Фундаментальне обдурювання
Головною рушійною силою «фінансових бульок» був і залишається заразливий оптимізм
Існує думка, що інвестиції в нерухомість — кращий спосіб укласти гроші. Але заробити на цьому гроші так само легко, як і втратити. Потрібно тільки, щоб ціни досягли критично високої позначки, після якої вони неминуче знизяться. Переважна більшість тих, кому довелося пережити іпотечну кризу 1819 року в США, не зуміла передбачити цей момент.
Існує думка, що інвестиції в нерухомість — кращий спосіб укласти гроші. Але заробити на цьому гроші так само легко, як і втратити. Потрібно тільки, щоб ціни досягли критично високої позначки, після якої вони неминуче знизяться. Переважна більшість тих, кому довелося пережити іпотечну кризу 1819 року в США, не зуміла передбачити цей момент. Утім, через 100 років американці допустили ті самі помилки, і криза ринку нерухомості у Флориді підштовхнула країну і весь світ до Великої депресії. А два роки тому події знову стали розвиватися за відпрацьованим сценарієм.
Інвестиції в бавовну
Напередодні першої іпотечної кризи в історії Сполучених Штатів країна розвивалася неймовірно високими темпами. У той час, коли в Європі йшли війни, США були головною нейтральною країною-експортером. Вони одночасно торгували з протиборчими Францією та Великою Британією, що дозволило накопичити достатньо капіталу для перетворення аграрної країни в промислову.
Війна між США та Великою Британією 1812—1814 років, яка звела експорт до мінімуму, дозволила Сполученим Штатам здійснити справжню індустріальну революцію: великим торговцям залишалося одне — вкладати гроші в промислове виробництво. Кожного воєнного року в східних штатах Нью-Джерсі, Массачусетс і Нью-Йорк з’являлося по 65 фабрик (у довоєнний час — 8).
Текстильна промисловість потребувала бавовни, і попит на неї зростав, а разом з ним і ціни. За час війни вони збільшилися вдвічі. А після неї, коли торгові зв’язки з Європою відновилися, бавовна, як основний експортний товар, подорожчала ще в півтора раза.
Звісно, багато американців задумалося над тим, щоб створити власні бавовняні плантації, й уряд п’ятого президента США Джеймса Монро їх у цьому підтримав. Щоб допомогти білим поселенцям швидко зайняти ті землі, які американський уряд відняв у індіанців чи викупив у Франції, власті США поспішно проводили продаж ділянок через аукціони. Торги проводилися для того, щоб змусити людей купувати землю дорожче, ніж початкові $2 за акр. Найактивнішими на аукціонах були перекупники, які, користуючись інформацією, отриманою від агентів, придбавали найкращі земельні ділянки і потім продавали їх з націнкою.
Державні відділення, які торгували нерухомістю, відкривалися всюди, і в 1818 році в приватних руках опинилося більше ніж 2,5 млн акрів землі на $13,6 млн (для порівняння: до війни в рік удавалося продати приблизно 350 тис. акрів). Президент Дж.Монро, бажаючи скористатися ситуацією, що склалася, спробував провести через Конгрес законопроект про підвищення тарифів на землю, але це не вдалося. Конгресмени вважали за краще примножувати державні доходи за рахунок збільшення продажу, а не цін. Щоб створити додатковий стимул для попиту, умови надання іпотечних кредитів значно спростили. Від покупців вимагалося внести тільки 25% суми в перші 40 днів після укладання угоди, і навіть якщо за 5 років борг не вдавалося погасити повністю, землю не конфісковували завдяки відстрочкам, які надавав Конгрес.
Масове переселення на захід привело до перепродажу землі, ціни на ділянки зросли: в багатьох штатах середня вартість одного акра до 1818 року становила вже $5. А землі, які найкраще підходили для вирощування бавовни і були розташовані поряд з річковими торговими шляхами, могли продавати за ціною до $50 за акр. Попри надто завищену вартість, великі власники продовжували скуповувати ділянки. У придатній для землеробства місцевості, де в рік було понад 200 теплих днів, фермери віддавали перевагу вирощуванню бавовни, оскільки прибуток від її продажу міг покрити будь-які витрати. Нові регіони на Заході чудово для цього підходили: якщо у відсталій аграрній Південній Кароліні з акра землі можна було зібрати близько
Порівняно з початком XIX ст. виробництво бавовни в США до 1820 року зросло вдесятеро, й Індія вперше спустилася на другу сходинку в рейтингу світового продажу цієї сировини. Але такий успіх виявився для Сполучених Штатів згубним. До 1819 року європейські фабрики — головні споживачі американської бавовни — стали купувати її менше, тому ціна на ринку стала швидко знижуватися. Спочатку вона зменшилася до 53 центів, а потім різко впала до 30 центів за кілограм. Це стало ударом для американської економіки. У 1819 році доходи від імпорту скоротилися з $122 млн до $87 млн.
