Закон і Бізнес


Краще, ніж нічого

У питанні оренди землеволодінь проявилися колізії. Як їх подолати?


.

10.05.2022 12:01
ДМИТРО НІКОЛОВ, адвокат ADER HABER
1430
1430

Цьогорічну проблему із посівними площами (відставання від показників 2021 року становить 20 – 30%) законодавець намагався вирішити прийняттям Закону №2145-IX щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану. Але на практиці під час його реалізації можуть виникнути певні труднощі.


Квазіділянки - спрощено

Документом закріплена можливість передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року землеволодінь сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, а також ряду інших СГ землеволодінь, з орендною платою до 8 відсотків від нормативної грошової оцінки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Здавалося б, серйозних проблем із застосуванням положень Закону не повинно бути.

І хоча в оренду передається не «класична» земельна ділянка, а «квазіділянка» (адже її «формування» відбувається в спрощеному порядку), яку законодавець називає «землеволодінням», і при цьому реєструється не право оренди, а сам договір -  запровадження таких конструкцій є зрозумілим з огляду на необхідність якомога швидше запустити важливий для посівної механізм.

Але на практиці постали два серйозних питання із застосуванням Закону, а саме:  хто має виступати орендодавцем таких землеволодінь та  що робити, якщо бажаючих орендувати землеволодіння декілька?

Хто орендодавець?

В наявних в публічному доступі публікаціях, а також матеріалах різноманітних конференцій неодноразово лунала теза, що орендодавцем землеволодінь за вищезазначеною процедурою є військова адміністрація. Більш того, в Україні вже наявна практика, за якою військові адміністрації укладають договори оренди землеволодінь.

Разом з тим, аналіз Закону №2145-IX дозволяє дійти висновку, що питання того, хто виступає орендодавцем, в ньому не вирішується взагалі.

Більш того, Закон лише чотири рази використовує поняття «військова адміністрація».  І всі чотири рази лише в контексті реєстрації договору оренди та ведення Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Проте ні слова про те, що саме військова адміністрація є орендодавцем.

Цікаво, що проект №7178 від 19.03.2022 (на основі якого прийнято Закон №2145-IX) містив двадцять три посилання на поняття «військова адміністрація», і чітко встановлював, що саме вона є орендодавцем (про що свідчить, наприклад, таке формулювання: «…формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду військовою адміністрацією здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру…»).

Але у фінальній версії Закону №2145-IX військова адміністрація лише реєструє договір оренди та веде Книги реєстрації, але орендодавцем при цьому не виступає.

Очевидно, в даному випадку є два варіанти виходу із ситуації, що склалася:

1) застосовувати «загальні» положення ЗК України, визначені ст.122 (по суті – за аналогією закону);

2) не застосовувати Закон №2145-IX в принципі як такий, що не відповідає вимогам ясності, передбачуваності та повноти.

Попри вади Закону, вбачається, що його застосування до земель сільгосппризначення можливе у системному взаємозв’язку зі ст.122 ЗК України, а саме:

1) сільські, селищні, міські ради як орендодавці передають землеволодіння в оренду строком до 1 року із земель комунальної власності відповідних територіальних громад (ч.1 ст.122 ЗК України);

2) Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради як орендодавці передають землеволодіння в оренду строком до 1 року із земель спільної власності територіальних громад (ч.2 ст.122 ЗК України);

3) Держгеокадастр та його територіальні органи як орендодавці передають «землеволодіння» із земель державної власності (ч.4 ст.122 ЗК України);

4) землекористувачі, які використовують земельні ділянки державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, як орендодавці передають відповідні землеволодіння в межах цих ділянок в оренду строком до 1 року (пп.8 п.27 «Перехідних положень» до ЗК України).

Для державних, комунальних підприємств, установ, організацій діє «загальна» логіка, передбачена ст.122 ЗК України.

При цьому реєстрацію відповідних договорів здійснюватиме саме військова адміністрація, а не орендодавець чи певний інший орган влади.

Підбиваючи підсумок, слід вказати, що логіка проєкту №7178 дійсно передбачала, що відповідні відносини будуть «замикатися» на військових адміністраціях, проте прийнятий фактично закон цю концепцію не підтримує. Спеціально чи випадково так вийшло наразі вже встановити важко, проте застосування Закону №2145-IX у пропонованому вище форматі є кращим рішенням, аніж не застосовувати його взагалі.

Що робити, якщо є декілька бажаючих?

Навіть в умовах воєнного стану попит на землю сільськогосподарського призначення в Україні є. А там, де є попит, є і конкуренція, тобто декілька бажаючих на одну ділянку.

Разом з тим, неможливість проведення земельних торгів в умовах воєнного стану, а також  ігнорування в Законі №2145-IX питання наявності декількох бажаючих орендувати землеволодіння, на практиці призводить до ситуації, коли орендодавець може і бажає передати землеволодіння особі, яка пропонує за неї більшу орендну плату, але ні технічно, ні юридично цього зробити не може, якщо цю особу вже випередили.

Нагадаємо, що в знаковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 р. у справі №688/2908/16‑ц вказано, що законодавство слід тлумачити таким чином, що за наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності в оренду право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

І тут ми знову маємо два шляхи вирішення піднятого питання:

1) передавати в оренду землеволодіння за принципом «хто перший – того і землеволодіння»;

2) не застосовувати Закон №2145-IX взагалі як такий, що порушує конкурентні засади набуття прав на землеволодіння.

Як і при вирішенні попереднього питання, доцільно виходити з того, що Закон №2145-IX потрібно застосовувати в найбільш розумний спосіб.

У разі неможливості проведення земельних торгів слід констатувати, що єдиний вихід із ситуації – надавати землеволодіння тому, хто звернувся першим.

По-перше, з точки зору оперативності та затрат часу такий варіант є найбільш ефективним (бо на одні торги в принципі може піти багато часу, а сіяти треба вже).

По-друге, Закон №2145-IX імперативно встановлює, що земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності не проводяться, а для землеволодінь відповідний порядок проведення земельних торгів не встановлювався. Та й не передбачався в принципі.

Закон і Бізнес