Закон і Бізнес


У зоні юридичного ризику

Аспекти легітимності укладення договору купівлі-продажу майнових прав


№49 (1036) 03.12—09.12.2011
Валентин Головченко, Ольга Головченко
313960

Жоден з використовуваних сьогодні способів інвестицій у будівництво не можна вважати абсолютно безпечним. Ризики, що виникають при цьому, можуть бути викликані різними обставинами — економічними, валютними, політичними, інфляційними, податковими, навіть явищами природного характеру. Якими є ризики правові — спробуємо розібратися.


Майнове право без майна

 Існують договори з особливо високим ступенем ризиковості. В юридичній науці їх виокремили й назвали алеаторними (ризиковими) договорами. До них належать договори страхування, довічного утримання тощо, коли сторони не можуть чітко визначити, якою мірою та як довго їм доведеться виконувати свої обов’язки, розраховуючи при цьому на настання певного випадку.

До цієї категорії можна віднести й договір купівлі-продажу майнових прав на житло, спорудження якого здійснює продавець. Сутність такого договору полягає в залученні коштів на фінансування будівництва житла. Фактор ризику тут досить високий, і невідомо, виграєш чи програєш при вкладенні коштів у майно, якого реально ще не існує.

Унаслідок недосконалої процедури землевідведення, вибору забудовників, реєстрації прав на нерухоме майно, а також у зв’язку з відсутністю ефективних механізмів забезпечення договорів, правовою необізнаністю й легковажністю людей стали можливими випадки квартирних афер, шахрайства та зловживань у цій сфері.

Незважаючи на те що існує проблема з приводу майнових прав як предмета договору купівлі-продажу майнових прав на житло, котре споруджує продавець, і схильність юристів-практиків уважати такі договори легітимними, є специфічні ризики, які можуть призвести до того, що особа не зможе реалізувати своє право. Адже йдеться про майнове право без існування самого майна, а визначення цього поняття Цивільний кодекс не дає й, крім того, не регулює всіх відносин у галузі майнових прав. Фактично відносини між забудовником і покупцем складаються за формулою: «Я тобі гроші, а ти — зобов’язання побудувати мені житло».

 Законів — багато, користі — мало

 Очевидним є юридичний ризик, що виникає внаслідок або недосконалого правового регулювання, або порушення вимог законів і договорів. Такий ризик може бути наслідком колізій та прогалин у законодавстві, неоднозначності й багатоманітності несистематизованих правових актів.

Чимало не дуже конкретних і розпорошених норм щодо врегулювання відносин у галузі капітального будівництва, купівлі-продажу майнових прав на житло містять різноманітні нормативно-правові акти, яких досить багато.

Крім ЦК, відносини в галузі будівництва об’єктів нерухомості тією чи іншою мірою передбачені Житловим, Господарським, Земельним кодексами, законами «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», «Про інвестиційну діяльність», «Про основи містобудування», «Про планування та забудову територій», «Про іпотеку», «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», «Про заставу», «Про примусове переселення при громадській необхідності» та деякими іншими. Зокрема, 10-а сесія IV скликання Київської міської ради 27.01.2005 ухвалила Правила забудови м.Києва.

Як бачимо, відносини, що є предметом цивільного права, регулюються нормами різних галузей законодавства. Тому реальною є ситуація, коли загальних законів багато, а в конкретній галузі відносини не врегульовано, що потребує особливої уваги не лише сторін договору, але й законодавця.

 Право на річ — категорія уявно-ідеальна

 Спочатку спробуємо розібратися з ключовими термінами, якими перенасичені нормативно-правові акти. У законі «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» законодавець визначає майнові права як «будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги».

Яскравим прикладом майнових прав є право інтелектуальної власності. Відповідно до ч.2 ст.418 ЦК це «особисті немайнові права інтелектуальної власності та (або) майнові права інтелектуальної власності». При цьому чітко розмежовується право інтелектуальної власності та право власності на річ: вони не залежать одне від одного. Так, перехід права на об’єкт права інтелектуальної власності не означає переходу права власності на річ, і навпаки (ст.419 ЦК). Що ж саме являють собою майнові права інтелектуальної власності? Це насамперед право на використання об’єкта права інтелектуальної власності (літературного та художнього твору, винаходу тощо), виключне право дозволяти та забороняти його використання, а також інші майнові права інтелектуальної власності, встановлені законом (ст.424 ЦК). Майнові права, як і інші речі, можуть перебувати у вільному цивільному обороті: вільно відчужуватися, переходити від однієї особи до іншої в порядку спадкування або іншим чином (стст.177, 178 ЦК).

Майнові права інтелектуальної власності, наприклад, можуть бути вкладом до статутного капіталу юридичної особи, предметом договору застави та інших зобов’язань, а також використовуватися в інших цивільних відносинах (ч.3 ст.424 ЦК). Майнове право має вартісне вираження. Зокрема, придбаний або отриманий підприємством нематеріальний актив відображається в його балансі, якщо існує ймовірність одержання майбутніх економічних вигод (Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 8 «Нематеріальні активи», затверджений наказом Мінфіну від 2.11.99 №750/4043). Нематеріальні активи в Податковому кодексі визначаються як «право власності на результати інтелектуальної діяльності, у тому числі промислової власності, а також інші аналогічні права, визнані об’єктом права власності (інтелектуальної власності), право користування майном та майновими правами платника податку в установленому законодавством порядку, майном та майновими правами». До нематеріальних активів п.5 положення відносить:

Цей перелік не є вичерпним. Насамперед тому, що стрімко змінюються суспільні відносини, інформаційні технології, навколишній світ у цілому.

