Закон і Бізнес


Знижка на період карантину


Аби не пропустити новини судової практики, підписуйтеся на Телеграм-канал "ЗіБ". Для цього натисність на зображення

№3 (1561) 22.01—28.01.2022
3059

Підставою для звільнення від зобов’язання вносити орендну плату є об’єктивна неможливість розпоряджатися переданим у використання майном через обставини, за які орендар не відповідає. Такий висновок зробив ВС в постанові №910/14244/20 , текст якої друкує «Закон і Бізнес».


Верховний Суд

Іменем України

Постанова

16 листопада 2021 року                               м.Київ                               №910/14244/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого — ДРОБОТОВОЇ Т.Б.,
суддів: БАГАЙ Н.О., ЧУМАКА Ю.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Державної установи «Національний науковий центр «Інститут кардіології імені академіка М.Д.Стражеска» Національної академії медичних наук України на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 та рішення Господарського суду м.Києва від 12.11.2020 у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Світодар» до ДУ «Національний науковий центр «Інститут кардіології імені академіка М.Д.Стражеска» НАМН про зобов’язання здійснити перерахунок,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У вересні 2020 року ТОВ «Світодар звернулося до ГСК з позовом до ДУ «ННЦ «Інститут кардіології імені академіка М.Д.Стражеска» про зобов’язання відповідача провести перерахунок розміру орендної плати за договором оренди нерухомого майна, що перебуває на балансі ДУ «ННЦ від 24.05.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леончік І.А. та зареєстрованого в реєстрі за №686, із 17.03.2020 до 20.05.2020 та встановити її на рівні фактичних витрат на утримання майна.

Позов обґрунтовано неможливістю використання об’єкта оренди згідно з договором оренди від 24.05.2019 через запроваджені Кабінетом Міністрів обмеження та заборони у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби та відмовою відповідача у зменшенні розміру орендної плати у спірний період.

1.2. У відзиві на позов ДУ ННЦ заперечила проти його задоволення, наголошуючи, зокрема, на тому, що відповідач як балансоутримувач не отримував жодних роз’яснень від НАМН як власника майна стосовно порядку нарахування орендної плати за майно під час запровадження карантинних заходів; відсутні підстави для перерахунку орендної плати за спірний період, оскільки позивач лише в липні 2020 повідомив про припинення господарської діяльності з надання медичних послуг, а отже, не було можливості здійснити спільне обстеження орендованого приміщення з метою отримання доказів про призупинення орендарем діяльності на об’єкті оренди за такий період та скласти відповідний акт комісійного обстеження; крім того, позивач не обґрунтував, чому саме за заявлений у позові період він просить зробити перерахунок і не зазначив того, на рівні яких саме фактичних витрат треба встановити розмір орендної плати. У відзиві на позов відповідач також послався на листи Фонду державного майна щодо порядку звільнення орендарів від орендної плати та звернув увагу на те, що позивач не є орендарем, які визначені в додатках 1—3 до постанови КМ «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» від 15.07.2020 №611.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням ГСК від 12.11.2020, залишеним без змін постановою ПАГС від 24.06.2021, позов задоволено.

Зобов’язано ДУ «ННЦ провести перерахунок розміру орендної плати за договором оренди від 24.05.2019 за період із 17.03.2020 до 20.05.2020 та встановити її на рівні фактичних витрат на утримання майна. Здійснено розподіл судових витрат.

2.2. Місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивач, починаючи з 11.03.2020 не здійснював підприємницьку діяльність із використання орендованих приміщень за спірним договором у зв’язку із запровадженням постановою КМ «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» від 11.03.2020 №211 на території України карантину та неможливістю забезпечення всіх проти епідеміологічних заходів, тому орендна плата за використання нежитлових приміщень за договором оренди від 24.05.2019 згідно з положеннями п.14 розд.«Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу підлягає зменшенню до фактичних витрат на утримання вказаного майна (плата за землю, комунальні послуги) за період із 17.03.2020 до 20.05.2020.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись з ухваленими у справі рішенням і постановою, ДУ «ННЦ «Інститут кардіології імені академіка М.Д.Стражеска» звернулася до ВС з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову ПАГС від 24.06.2021 і рішення ГСК від 12.11.2020 у справі, та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Скаржник у касаційній скарзі зазначає, що касаційна скарга подається на підставі п.3 ч.2 ст.287 Господарського процесуального кодексу, оскільки відсутній висновок ВС щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме звільнення орендарів від орендної плати під час дії карантину, зокрема і тих, які під час дії карантину здійснювали ремонтні роботи орендованих приміщень, та застосування до спірних правовідносин положень чч.4, 6 ст.762 ЦК, постанови №611 в частині щодо початку терміну її дії.