Банківська система Сполучених Штатів зіткнулася з гострою нестачею золота і срібла, які надходили з-за кордону для виготовлення монет. Американці, яким стали відмовляти в обміні паперових грошей на дорогоцінні метали, перестали довіряти банкам і поспішали зняти свої кошти з рахунків.
Щоб вижити, фінустанови почали тиснути на позичальників з метою повернути кредити, але в населення не було грошей, і банки почали конфіскувати майно. Уряд США підрахував, що з 1790 року він продав землі на $44 млн, від населення надійшло не більше ніж половина. Величезна кількість боржників залишилася без власності через непогашені кредити. Інші поспішали позбутися земельних ділянок, передчуваючи падіння цін.
Власті згодом дійсно знизили базові ціни на землю до $1,25 за акр, щоб не дати ринку нерухомості остаточно занепасти. Загальне прагнення продати ділянки призвело до їх знецінення. Банки розорялися, навіть якщо їм удавалося конфіскувати нерухомість позичальників. За цим настала криза ринку кредитування (а разом з ним і всієї фінансової системи), яка призвела до спаду промислового виробництва і безробіття. У США почалася перша за історію країни депресія.
Інвестиції в сонце
Через століття Сполучені Штати пережили ще один період швидкого розвитку, який закінчився економічною кризою. «Ревучі двадцяті», як називають перші два десятиріччя XX ст. в Америці, стали часом розширення промислового виробництва за рахунок зростання експорту. Європейські країни купували в Сполучених Штатів усе необхідне для відновлення після Першої світової війни і до другої половини 1920-х цілком залежали від американського експорту.
Проблем з грошима у США не було, і банки з готовністю роздавали кредити. Американцям тільки слід було вирішити, куди вкладати капітал. Нерухомість здавалася чи не найкращим рішенням.
Особливо привабливою вона була в штаті Флорида, відомому своїм прекрасним сонячним кліматом. До кінця XIX ст. компанія Seaboard Air Line Railroad закінчила будівництво залізниці, що сполучала промислові міста на північному сході США з південними територіями. Підприємець Карл Фішер, один з головних інвесторів у штаті, до початку 1920-х років побудував автомобільну дорогу від Чикаго до Маямі. Вона вела прямо до району Маямі-Біч. Бізнесмен вкладав великі гроші в рекламу: плакати із зображенням піщаних пляжів Флориди з’являлися в багатьох містах, а в Нью-Йорку К.Фішер замовив величезний неоновий щит з написом «У Маямі зараз червень!», який у 1920 році розмістили на Тайм-сквер.
Джордж Меррік — ще один бізнесмен, який активно привертав у Флориду покупців. Він володів землею на північний захід від Маямі, на якій росли сосни та цитрусові дерева. Дж.Меррік планував побудувати там житловий комплекс із численних котеджів. Оскільки йому були потрібні багаті покупці, він не тільки лобіював будівництво доріг, а й купив 76 автобусів, що курсували по всьому штату (звісно, і там, де будував свої об’єкти Дж.Меррік). До того ж він найняв 3000 агентів з продажу нерухомості, і це був тільки початок.
У 1920—1925 роках населення Маямі зросло більш ніж удвічі і досягло 75 тис. осіб, причому кожний третій займався торгівлею нерухомості. Історії про дивовижні збагачення були в усіх на вустах. Такий собі Девіс, один з жителів Маямі, який займався осушенням території навколо двох маленьких островів, вирішив ще до початку загального ажіотажу придбати їх за $350 тис. Потім він запропонував план будівництва на островах елітного житлового району, невеликого аеропорту а також створення поля для гольфу. Ще до закінчення дренажних робіт бізнесмен у жовтні 1924 року виставив землю на продаж. Перед входом до його контори зібрався натовп покупців, один з них навіть прикував себе ланцюгом до дверей, щоб не втратити місце в черзі. Незабаром Девісу вдалося продати всі виставлені лоти, за які він у перший же день отримав більше ніж $3 млн. Невідома бідна пані, яка в 1896 році купила будинок з ділянкою недалеко від Маямі за $25, змогла в 1925 році продати його за $150 тис. Земля скуповувалася тільки для того, щоб бути проданою наступного дня.
