Орендарі в пріоритеті

або Як реалізувати переважне право на купівлю сільгоспугідь

Після відкриття ринку землі питання щодо купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення стало актуальним не тільки для їх власників, але і для орендарів. Розберемося із процедурою реалізації переважного права на придбання сільгоспугідь, а також складнощами, що можуть виникнути.

Нова процедура

У разі продажу землі саме орендарі ділянок мають переважне право на її придбання. Переважне право означає пріоритет на купівлю землі за ціною, за якою здійснюється її продаж.

Однак орендарі можуть реалізувати своє переважне право на придбання ділянки лише у другу чергу. Першочергово суб’єктами такого права є особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин. Утім у разі відсутності таких осіб або їх відмови, саме орендарі отримують переважне право на викуп.

Наразі Земельним кодексом передбачено окрему норму ст.130¹ щодо втілення права на викуп зазначеними суб’єктами. Вона введена законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021.

Отже, якщо власник має намір продати землю, що використовується для розроблення родовищ корисних копалин або перебуває в оренді, він зобов’язаний звернутися до нотаріуса та зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно такий намір. При цьому він самостійно обирає, до якого нотаріуса звернутися, а також надає останньому проект договору купівлі-продажу. Встановлений законом строк для такого звернення — не пізніше 2 місяців до дня укладення договору.

Після цього нотаріус має 3 робочі дні для того, щоб повідомити суб’єктів переважного права про майбутній продаж землі. Як нотаріус може пересвідчитися у тому, що земля використовується суб’єктами переважного права? Така інформація перевіряється за допомогою відомостей, внесених до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме тому суб’єктам переважного права надзвичайно важливо перевіряти, щоб інформація про право користування землею була внесена до відповідних реєстрів.

Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручається особисто, що фіксується у розписці. Вважається, що суб’єкт переважного права є належним чином повідомленим, якщо лист повернувся до нотаріуса у зв’язку із закінченням терміну зберігання або відмови особи прийняти таке повідомлення, про що є відповідне підтвердження.

У свою чергу, законодавцем не передбачено, як діяти нотаріусу у разі повернення листа через відсутність особи за адресою місцезнаходження або з інших причин. Водночас недотримання процедури повідомлення суб’єкта переважного права про продаж земельної ділянки може стати причиною для подальшого звернення останнього до суду за захистом порушеного права на пріоритетний викуп шляхом переведення на таку особу прав та обов’язків покупця.

Після отримання повідомлення суб’єкт переважного права має один місяць на надання відповіді нотаріусу. Інакше вважається, що він відмовився від здійснення свого переважного права.

Особливості для юридичних осіб

Отже, цілком зрозуміло, як орендарям-фізичним особам реалізувати переважне право на придбання землі. Однак чи мають таке право юридичні особи, що орендують землю?

Придбати землю за такою процедурою підприємства наразі не можуть, оскільки відповідно до закону до 2024 року вони не можуть набувати у власність сільськогосподарські ділянки. Однак вони можуть передати своє переважне право іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку ділянку. Важливо, що передати своє переважне право можна лише один раз. Між особою, яка передає своє переважне право, та особою-набувачем укладається письмовий договір. Така передача обов’язково реєструється як обтяження речових прав на земельну ділянку.

При цьому згода власника землі на таку передачу не потрібна. Він повідомляється уже постфактум — протягом 3 робочих днів після реєстрації переходу права до іншої особи.

Якщо зміна суб’єкта переважного права відбулася уже після виявлення наміру власника продати сільськогосподарську землю, обов’язок повідомити про це особу-набувача, покладається на особу, що таке право передала.

Щодо судової практики

В ЄДРСР поки що є невелика кількість судових рішень за позовами осіб, переважне право яких порушено після відкриття ринку землі. Заявники також звертаються з клопотаннями про вжиття заходів забезпечення позову та просять суди заборонити відчуження ділянок, а також здійснення щодо них будь-яких реєстраційних дій. Однак суди відмовляють у забезпеченні подібних позовів.

Наприклад, в одній із справ орендар прийняв пропозицію власника щодо продажу сільськогосподарської землі та направив нотаріусу акцепт, тобто згоду на всі умови продавця. Однак оскільки орендарем було підприємство, воно відступило своє переважне право на користь фізособи, про що було повідомлено продавця.

Отримавши таку інформацію, власник ділянки повторно звернувся до нотаріуса з відповідним повідомленням, в якому вартість продажу землі було значно підвищено. У зв’язку з цим, особа, на користь якої відступлено переважне право, звернулася до суду із заявою про забезпечення позову до його подання.

Заявник вважає, що після прийняття пропозиції орендарем власник уже не міг її відкликати. Наявність згоди обох сторін є підставою для визнання договору купівлі-продажу ділянки укладеним. У зв’язку з цим, на думку заявника, реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно кількох намірів однієї особи стосовно продажу землі є порушенням законодавства та прав заявника.

Однак суд відмовив у вжитті заходів забезпечення позову, посилаючись на відсутність підстав для їх застосування.

***

Отже, процедура реалізації переважного права купівлі ділянки сільськогосподарського призначення окремо передбачена ЗК. Попри це, існує чимало спірних моментів, наприклад, щодо належного повідомлення суб’єктів переважного права, а також відступлення такого права іншим особам. У зв’язку з цим очікується значна кількість судових спорів із вказаних питань.

Зазначена судова практика тільки починає формуватися. Тож сподіваємося, що вона буде єдиною та однозначною, а часу на її становлення знадобиться значно менше, ніж на формування позиції стосовно переважного права продовження оренди відповідно до ст.33 закону «Про оренду землі».