Зокрема, скаржник акцентує увагу на тому, що у період із 11.03.2020 до 27.07.2020 позивач не звертався з проханням звільнити чи зменшити орендну плату за спірним договором або з метою фіксування припинення своєї господарської діяльності; зазначає про неврахування судами доказів щодо відсутності у позивача відповідного персоналу, ліцензії на здійснення ним медичної практики, а також посилається на те, що позивач здійснював поліпшення орендованого приміщення у спірний період і фактично не здійснював свою господарську діяльність саме у зв’язку з проведенням ремонтних робіт та через відсутність ліцензії на здійснення медичної практики.

3.2. Від ТОВ «Світодар» відзиву на касаційну скаргу не надійшло.

3.3. Від ДУ «ННЦ надійшла заява про розгляд касаційної скарги за відсутності представників установи.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція ВС

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 24.05.2019 між ДУ ННЦ і ТОВ «Світодар» укладено договір оренди нерухомого майна, що перебуває на балансі орендодавця, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно — нежитлові приміщення загальною площею 754,4 м2, розташовані в нежитловій будівлі літ. «В» — «Віварій», що складають 23/100 частини нежитлової будівлі, позначеної в технічній документації під літ. «В», розташованої за адресою: м.Київ, вул. Народного ополчення, буд. 5, що передане в оперативне управління орендодавцю на підставі постанови президії НАМН від 17.05.2008 №3/4 та перебуває на балансі орендодавця.

Відповідно до п.1.2 зазначеного договору оренди майно передається в оренду з метою здійснення та розміщення (згідно з додатками №№4 та 5 п.11 договору оренди) медичної практики (центр цереброваскулярних хвороб) — 372,5 м2; офісних приміщень (кабінети директора, бухгалтерії тощо) — 70,8 м2; іншого використання (коридори, туалети, душові, складські тощо) — 311,1 м2.

Згідно з п.2.1 договору оренди від 24.05.2019 орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати нотаріального посвідчення договору, підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

У п.3.1 цього договору сторони передбачили, що орендна плата за користування майном визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою КМ від 4.10.95 №786 (зі змінами), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (квітень 2019 року) — 123983,28 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством.

Експлуатаційні витрати, відшкодування за спожиті комунальні послуги та податку на землю сплачуються орендарем додатково відповідно до окремо укладеного між сторонами договору. Усі витрати за користування телефонами, послугами Інтернету сплачуються орендарем самостійно (п.3.3 договору).

За умовами п.5.1.10 договору орендар зобов’язаний забезпечувати доступ в приміщення працівників орендодавця для необхідного огляду та перевірки використання орендованого приміщення відповідно до умов цього договору.

Цей договір укладений строком на 10 років та діє з 24.05.2019 до 22.05.2029 включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору оренди після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, цей договір вважається подовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, але за умови отримання письмового дозволу НАМН. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід’ємною частиною цього договору (п.10.1 договору оренди від 24.05.2019).

24.05.2019 позивач і відповідач склали та підписали акт приймання-передачі нежитлового приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 754,4 м2, які розташовані в нежитловій будівлі літ. «В» — «Віварій» за адресою: м.Київ, вул. Народного ополчення, буд. 5.

7.07.2020 позивач отримав від відповідача претензію №2.1-08/285 щодо наявності у позивача перед відповідачем дебіторської заборгованості станом на 6.07.2020 у сумі 1651710,94 грн., у тому числі 1365720,88 грн., яка виникла у зв’язку з несплатою рахунків за оренду приміщення та плати за користування землею.