На зростанні ринку нерухомості тільки підприємство К.Фішера заробило $40 млн, і його приклад був далеко не єдиним. Але в певний момент Флорида стала заручницею власного розвитку. Залізниця не могла впоратися з потоком будівельних матеріалів, і в 1926 році було введено обмеження на провезення вантажів, а також збільшено тарифи. Життя у Флориді ставало дорожчим, і ціни зросли настільки, що почали відлякувати покупців. У пресі з’являлися повідомлення про те, що ринок нерухомості в штаті дуже «перегрітий». Зокрема, журнал Forbes попереджав, що ціни на землю тримаються тільки на бажанні ріелтерів її перепродати, а не на її реальній вартості.
Американці перестали приїжджати у Флориду: вона вже не здавалася їм найкращим місцем для відпочинку. До того ж у вересні 1926 року штатом пронісся сильний ураган, що зірвав дахи з тисяч будинків і викинув на берег кілька невеликих суден. Багато дорогих об’єктів було зруйновано. Ціни на землю різко впали. У 1925 році через банки Маямі було здійснено операцій більш ніж на $1 млрд, але вже через три роки ця сума зменшилася до $143 млн.
Ураган 1928 року завдав ще одного удару по інфраструктурі штату, а слідом за цим шкідники знищили цитрусові плантації, що приносили банкам Флориди чимало доходів. Інвестори, які зуміли зберегти статки, на деякий час покинули Флориду, що втратила свій шарм та інвестиційну привабливість, і спрямували свої мільйони на Нью-Йоркську біржу. Спекуляції з цінними паперами стали новим пріоритетом. Однак ненадовго. Вливання величезних сум у біржові операції — одна з причин того, що фондовий ринок завалився і в економіці почалася криза, котра отримала назву «Велика депресія».
Інвестиції в міф
Коли ціни на ринку нерухомості постійно зростають і приносять землевласникам цілі статки, а банки легко дають кредити, досить важко втриматися, щоб не взяти участі в цьому бізнесі. Головне, заробивши на перепродажу, зуміти вчасно піти з ринку. Проте зрозуміти, коли ж саме настане для цього слушний час, нелегко, особливо якщо вартість нерухомості щодня б’є нові рекорди, як це відбувалося в кінці 1980-х у Японії.
У ті роки економіка Країни сонячного сходу переживала кращі часи. Ще на початку 1970-х японські товари сприймалися як дешевий аналог західної продукції. Але за десятиріччя промисловим підприємствам, особливо автомобільним, удалося вийти на один рівень з головними американськими і європейськими конкурентами. У 1980 році Японія виготовляла найбільше сталі та автомобілів у світі. Вартість цінних паперів підприємств постійно зростала, і великим компаніям уже не доводилося брати кредити, оскільки вони самі могли забезпечувати приплив капіталу, випускаючи свої облігації або акції. За даними Міністерства фінансів, підприємства з капіталізацією більше ніж 1 млрд єн ($10 млн) тільки 34% коштів позичали в банків, інше вони одержували завдяки ажіотажу на біржі цінних паперів. У цих умовах фінустановам довелося шукати нових клієнтів, і вони звернули свої погляди на ринок нерухомості.
У другій половині 1980-х уряд кілька разів знижував банківську ставку, щоб зростання економіки не припинялось, і в 1986 році вона зупинилася на рівні 2,5%. В Японії настала епоха дешевих кредитів. Загалом за кілька років, з 1984 до 1991 року, обсяг іпотечного кредитування збільшився з 16 трлн до 40 трлн єн. Міф про те, що ціни на землю в густонаселеній Японії можуть тільки зростати (що, власне, і відбувалося з часів закінчення Другої світової війни), підтримували банки, які прагнули оформити найбільше кредитів. Умови їх надання було спрощено аж до того, що строк погашення боргу міг сягати 100 років.
У 1985 році ціни на земельні ділянки в ділових кварталах Токіо зросли на 12,5% порівняно з попереднім роком. У 1986 році вони піднялися ще на 48,2%, а в 1987-му вартість землі збільшилася на 61,1%. Те ж саме відбувалось і в прилеглих житлових районах, де ціни на нерухомість підскочили на 68% тільки за 1987 рік. Згодом у всіх великих японських містах, наприклад в Осаці та Нагої вартість 1м2 площі почала зростати такими ж темпами.
