на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності законом (тобто до 3.08.2004), у разі відсутності їх державної реєстрації за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, котре не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав (ч.4 ст.3 закону).

Таким чином, при зверненні до суду по захист права на оформлення спадщини через відсутність правовстановчого документа для підтвердження того, існувало чи було відсутнє право спадкодавця на спірну нерухомість, обов’язковим є з’ясування, коли, на якій підставі виникло і як змінювалося це право.

Проаналізуємо, як змінювалося законодавство до встановлення обов’язкової державної реєстрації прав. До 19 січня 1996 року згідно з Інструкцією про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженою 31.01.66 Міністерством комунального господарства УРСР, не підлягали реєстрації будинки і домоволодіння, розташовані в сільських населених пунктах, які адміністративно підпорядковані містам або селищам міського типу, але до них не приєднані.

Обов’язок власників забезпечити державну реєстрацію прав власності на всі без винятку об’єкти нерухомості введено лише з 29.06.98. Саме цього дня набрала чинності Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 9.06.98 №121.

Таким чином, права, набуті (шляхом створення або придбання нерухомості) у власність до 29.06.98 з дотриманням установленого порядку набуття, однак без держреєстрації, на наше переконання, можна вважати такими, що виникли та набуті в установленому законом порядку.

 Будинок, набутий за правилами

 Разом з тим, на відміну від статичної землі, будівлі мають особливий правовий режим з погляду виникнення права на них. Так умовно виділяють два види будівництва: законне й незаконне. Законним є будівництво, розпочате/здійснене на земельній ділянці, яка відведена для цієї мети, за наявності належно затвердженого проекту будівництва, відповідного дозволу (в разі необхідності його отримання) та за умови додержання будівельних норм і правил.

Будівлі, зведені законно, поділяють на дві групи: завершене й незавершене будівництво. До завершеного будівництва належать об’єкти, введені в установленому порядку в експлуатацію. Після чого власникові видано свідоцтво про право власності, яке реєструється бюро технічної інвентаризації в держреєстрі.

Якщо власник завершеного будівництвом об’єкта через смерть не зміг отримати свідоцтво про право власності, або реєстрація будинку не вимагалася, спадкоємці можуть захистити своє право в судовому порядку шляхом визнання за ними права власності на спадщину. Адже спадкодавець здійснив законне будівництво, яке було введено в експлуатацію, однак правовстановчого документа не виготовлено.

Крім того, з’ясуванню, зокрема, підлягають такі обставини:

• чи належав спірний жилий будинок до колгоспного двору;

• чи був зареєстрований та яким чином;

• чи підлягав держреєстрації;

• дані погосподарської книги.

Об’єкти, не завершені будівництвом, — це об’єкти, не здані в експлуатацію та які неможливо визнати придатними для експлуатації. Згідно з абз.1 ч.3 ст.331 ЦК «до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)».

Офіційна позиція третьої гілки влади з цього питання викладена в абз.1 п.8 постанови Пленуму Верховного Суду від 30.05.2008 №7 «Про судову практику у справах про спадкування»: «Якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини». Таким чином, до спадкоємців переходить не право власності на об’єкт нерухомості, а права й обов’язки забудовника-спадкодавця.

 Самобуд — без права передання

 Інші проблеми при оформленні прав спадкоємців виникають у разі, якщо спадкодавець здійснював самочинне будівництво. Обхід забудовниками бюрократичних та інших складнощів під час реалізації свого права на створення майна породжує низку юридичних казусів, здебільшого — для їхніх спадкоємців. Незаконним будівництвом, що згідно з ст.376 ЦК має назву самочинного, є таке, яке здійснено або здійснюється на земельній ділянці, котра не була відведена для цієї мети в установленому порядку; та/або за відсутності належного дозволу на будівництво; та/або за відсутності належним чином затвердженого проекту для будівництва; та/або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Самовільне будівництво було поза законом і в минулому. Стаття 105 ЦК УРСР 1963 р. передбачала наслідки самовільного будівництва будинку. Громадянин, який звів будинок чи його частину (прибудову) без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не мав права розпоряджатися цим будинком чи прибудовою (продавати, дарувати, здавати в оренду тощо).

За таких умов, майнові права спадкоємців можуть стати взагалі нереалізованими.

Ключовими у вирішенні проблеми спадкування об’єктів самовільного будівництва є низка обставин:

• належність земельної ділянки забудовникові та відповідне її цільове призначення;

• відведення ділянки в установленому порядку для будівництва, якщо вона не належить забудовникові;

• усунення порушень будівельних норм і правил, якщо такі є;

• сплата штрафу за незаконне будівництво;

• складання технічного паспорта тощо.

Однак є вищезгадана постанова Пленуму Верховного Суду від 30.05.2008 №7. Відповідно до неї, якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво (ч.1 ст.376 ЦК), до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

Наведеними прикладами, звичайно ж, не обмежується коло питань, які виникають під час успадкування землі й будівель. Розв’язанню багатьох проблем, очевидно, слугуватиме підвищення загальної правової культури та культури власності в країні. Відповідальні власники повинні турбуватися про наявність усіх необхідних документів, щоб спадкоємці не втратили майна та не нарікали на законодавство.