У листі від 27.07.2020 №27/07, адресованому відповідачеві, позивач з урахуванням постанови №211 і положень п.14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК просив відповідача зменшити розмір орендної плати за договором від 24.05.2019 до розміру фактичних витрат орендодавця на утримання об’єкта оренди.

Проте відповідач (лист від 4.08.2018 №2.1-08/312) відмовив позивачеві у зменшенні розміру орендної плати (ставки) до розміру фактичних витрат на утримання об’єкта оренди за договором оренди від 24.05.2019 на період дії карантину у зв’язку з тим, що діяльність позивача не входить до переліку діяльності, яка визначена постановою №611.

4.3. Обставини відмови орендареві у перерахунку (зменшенні) орендної плати за спірним договором оренди до розміру фактичних витрат орендодавця на утримання об’єкта оренди і стали підставою для звернення позивача з позовом до суду в цій справі.

Звертаючись із позовом до суду, позивач зазначав, що, зважаючи на положення постанови №211, якою було запроваджено карантин на усій території України, він з метою дотримання протиепідеміологічних норм, установлених цією постановою, припинив свою підприємницьку діяльність із використання нежитлових приміщень, які були предметом спірного договору оренди, у зв’язку з неможливістю забезпечення всіх протиепідеміологічних заходів, про що позивачем видано наказ від 11.03.2020 №11/20 про припинення господарської діяльності з надання медичних послуг та здійснення медичної практики за період із 11.03.2020 до закінчення карантину на території України.

Наведене за висновками судів попередніх інстанцій є достатньою підставою для звільнення орендаря від сплати орендної плати та задоволення позову у цій справі.

4.4. Вважаючи незаконними судові рішення у справі про задоволення позову, відповідач оскаржив їх до суду касаційної інстанції, аргументуючи подання касаційної скарги з підстави, передбаченої п.3 ч.2 ст.287 Господарського процесуального кодексу.

Відповідно до п.3 ч.2 ст.287 ГПК підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пп.1, 4 ч.1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема, якщо відсутній висновок ВС щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Зміст зазначеної процесуальної норми свідчить, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовної практики шляхом висловлення ВС висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі п.3 ч.2 ст.287 ГПК, крім встановлення відсутності висновку ВС щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов’язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

ВС, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, а також матеріали справи, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Як уже зазначалося, позивач у позові, заявленому до відповідача, просив зобов’язати останнього здійснити перерахунок розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди державного нерухомого майна за період припинення господарської діяльності позивача у зв’язку із запровадженими постановою №211 обмеженнями і заборонами.

Постановою №211 (в редакції постанови КМ від 14.05.2020 №377) з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19 установлено з 12 березня до 22.05.2020 на усій території України карантин, зокрема, заборонено до 22.05.2020 роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема, закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, крім провадження діяльності з надання фінансових послуг, діяльності фінансових установ і діяльності з інкасації та перевезення валютних цінностей, а також медичної практики <…>.

Відповідно до положень чч.4, 6 ст.762 ЦК наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Законом від 30.03.2020 №540-IX, який набрав чинності 2.04.2020, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК доповнено п.14 такого змісту: «14. З моменту встановлення карантину, введеного постановою КМ «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11.03.2020 №211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього кодексу».

Законом «Про внесення змін до Закону України Про Державний бюджет України на 2020 рік» від 13.04.2020 №553-IX, який набрав чинності 18.04.2020, п.14 розд.«Прикінцеві та перехідні положення» ЦК викладено в такій редакції:

«14. Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених КМ з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до ч.2 ст.286 Господарського кодексу, чч.4 та 6 ст.762 ЦК, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної підтримки сфери культури, креативних індустрій, туризму, малого та середнього бізнесу у зв’язку з дією обмежувальних заходів, пов’язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19» від 16.06.2020 №692-IX, який набрав чинності 16.07.2020, п.14 розд. «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК викладено в такій редакції:

«14. Установити, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою КМ від 11.03.2020 №211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абз.1 цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Ця норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».

