Закон і Бізнес


«Очікування» унеможливлює іпотеку


№14 (1104) 06.04—12.04.2013
9109

Майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена замовником, не могли бути предметом застави.


ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

30 січня 2013 року м.Київ №6-168цс12

Судова палата в цивільних справах Верховного Суду України в складі:

головуючого — Яреми А.Г.,

суддів: Гуменюка В.І., Лященко Н.П., Охрімчук Л.І., Патрюка М.В., Онопенка В.В., Романюка Я.М., Сеніна Ю.Л.,

розглянувши в судовому засіданні заяву Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» про перегляд Верховним Судом ухвали судді Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7.03.2012 у справі за позовом Особи 9, Особи 10 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Особа 11, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Особа 12, про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним та зобов’язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИЛА:

У червні 2011 року Особа 9, Особа 10 звернулись до суду з позовом до ТОВ «Екобуд», ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним та зобов’язання вчинити певні дії.

Зазначали, що 28.07.2005 між ними (замовники) і ТОВ «Екобуд» (підрядник) укладено договір будівельного підряду, за яким підрядник зобов’язався в порядку та на умовах, визначених цим договором, на свій ризик виконати за завданням замовника з використанням своїх матеріалів і устаткування роботи, вказані в п.1.1 цього договору, зокрема будівництво двокімнатної квартири №71 загальною площею 85,14 м2 на 14-му поверсі будинку за Адресою 1, а замовник зобов’язався прийняти й оплатити ці роботи.

За умовами укладеного договору замовник здійснює на протязі 3 банківських днів 100% передоплату за виконання вказаних робіт.

З метою забезпечення виконання основного зобов’язання позичальника за кредитним договором, укладеним 12.09.2007 між АКБ «Київ» і ТОВ «Екобуд», 18.09.2007 між АКБ «Київ» (іпотекодержатель) та ТОВ «Екобуд» (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір майнових прав, за яким іпотекодавець передав у іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме: майнові права на квартири загальною площею 5854,41 м2, які знаходяться за Адресою 1 та вказані в додатку №1, що є невід’ємною частиною договору іпотеки. Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки.

Посилаючись на те, що станом на 3.08.2005 ними повністю сплачені кошти за об’єкт будівництва за договором будівельного підряду й вони є володільцями (власниками) майнових прав на квартиру за Адресою 1, а тому ТОВ «Екобуд» не мало права розпоряджатися майновими правами на вказану квартиру та передавати їх в іпотеку, просили: визнати недійсним договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; зобов’язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Особу 12 зняти заборону відчуження об’єкта нерухомого майна — майнових прав на спірну квартиру, накладену у зв’язку з посвідченням договору іпотеки, вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо майнових прав на цю квартиру та змінити запис у Державному реєстрі іпотек про обтяження іпотекою майнових прав на зазначену квартиру.

Рішенням Святошинського районного суду м.Києва від 7.09.2011, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м.Києва від 12.01.2012, позовні вимоги Особи 9, Особи 10 задоволено частково: визнано договір іпотеки недійсним у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру за Адресою 1; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено; вирішено питання розподілу судових витрат.

Ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7.03.2012 поновлено ПАТ «АКБ «Київ» строк на касаційне оскарження вказаних судових рішень та відмовлено ПАТ «АКБ «Київ» у відкритті касаційного провадження на підставі п.5 ч.4 ст.328 Цивільного процесуального кодексу.

У заяві про перегляд ухвали судді ВСС від 7.03.2012 ПАТ «АКБ «Київ» порушує питання про скасування зазначеної ухвали та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції ст.583 Цивільного кодексу, ч.2 ст.5 закону «Про іпотеку» і стст.1, 5 закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

В обгрунтування заяви ПАТ «АКБ «Київ» надало рішення колегії суддів судової палати в цивільних справах ВСС від 12.09.2012 та ухвалу судді ВСС від 27.09.2012, в яких, на його думку, по-іншому застосовані зазначені норми матеріального права.

Ухвалою колегії суддів судової палати в цивільних справах ВСС від 3.12.2012 цивільну справу за позовом Особи 9, Особи 10 до ТОВ «Екобуд», ПАТ «АКБ «Київ», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Особа 11, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Особа 12, про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним та зобов’язання вчинити певні дії допущено до провадження ВС в порядку гл.3 розд.V ЦПК.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ПАТ «АКБ «Київ» доводи, Судова палата у цивільних справах ВС дійшла висновку про те, що заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст.355 ЦПК заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана виключно з підстав:

1) неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах;

2) встановлення міжнародною судовою установою, юрисдикція якої визнана Україною, порушення Україною міжнародних зобов’язань при вирішенні справи судом.

За змістом ст.360-5 ЦПК суд відмовляє в задоволенні заяви про перегляд судових рішень Верховним Судом, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися.

У справі, що переглядається, судом установлено, що 28.07.2005 між Особою 9, Особою 10 і ТОВ «Екобуд» укладено договір будівельного підряду, за яким підрядник зобов’язався в порядку та на умовах, визначених цим договором, на свій ризик виконати за завданням замовника з використанням своїх матеріалів і устаткування роботи, указані в п.1.1 цього договору, зокрема будівництво двокімнатної квартири №82 загальною площею 85,14 м2 на 14-му поверсі будинку за Адресою 1, а замовник зобов’язався прийняти й оплатити ці роботи.