Поряд з річчю матеріального світу, яка існує сама по собі, є певне ставлення особи до неї. Зв’язок особи з річчю породжує нове поняття — право на річ. Воно є категорією уявно-ідеальною, його неможливо побачити, доторкнутися до нього, але воно існує, оскільки існує сама людина. На підтвердження наявності такого права, його «руху», з метою його матеріалізації видаються відповідні свідоцтва, укладаються договори тощо. Право на річ — це немовби її тінь. Але, на відміну від тіні, право на річ не завжди прямує за своїм «господарем». Право може належати одній особі, а річ — іншій. Як, наприклад, у випадку з правом інтелектуальної власності.

Світ речей досить складний та розгалужений, і такої категорії, як «право володіння, користування і розпорядження», тобто поняття «право власності», на сьогодні видається замало, щоб охарактеризувати всі взаємовідносини в суспільстві з приводу речей. Виникають нові й нові форми речових правовідносин, під впливом та в поєднанні із зобов’язальними правовідносинами вони часто породжують нові об’єкти цивільних правовідносин.

Так, при укладенні договору банківського вкладу в громадян виникає право на отримання вкладу, а в банку — обов’язок видати гроші на першу вимогу вкладника. Таке право виникає опосередковано з грошового зобов’язання банку і ніби починає жити самостійним життям поряд із правом на кошти. Природу такого права визначити важко: в ньому присутні як речові, так і зобов’язальні складові. Оскільки воно порівняно з речовим правом має більш складну конструкцію, з додаванням «зобов’язального компонента», то його виділяють в окрему категорію — майнове право.

За ЦК, майнові права визнаються речовими правами (ч.2 ст.190 ЦК). Законодавець, на нашу думку, вжив слово «визнаються» навмисно, щоб підкреслити відмінність цих двох понять при всій їх схожості. Хоча неод­нозначно сприймається прикметник «майнове», бо «майнове» — те, що пов’язане з майном. А «майно» — це окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки (ч.1 ст.190 ЦК). Виходить замкнуте алогічне коло — визначення через визначення, або майно через майно.

З наведеного зрозуміло, що право на річ, майнове чи речове, без самої речі існувати не може. У деяких випадках, однак, наявність речі лише передбачається. Так, при виділенні гірничого відводу для розробки родовищ корисних копалин достеменно невідомо, видобудуть їх чи ні, у якій кількості та якої якості. Проте за розробником законодавчо закріплено право розпорядження видобутими корисними копалинами в майбутньому — майнове право на корисні копалини.

 Головний ризик при купівлі майнових прав

 Отже, специфіка майнових прав полягає не лише в їх змішаній природі, а й у підвищеному ступені ризику у зв’язку з можливою відсутністю речі, з якою вони пов’язані.

Можна виділити такі ознаки майнових прав:

Купівля-продаж майнових прав на майбутню квартиру викликає чимало сумнівів. Але сумніви ці стосуються швидше не легітимності такої угоди, а надійності продавця.

З огляду на зазначене можна припустити, що майнові права на об’єкт капітального будівництва у вигляді квартири, спорудження якої здійснюється продавцем, це, по-перше, всі права на даний об’єкт нерухомості, що належать забудовнику і відчужуються покупцю, який у майбутньому набуває право власності на об’єкт нерухомості (квартиру); по-друге, юридично визначена й охоронювана державою можливість особи задовольнити свої матеріальні та побутові потреби в житлі.

 Річ в ідеалі — 75% готовності

 У статті розглянуто лише частину проблем, пов’язаних з можливими ризиками й легітимністю договорів купівлі-продажу майнових прав на житло, спорудження якого здійснює продавець. Але навіть це свідчить про багатоманітність теоретико-прикладних підходів до вирішення таких питань.

Деякий оптимізм уселяє ухвалення низки принципово важливих документів, що передбачають розв’язання житлової проблеми в Україні на нових засадах, зокрема за рахунок іпотечного кредитування. Втім, це не позбавляє ризиків, оскільки законодавством урегульовано далеко не все, що стосується купівлі-продажу майнових прав.

Що ж до договорів купівлі-продажу майнових прав на об’єкт капітального будівництва у вигляді квартири, спорудження якої здійснює продавець, то за умови дотримання норм чинного законодавства їх можна вважати легітимними, оскільки за таким договором майнове право фактично вже має властивості речі й може вільно «виступати» в цивільному обороті. Тобто майнове право може бути пов’язане як з реальною річчю, так і з річчю в ідеалі. Проте питання з’ясування функціональних взаємозв’язків майнового права з річчю, речового права з річчю, практичного значення цих взаємозв’язків потребують окремого аналізу.

Структура законодавства про майнові права має передбачати ієрархію норм права, тобто залежність одних законів від інших. Визначальну роль мають відігравати закони, що забезпечують порядок, сприятливий для задоволення людиною різноманітного спектра матеріальних і духовних потреб, передусім у галузі вирішення житлової проблеми. Для цього було б доцільним здійснити систематизацію законодавства у цій сфері, об’єднавши в єдиному збірнику норми публічного й приватного права. Крім того, бажано внести доповнення до вже чинних законів, які б чітко визначали статус майнових відносин, об’єкти й характер майнових прав, загальні положення зобов’язань взагалі та договірних зобов’язань зокрема.

Незважаючи на деякий скепсис, можливості набуття житла в зазначений спосіб усе ж таки можна вважати легітимними. Але реально безпечними ці можливості уявляються за наявності 75—78% ступеня готовності будівлі. Життя засвідчило, що вже багато громадян України отримали сучасне житло саме в такий спосіб.

Припускаючи легітимність купівлі-продажу майнових прав, можна констатувати й той факт, що нинішній стан правового регулювання правовідносин у зазначеній сфері не є досконалим.