У постанові ВС від 8.07.2021 у справі №910/8040/20 викладено такі висновки щодо питання застосування положень ч. 6 ст.762 ЦК у контексті п.14 «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК: «у ч.6 ст.762 ЦК відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.

У п.6.10 постанови Великої палати ВС від 8.05.2018 у справі №910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Відтак для застосування ч.6 ст.762 ЦК та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто позивач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов’язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об’єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об’єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст.762 ЦК викладена у постановах ВС, зокрема, у справах №№914/1248/18, 914/2264/17.

При цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо».

Отже, зважаючи на викладене та наведені положення законодавства, обставини стосовно неможливості використання орендарем (у наведеному випадку позивачем) з незалежних від нього причин у своїй господарській діяльності спірного орендованого майна відповідно до наведеного висновку ВС, підлягають достеменному дослідженню та встановленню на загальних підставах, як і підлягають правовій оцінці та дослідженню відповідні заперечення відповідача з цього приводу (у тому числі стосовно того, що в період із 11.03.2020 до 27.07.2020 позивач не звертався з проханням звільнити чи зменшити орендну плату або з метою фіксування припинення своєї господарської діяльності; позивач здійснював поліпшення орендованого приміщення, як до початку, так і під час спірного періоду; у позивача відсутній відповідний персонал, ліцензія на здійснення медичної практики), чого, проте судами зроблено не було.

Звідси висновки судів у цій справі, яка переглядається, щодо підстав для звільнення позивача від сплати орендної плати не відповідають наведеному висновку ВС, викладеному в постанові від 8.07.2021 у справі №910/8040/20, та з огляду на зазначене є передчасними.

Водночас, як свідчить зміст судових рішень у справі, відхиляючи доводи відповідача про відсутність підстав для зменшення позивачеві розміру орендної плати (ставки) до розміру фактичних витрат на утримання об’єкта оренди за спірним договором на період дії карантину, у зв’язку з тим, що діяльність позивача не входить до переліку діяльності, яка визначена положеннями постанови №611, попередні судові інстанції зазначили про те, що період регулювання цього нормативно-правового акта не охоплює спірні правовідносини.

Постановою №611 врегульовані деякі питання щодо звільнення орендарів від орендної плати, а також щодо нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, зокрема у п.1 цієї постанови передбачено, що на період дії карантину, встановленого КМ:

1) звільняються від орендної плати орендарі за переліком згідно з додатком 1;

2) нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМ від 4.10.95 №786, здійснюється у розмірі:

50% суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2;

25% суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 3.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові ВС від 26.08.2021 у справі №910/13397/20 щодо питання застосування положень постанови №611, вказаним нормативно-правовим актом зобов’язано орендодавців державного майна забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з п.1 цієї постанови, починаючи з дати встановлення карантину. Оскільки постанова №611 не встановлює будь-якої процедури надання передбачених нею звільнень і знижок, у тому числі не передбачає необхідності отримання погоджень або укладення додаткових угод, нарахування орендної плати орендарям у розмірах, передбачених п.1 цієї постанови, є державним регулюванням такої плати, а тому отримання погодження щодо звільнення або знижки орендної плати, так само як і внесення змін до договору оренди, цією постановою не вимагається.

Зважаючи на викладене, висновки судів попередніх інстанцій у справі, в якій подано касаційну скаргу, стосовно того, що період дії постанови №611 не поширюється на спірні правовідносини (стосовно зменшення орендареві розміру орендної плати саме у зв’язку із запровадженням карантину) не відповідають зазначеному висновку ВС, при цьому обставини щодо наявності або відсутності підстав для застосування до позивача положень зазначеної постанови з урахуванням мети використання державного майна у наведеному випадку також підлягають дослідженню судами попередніх інстанцій з огляду на визначену процесуальним законом компетенцію <…>.

Керуючись стст.300, 301, п.2 ч.1 ст.308, стст.310, 314, 315, 316, 317 ГПК, ВС

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ДУ «ННЦ «Інститут кардіології імені академіка М.Д.Стражеска» НАМНУ задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 і рішення Господарського суду м.Києва від 12.11.2020 у справі скасувати, а справу передати на новий розгляд до ГСК.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.