Пунктом 4.1 договору будівельного підряду визначено, що протягом 3 банківських днів за виконання указаних робіт замовник здійснює 100% передоплату.

Особа 9 і Особа 10 виконали свої грошові зобов’язання за Договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва, що підтверджується довідкою про 100% фінансування від 3.08.2005.

Згідно з додатковою угодою від 12.11.2007, укладеною між Особою 9, Особою 10 та ТОВ «Екобуд», до договору будівельного підряду внесено зміни в частині об’єкта будівництва, зокрема, змінено номер квартири з №82 на №71 та термін запланованого введення об’єкта в експлуатацію на перший квартал 2009.

За додатковою угодою до Договору будівельного підряду від 12.11.2009 запланована дата передачі об’єкта в експлуатацію — другий квартал 2010 р.

12.09.2007 між АКБ «Київ» і ТОВ «Екобуд» було укладено кредитний договір, за яким банк надав позичальнику кредит на строк до 11.09.2008 на умовах забезпеченості його (кредиту) майновими правами на квартири в жилому будинку, що будується за Адресою 1.

З метою забезпечення виконання основного зобов’язання позичальника за вказаним кредитним договором 18.09.2007 між АКБ «Київ» та ТОВ «Екобуд» було укладено договір іпотеки, за яким іпотекодавець передав у іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме: майнові права на квартири загальною площею 5 854,41 м2 (у тому числі на квартиру №71), які знаходяться за Адресою 1, і вказані в додатку №1, що є невід’ємною частиною договору іпотеки. Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки. Зазначений договір визначає порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ухвалюючи рішення про визнання недійсним договору іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, суд першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що договір іпотеки укладений з порушенням вимог ч.2 ст.583 ЦК, оскільки, укладаючи договір іпотеки, іпотекодавець (підрядник за договором будівельного підряду) не був власником предмета іпотеки — майнових прав на квартири, що є об’єктом договору будівельного підряду, та не мав згоди замовників на передачу цих майнових прав у іпотеку, крім того, договір іпотеки суперечить вимогам ч.2 ст.5 закону «Про іпотеку», яка в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки, не передбачала, що майнові права на об’єкт незавершеного будівництва можуть бути предметом іпотеки, і дійшов висновку про те, що з урахуванням положень ст.331 ЦК до введення об’єкта будівництва в експлуатацію право власності на нього не виникло, тому ТОВ «Екобуд» не мало права передавати його в іпотеку, отже, договір іпотеки не відповідає вимогам закону, що є підставою для визнання його недійсним.

Разом із тим в інших справах, які виникли з подібних правовідносин — передачі в іпотеку майнових прав на квартири в незавершеному будівництвом житловому будинку за договором будівельного підряду — суд касаційної інстанції:

у рішенні колегії суддів судової палати в цивільних справах ВСС від 12.09.2012 дійшов висновку про те, що в зазначених правовідносинах застосуванню підлягає закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», за положеннями якого в редакції, чинній на час укладення спірного договору, іпотека може виникати щодо майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено;

в ухвалі судді ВСС від 27.09.2012 погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що на момент укладення договору іпотеки майнових прав на квартири в незавершеному будівництвом житловому будинку між підрядником і банком указані майнові права за договором будівельного підряду належали підряднику, на час укладення зазначеного договору іпотеки замовник не був власником зазначеного об’єкта будівництва, а тому з урахуванням положень стст.1, 5 закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ст.23 закону «Про іпотеку» підстави для визнання недійсним договору іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав відсутні.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: ч.2 ст.583 ЦК, ч.2 ст.5 закону «Про іпотеку» та ст.5 закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції вказаних норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах ВС виходить із такого.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються законом «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції та складається з ЦК, Господарського кодексу, цього закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов’язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

Так, за змістом чч.1, 3 ст.575 ЦК іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав установлюються законом.

Згідно з ч.1 ст.576 ЦК предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч.2 ст.583 ЦК заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За стст.1, 5 закону «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим законом.

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі й реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі й була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому законі відсутні.

Стаття 5 закону «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із законом «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 №800-VI, яким були внесені зміни до законодавчих актів, у тому числі до закону «Про іпотеку».

Відповідно до ст.190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст.3 закону).

Майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право — це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього закону та закону «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч.7 ст.5).

Правовий аналіз положень ЦК, закону «Про іпотеку» та закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, — це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

У справі, яка переглядається, замовники виконали свої грошові зобов’язання за договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва (100% передоплату), тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходив суд касаційної інстанції, погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що майнові права на відповідну квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена замовником за договором будівельного підряду, відповідно до положень закону «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, та що ТОВ «Екобуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, а тому Договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу стст.203, 215 ЦК, як такий, що укладений з порушенням вимог ч.2 ст.583 ЦК та ст.5 закону «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки.

Отже, підстави для скасування ухвали судді ВСС від 7.03.2012 відсутні.

Таким чином, обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, що відповідно до ч.1 ст.360-5 ЦПК є підставою для відмови в задоволенні заяви про перегляд рішення суду касаційної інстанції Верховним Судом.

Керуючись стст.355, 360-3, 360-5 ЦПК, Судова палата в цивільних справах Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

У задоволенні заяви Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» про перегляд Верховним Судом ухвали судді ВСС від 7.03.2012 відмовити.

Постанова Верховного Суду є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.2 ч.1 ст.355 ЦПК.