Закон і Бізнес


Дім, який збудував Джек

Як слід оформлювати угоди, пов’язані з правом дитини на житло?


№52 (1558) 25.12—31.12.2021
ТИМОФІЙ МИХАЛКОВ
3825

Продаж житла, зміна місця реєстрації та стягнення на предмет іпотеки — усе це може затягнутись, якщо право власності або користування мають малолітні діти. Спробуємо розібратись, як чинити з будинком, який звів Джек, в якого народилася дитина.


Нормативне регулювання

У Вищій школі адвокатури провели вебінар «Право дитини на житло у судовій практиці», спікером якого виступила член комітету медичного і фармацевтичного права та біоетики Національної асоціації адвокатів України, к.ю.н. Тетяна Водоп’ян.

Лектор нагадала, на основі яких законів базується захист прав дитини в контексті права на житло. Це ст.18 закону «Про охорону дитинства», а також ч.3 ст.17 цього ж закону, яка визначає, що батьки, або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. А також відмовлятися від належних дитині майнових, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватись від імені дитини порукою чи видавати письмові зобов’язання.

Окрім того, за ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» держава охороняє та захищає права й інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна. Тому неприпустимим є зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів. Додержання відповідних прав регулюється і ст.177 Сімейного кодексу.

Таким чином, батьки малолітньої дитини зобов’язані одержувати дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів з відчуження нерухомого майна, що вже належало дитині на праві власності або на праві користування.

Роль органів опіки

Утім, згода органу опіки на продаж житла, в якому зареєстрована дитина, але яке не належить її батькам, не потрібна. Відповідний висновок зробив Касаційний цивільний суд (постанова від 20.03.2019 у справі №1612/2343/12). Отже, чинне законодавство не передбачає обмежень при реалізації права власника на розпорядження майном залежно від того, чи мають право на користування ним інші особи, зокрема малолітні, якщо власники не є їх батьками або особами, що їх замінюють.

Також варто зважати на те, що сама по собі відсутність такого дозволу від органів опіки піклування в тому разі, коли такий дозвіл дійсно потрібен, не робить правочин автоматично недійсним. Правочин, укладений без дозволу органу опіки та піклування, є недійсним лише в разі звуження обсягу існуючих майнових прав дитини (постанова КЦС від 5.03.2018 у справі №343/774/15-ц).

Згідно з ч.4 та ч.5 ст.19 СК при розгляді судом спорів, зокрема щодо виселення дитини, зняття дитини з реєстрації місця проживання, визнання дитини такою, що втратила право користування житловим приміщенням, обов’язковою є участь органу опіки та піклування. По-перше, це відповідає практиці Європейського суду з прав людини, адже §1 ст.8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує кожній особі окрім інших прав право на повагу до житла. Це покладає на Україну в особі її державних органів позитивні зобов’язання «вживати розумних і адекватних заходів для захисту прав» (рішення від 21.02.1990 у справі «Powell and Rayner v. the U.K.»). По-друге, підтвердженням цьому може слугувати постанова КЦС від 28.11.2018 у справі №592/1521/17.

А Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальних справ у постанові від 26.04.2017 у справі №495/4400/15-ц зазначив, що без надання іншого жилого приміщення не може бути виселено зі службового приміщення також одиноких осіб з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними (уже запропоновано законопроект, що може розширити коло осіб з дітьми, які не підлягають виселенню зі службового житла. — Прим. ред.).

У постанові КЦС від 23.01.2018 у справі №521/10070/14-ц розглядав схожий правовий аспект та у висновку зазначив про те, що виселення особи з гуртожитку, яким вона користувалась тривалий час, є невиправданим утручанням в її право на повагу до житла.

Не визнаний сім’єю

Окремим наріжним каменем у таких спорах може стати розуміння самого поняття «член сім’ї», яке згідно з Житловим кодексом УРСР та СК не є вичерпним. Однак, розглядаючи справу №711/4431/17, у постанові від 4.07.2018 КЦС указав на те, що право користування житлом у дитини виникає на підставі факту її народження. Тому доводи, що дитина не є членом сім’ї позивача, не пов’язана з ним спільним побутом, взаємними правами й обов’язками, не заслуговують на увагу. Таким чином, рішенням суду першої інстанції, з яким погодився КЦС, позивачу було відмовлено в задоволенні позову про визнання неповнолітнього племінника позивача таким, що втратив право користування житловим приміщенням.

Також, за ч.4 ст.156 ЖК, припинення сімейних відносин із власником будинку або квартири не позбавляє осіб права на користування займаним приміщенням. Спираючись на це, КЦС звернув увагу на те, що доводи касаційної скарги про проживання дитини за іншою адресою з матір’ю, наявність у неї житла, в якому можлива реєстрація дитини, не є правовими підставами для визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням (постанова від 22.11.2018 у справі №591/4595/16-ц).

Факт непроживання малолітньої дитини у квартирі також не є підставою для позбавлення її права на користування належним його батьку житлом (постанова КЦС від 27.12.2018 у справі №759/19394/15-ц). На те, що непроживання дітей у будинку не є підставою для позбавлення їх права користування житлом, в якому вони зареєстровані на законних підставах і де фактично проживає їхній батько, хоч і без реєстрації, КЦС вказав у іншій постанові — від 3.12.2020 у справі №599/1579/18-ц.

А в постанові від 7.07.2021 у справі №759/6629/19 КЦС наголосив на тому, що право дитини на вселення до місця проживання одного з батьків зберігається і після досягнення нею повноліття. Таким чином, маючи право проживати за місцем проживання будь-кого з батьків, дитина може реалізувати його лише після досягнення певного віку.

Предмет іпотеки

У питанні звернення стягнення на предмет іпотеки, за словами Т.Водоп’ян, необхідно виходити з того, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки або право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Попередній дозвіл органу опіки та піклування на відчуження квартири, право на користування якою належить малолітній дитині, у такому разі не потрібен. Згода потрібна лише при укладенні договору іпотеки, якщо предметом іпотеки мають право користуватись чи володіти діти. Така позиція зокрема підтверджується ухвалою ВССУ від 30.09.2015 у справі №6-39908св14.

Згідно з постановою Верховного Суду від 20.06.2018 у справі №189/224/15-ц під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі ч.2 ст.39 закону «Про іпотеку» застосовуються як положення ст.40 цього закону, так і норма ст.109 ЖК. Тобто особам, яких виселяють із житлового будинку, що є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше постійне житло надається в тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.