Тоді уряд вирішив утрутитись і спробувати стримати збільшення цін на нерухомість (воно явно обганяло зростання попиту, і було зрозуміло, що земельні ділянки перепродували зі спекулятивною метою). Угоди щодо торгівлі землею в найбільших містах перевірялися, і держава залишала за собою право встановлювати стелю цін. А рішення продати землю раніше, ніж через 2 роки після купівлі, тягло за собою великий штраф. До того ж у середині 1987 року уряд звернувся до банків з вимогою обмежити кредитування компаній, котрі торгують нерухомістю, і до кінця року темпи зростання обсягу кредитів знизилися з 36 до 10% у рік.
Зростання цін удалося стримати і в деяких міських районах — падіння становило 20—30%. Але зупинити цей процес не було жодної можливості, оскільки обійти запроваджені урядом обмеження виявилося нескладно. Банки, наприклад, знаходили способи надання кредитів на нерухомість через сторонні фінансові установи. А деякі інвестори скуповували великі земельні ділянки та облаштовували там поля для гольфу. Потім, незважаючи на державне регулювання, продавали частини власності тим бізнесменам, які хотіли стати членами гольф-клубу. У результаті до 1989 року в Японії існувало 400 таких полів, а їх загальна вартість становила $500 млрд, що на той час у 2 рази перевищувало капіталізацію всіх компаній на швейцарській біржі.
До кінця 1989 року ціни на нерухомість у деяких районах Японії досягли свого піку. В токійському діловому кварталі Гінза вартість
Підприємці, котрі заробляли на нерухомості, вкладали гроші в акції японських корпорацій, що зростали в ціні. А інвестори, які отримали основний дохід від торгів на біржі, вкладали гроші в земельні ділянки, тому ці два ринки виявилися пов’язані один з одним. У 1989 році індекс Nikkei досяг найвищого за всю історію значення — 38915 пунктів, тобто за 5 років він виріс більше ніж у 3 рази.
До 1990 року ціни на нерухомість підскочили настільки, що земля під імператорським палацом у Токіо за ціною могла зрівнятись із землею цілого штату Каліфорнія. Вартість усієї землі в Японії сягла $20 трлн, тобто п’ятої частини всього світового капіталу. Побоюючись, що ця мильна булька лусне, уряд учергове спробував обмежити кредитування: центральний банк країни підвищив ставку з 2,5 до 6% менш ніж за рік, і епоха легкого кредиту закінчилася. Вартість акцій провідних компаній почала падати. Індекс Nikkei до серпня 1992 року знизився до 14309 пунктів і продовжив падіння (нинішня фінансова криза обрушила його приблизно до 9000 пунктів). Ціни на нерухомість також почали знижуватись. У Токіо вартість землі впала на 14,7% за один тільки 1992 рік, в Осаці й Кіото темпи зниження були ще більшими — від 20 до 30%.
Зараз квартири в передмісті Токіо коштують у 2—3 рази дешевше, ніж у 1990 році. Японська фінансова система втратила від падіння цін мільярди доларів, оскільки клієнти банків не могли розплатитися за кредитами. Іпотечна криза виявилася настільки глибокою, що 1990-ті роки стали називати в Японії втраченим десятиріччям.
Інвестиції в оптимізм
Хвильова економічна теорія, згідно з якою кризові періоди змінюються часом зростання і навпаки, наочно підтвердилась і в нинішньому десятиріччі. Після спаду напочатку 2000-х років Федеральна резервна система США спробувала стимулювати економіку, знижуючи ставку кредитування. З травня 2000 року це відбулося 11 разів за 16 місяців — ставка зменшилася з 6,5 до 1,75%. Банки, котрі отримали можливість давати відносно дешеві кредити, прагнули залучити навіть тих клієнтів, які самі не були впевнені в тому, що зможуть учасно повернути борг.
Кредити стали доступні навіть нелегальним іммігрантам. І хоча це й викликало нерозуміння з боку міграційних служб, багато фінансистів готові були погодитися з позицією керівника банку Popular Чена Петерсона. У 2005 році він так висловив свою точку зору стосовно проблеми кредитування нелегалів: «Існує величезний незайманий ринок кредитування людей, які живуть і працюють у США і здатні придбати будинки, щоб здійснити американську мрію. Чому б їм не допомогти?»
Багато хто хотів нарешті перестати орендувати житло і стати його власником. Якщо в 1994 році будинки мали 64% американців (показник не змінювався з 1980-х), то до 2004 року цей показник піднявся до рекордних 69,2% — переважно за рахунок тих, кому раніше кредит просто б не дали. Деякі банки стали широко використовувати Інтернет, коли позичальнику для отримання кредиту треба було лише надати певні відомості та документи. Це призвело до махінацій: клієнти надавали неправдиву інформацію про доходи або оформляли кредит, використовуючи дані іншої людини. Зокрема й через те, що банки дивилися на такі правопорушення крізь пальці, почастішали випадки махінацій: з 1997 до 2005 року, за оцінкою Міністерства фінансів США, — на 1411%. За цей же період кількість відмов у наданні іпотечного кредиту, навпаки, скоротилася наполовину — до 14%. Незважаючи на те, що банки ризикували власними грошима, втрачати клієнтів вони не хотіли.
Попит на нерухомість швидко зростав. У 2002 році ціни на будинки теж поповзли вгору. За перший рік вони піднялися на 6,5%, а потім — ще на 10%. Державне іпотечне агентство Freddie Mac у 2004 році відзначило в доповіді, що в останнє вартість нерухомості в США збільшувалася такими темпами майже 20 років тому. Загалом за 6 років з початку XXI ст. середня ціна будинків збільшилася на 90%. Як і раніше, ціни зростали переважно завдяки перекупникам, частка яких становила на ринку в середньому близько 30%. А в Маямі, де клімат, мабуть, особливо сприятливий для спекулятивних операцій, у 2005 році 85% нерухомості отримувалося саме для подальшого перепродажу.
Ціни на житло в США досягли піку на початку 2006 року — в середньому в країні будинок коштував $223 тис. І вони б могли зростати і далі, але будівництво нових помешкань обгонило попит на них. Покупців знаходилося дедалі менше: ті, хто хотів обзавестися власним будинком, стали чекати моменту, коли ціни нарешті почнуть зменшуватись. І в середині 2006 року цей момент настав. Тоді ж перекупники стали покидати ринок, тому що інвестиції в нерухомість почали бути збитковими.
Зниження цін поставило банки в небезпечне становище. Фінустанови розраховували, що, навіть якщо в людей з поганою кредитною історією не буде вільних грошей, вони зможуть заставити придбаний будинок, ціна на який зростає, й отримати таким чином ще один кредит, аби повернути борг. Але в умовах падіння цін на нерухомість такі повторні кредити було набагато складніше отримати, і їх могло не вистачити на те, щоб розрахуватися з банком. У результаті в березні 2007 року колись щасливі власники будинків заборговували в цілому більше ніж $1,3 трлн, і ніхто не міг з упевненістю сказати, повернуть вони ці гроші чи ні.
У серпні 2007 року представник американського Міністерства фінансів Генк Полсон зізнався в тому, що «позичальники не вирізнялися тією дисциплінованістю, якою повинні були б». Але для справедливості додав: «Кредитори теж не вирізнялися дисциплінованістю. Траплялися різні крайнощі. В основному в питанні кредитування ненадійних клієнтів. І якийсь час нам доведеться із цим жити». Вирішення проблем у банківській системі справді вимагало деякого часу.
По всій країні банки почали втрачати кошти — вони не могли розплачуватися з боргами через те, що їхні клієнти затримували виплати. Конфіскація майна теж не мала належного ефекту — знову ж таки через падіння цін на ринку. Багато фінансових установ, які видавали кредити через Інтернет, не звертаючи особливої уваги на репутацію позичальників, збанкрутіли.
Іпотечна криза вдарила по всіх американських банках, і, щоб зберегти хоча б ті гроші, які в них залишились, установи перестали давати один одному в позику. А оскільки американська фінансова система була тісно пов’язана з іншими країнами, то незабаром ринок кредитування обрушився і в Європі, і в Азії. Багато банківських установ у зв’язку з відсутністю вільного переміщення капіталу стикнулися з браком коштів. І саме звідси й почалася криза фінансової системи, яка триває й досі.
Уряду Сполучених Штатів довелося прийти на допомогу банкам, видаючи їм у вигляді субсидій сотні мільярдів доларів. Але і цього не вистачало для відновлення платіжного балансу, тому що з 2001 року фінустанови США роздали іпотечних кредитів на $5 трлн. Коли це коло замкнулося, мильна булька ринку нерухомості луснула — разом з тими банками, які її надули.
За словами економіста Роберта Шиллера, професора Йєльського університету, головною рушійною силою цього став «заразливий оптимізм, який часто поширюється, коли ціни зростають». «Бульки», — додає він, — це виключно соціальне явище, і поки ми не зрозуміємо їх психологію, вони з’являтимуться знову». Цю думку можна тлумачити й інакше. «Бульки» постійно з’являються протягом стількох років, тому що чудово відображають людську психологію: поки існує можливість на чомусь робити гроші, треба намагатися заробити якнайбільше.
Єгор НІЗАМОВ,
«Коммерсант-Деньги»